Admiral Residences: Permata Pelaburan Hartanah di Melaka

Pernah dengar tentang Admiral Residences, permata pelaburan hartanah di Melaka? Saya pernah menulis tentang Airbnb di Melaka sebelum ini, namun baru berkesempatan untuk pergi sendiri melihat peluang yang ada di sana kira-kira dua minggu lepas.

Sekiranya anda belum pernah mendengar tentang projek penambakan tanah berskala besar yang dikenali sebagai Kota Laksamana di Melaka, maka artikel ini pasti akan menarik minat anda.

Dahulunya kawasan laut di tepi Taman Melaka Raya, Kota Laksamana kini sedang berkembang pesat dan dijangka menjadi tapak bagi Impression City, Melaka. Pembangunan bersepadu seluas 138 ekar ini dirancang untuk mengubah Melaka menjadi pusat bandar moden, serupa dengan apa yang telah dicapai oleh Johor Bahru dalam tempoh 10 tahun yang lepas.

Sekiranya anda pernah ingin merasai pengalaman kembali ke masa silam, hari ini mungkin hari bertuah anda.

Hartanah di Melaka

Melaka adalah antara negeri yang agak kurang dibangunkan, tetapi mempunyai segala potensi untuk menjadi pusat bandar yang rancak.

Negeri ini terletak di lokasi yang sangat strategik, iaitu 128 kilometer dari Kuala Lumpur dan 250 kilometer dari Singapura. Jarak itu tidak terlalu jauh dari dua pusat bandar utama tersebut, apatah lagi Johor Bahru yang lebih dekat berbanding Singapura.

Apa kaitan ini dengan perjalanan masa?

Hakikat bahawa Melaka masih kurang dibangunkan bermakna tidak banyak wang yang mengalir masuk dari luar negeri mahupun luar negara. Ini menyebabkan harga hartanah di Melaka kekal agak rendah berbanding negeri-negeri lain di Malaysia.

Sejauh mana rendahnya? Mari kita lihat bagaimana harga hartanah telah berubah dari semasa ke semasa di Melaka, Johor dan Kuala Lumpur.

* Data harga hartanah diperoleh daripada Brickz.my

Melihat graf di atas, anda akan dapati bahawa median harga hartanah di Melaka (RM200 psf) kekal lebih rendah berbanding Kuala Lumpur (RM430 psf) dan Johor (RM280 psf). Anda juga akan perasan bahawa median harga hartanah di pusat bandar biasanya terpisah daripada median harga keseluruhan kawasan tersebut, yang mana ini adalah perkara biasa (harga hartanah sangat berkait rapat dengan kedekatan kepada kemudahan berdekatan), kecuali dalam kes Melaka.

Buat masa ini, median harga hartanah di pusat bandar Melaka hampir setara dengan harga hartanah di mana-mana bahagian lain negeri tersebut. Ini membentangkan peluang yang sangat menarik bagi sebuah negeri dengan begitu banyak potensi yang belum diterokai. Adalah sangat berkemungkinan bahawa hartanah di pusat bandar akan menjadi jauh lebih mahal berbanding hartanah di tempat lain di dalam negeri ini, sama seperti yang berlaku di KL dan Johor dalam tahun-tahun mendatang.

Satu perkara yang perlu diingat ialah Melaka merupakan rumah kepada sebahagian daripada tarikan pelancongan paling popular di Malaysia. Negeri ini mencatat 16.79* juta ketibaan pelancong pada 2017, dengan majoriti pelancong datang dari China, Singapura, Indonesia, Hong Kong dan Taiwan.

Percaya atau tidak, Kuala Lumpur hanya menerima 12.29* juta ketibaan pelancong pada tahun yang sama.

(* Saya tidak pasti ketepatan angka-angka ini, tetapi kedua-duanya telah diterbitkan dalam akhbar tempatan secara berasingan. Jujurnya, saya agak pasti KL sepatutnya menerima lebih ramai pelawat.)

Ketua Menteri Melaka, Idris Haron, juga telah menyatakan secara terbuka bahawa negeri ini menyasarkan 20 juta pelancong menjelang 2020.

Tahun 2017 juga merupakan rekod tertinggi ketibaan pelancong ke Melaka, sementara ketibaan pelancong ke Kuala Lumpur mencatat penurunan 3% berbanding tahun sebelumnya.

Apakah yang mendorong pelancong ke Melaka?

Melaka menawarkan gambaran tentang budaya, warisan dan tradisi Malaysia dalam sebuah pekan dengan sejarah yang sangat panjang, seolah-olah ia membeku dalam masa.

Sebagai bandar warisan dunia UNESCO sejak 2008, bandar ini juga telah dinamakan oleh Lonely Planet sebagai salah satu daripada 10 destinasi pelancongan terbaik Asia pada 2017. The British Post turut meletakkan Melaka di kedudukan kelima dalam senarai destinasi percutian paling trendi di dunia.

Daripada Jonker Street hinggalah ke pelbagai muzium di bandar ini, tarikan pelancongan berada dalam jarak yang sangat hampir antara satu sama lain. Ini menjadikannya destinasi percutian serba lengkap yang boleh anda hayati sepenuhnya tanpa perlu berulang-alik jauh.

Menambah kepada senarai tarikannya yang sudah panjang, Melaka kelihatan bersedia menjadi pusat bandar yang makmur apabila China melihat Melaka sebagai destinasi menarik dalam inisiatif One Belt One Road mereka. Kuasa ekonomi raksasa ini telah melabur USD7.2 bilion dalam projek Melaka Gateway seluas 1,366 ekar.

Dengan siapnya Melaka Gateway dan Impression City, Melaka akan bertukar menjadi pusat bandar yang rancak seperti rakan-rakannya, namun tetap mengekalkan pesonanya yang unik sebagai bandar Warisan Dunia UNESCO. Digabungkan dengan rekod ketibaan pelancong yang tinggi, sukar untuk mengatakan bahawa harga hartanah Melaka akan kekal rendah pada tahun-tahun mendatang.

Semua ini membawa kita kepada peluang yang ada, iaitu Admiral Residences: Permata Pelaburan Hartanah di Melaka.

Admiral Residences

Admiral Residences adalah pembangunan baharu oleh Tanjung Ratna, di jantung Kota Laksamana, Melaka. Ia masih dalam pembinaan dan dijangka siap pada penghujung 2021. Pembangunan ini terletak di kawasan utama yang hanya 10 minit dari pusat Bandar Melaka di mana semua tarikan pelancongannya berada.

Ia sebenarnya sebahagian daripada pembangunan yang lebih dekat dengan pusat bandar berbanding lokasi Impression City yang akan dibina (Encore Melaka adalah yang pertama dalam pembangunan di Impression City).

Tidak kerap anda akan menemui sekeping hartanah yang berpotensi memberikan peluang luar biasa untuk aliran tunai positif yang lumayan dan keuntungan modal yang besar.

Sejauh mana baiknya peluang ini?

Mari kita hitung bersama-sama, sebagai pelabur hartanah yang bijak:

Pertama, mari kita lihat projek-projek serupa di kawasan tersebut dan bagaimana perbandingan harganya.

*Kos psf yang tepat dan harga akhir akan sedikit berbeza bergantung kepada masa pembelian, saiz dan tingkat, dan lain-lain. Harga-harga ini mungkin tidak lagi terpakai.

Melihat jadual di atas, kita dapat lihat bahawa Admiral Residences adalah pembangunan yang jauh paling murah di kawasan tersebut buat masa ini (lebih 50% lebih murah! Ini betul-betul di bawah nilai pasaran!). Walaupun ia akan mempunyai bilangan unit yang paling banyak, perbezaannya tidak terlalu ketara berbanding bilangan unit di Atlantis Residences.

Perlu diingat bahawa Admiral Residences terletak bersebelahan dengan The Wave Residences (juga dikenali sebagai Faithview Hotel).

Admiral Residences juga TIDAK diposisikan sebagai pembangunan ‘kos rendah’ dalam apa jua standard dan merupakan pesaing langsung dari segi kualiti pembangunan dengan Wave dan Atlantis Residences.

Admiral Residences juga dilengkapi dengan pelbagai kemudahan untuk pengunjung bercuti seperti kolam renang infiniti, kolam kanak-kanak, SPA, Sauna, Jacuzzi, padang tenis, gelanggang badminton dan gelanggang bola keranjang, menjadikannya sempurna untuk Airbnb.

[Ketahui sama ada Airbnb adalah Halal di Malaysia di sini]

Lagipun, 20 juta pelancong itu memerlukan tempat untuk bermalam apabila mereka melawat Melaka, dan dengan trend semasa pelancong yang lebih suka menginap di Airbnb berbanding hotel, sudah tentu tiada penggunaan yang lebih baik untuk hartanah seperti Admiral Residences selain dijadikan Airbnb.

Wave dan Atlantis Residences sudah mempunyai banyak Airbnb yang beroperasi dan datanya sangat menggalakkan. Kadar malam berkisar antara RM130 hingga RM230 semalam untuk unit 1 dan 2 bilik tidur.

Memandangkan unit terkecil di Admiral Residences adalah 3 bilik tidur, anggaran yang selamat ialah kadar malam boleh ditetapkan pada mulanya di RM220 semalam.

Mari kita buat unjuran pada kadar-kadar ini dan lihat bagaimana hasil sewaan apabila menjalankan Airbnb di Admiral Residences.

Memandangkan data hotel di Melaka menunjukkan kadar penghunian kini berada pada 60% di Melaka (purata untuk setahun) pada 2017, kita boleh menjangkakan penghunian Airbnb akan serupa. Jadi, mari kita lihat dua senario berbeza dan apa yang akan berlaku kepada hasil sewaan kita.

Penghunian 30%

Penghunian 50%

Berdasarkan dua senario di atas, sudah jelas bahawa sebagai pelaburan hartanah, ini lebih daripada sekadar peluang yang baik. Pada hasil sewaan 7%, anda sudah pasti mendapat keuntungan bulanan yang lumayan, dan itu pun hanya pada 9 hari penghunian sebulan yang dari segi piawaian Airbnb adalah lemah dan akan dianggap sebagai unit yang tidak berprestasi.

Jadi, walaupun unit anda tidak berprestasi dengan baik, anda masih boleh mendapat hasil sewaan yang agak mengagumkan pada salah satu unit ini.

Melihat pula pada 50%, iaitu apa yang boleh anda jangkakan daripada unit Airbnb yang berprestasi pada kadar yang munasabah (ini masih jauh dari apa yang boleh anda jangkakan semasa penghunian musim puncak yang akan melebihi 70%), hasil sewaan 12% pada sesebuah hartanah adalah pulangan yang luar biasa!

Hanya pada kadar penghunian 50%, anda boleh menanggung dengan selesa keseluruhan kos pelaburan anda termasuk bayaran balik pinjaman, yuran penyelenggaraan, bil elektrik dan Wi-Fi dengan kemungkinan sedikit lebihan wang setiap bulan.

Dan jika unit anda berprestasi dengan baik, anda boleh mengharapkan aliran tunai bersih yang positif secara berkala daripada pelaburan hartanah anda, yang mana ia sepatutnya berlaku jika anda mengurus Airbnb anda dengan betul.

Jangan lupa tentang peluang besar untuk kenaikan modal hartanah yang kita bincangkan tadi. Harga hartanah Melaka adalah rendah berbanding bandar-bandar lain di Malaysia, dan dengan begitu banyak pembangunan yang dirancang serta peningkatan bilangan pelancong yang melawat negeri ini setiap tahun, nampaknya harga hartanah tidak akan kekal pada tahap semasa untuk tempoh yang lama.

Sekiranya anda masih belum merasai seolah-olah melakukan perjalanan kembali ke masa lalu, anda perlu membaca semula artikel ini dan mengkaji peluang yang ada. Ia sangat mirip dengan peluang untuk membeli hartanah di segitiga emas Kuala Lumpur bertahun-tahun sebelum berlakunya ledakan hartanah di sana.

Ingat untuk membuat kajian anda sendiri dan cari tahu lebih lanjut. Mungkin anda ingin mengambil peluang untuk turun ke Melaka dan melihat sendiri apa yang sedang diperkatakan.

Untuk mengetahui lebih lanjut tentang Admiral Residences atau untuk melawat bilik pameran, anda boleh menghubungi Encik Allan Chee di 014 668 9209.

*Artikel ini ditaja oleh Tanjung Ratna Sdn. Bhd. tetapi masih ditulis dari sudut pandangan yang objektif berdasarkan fakta dan angka dari sumber luar. Sila kongsi pandangan dan komen anda di bawah.