Airbnb di Malaysia telah mendapat banyak perhatian dalam beberapa tahun kebelakangan ini, dan liputan yang meluas itu telah mendorong ramai pelabur untuk mempersoalkan status undang-undang serta keberkesanan platform tersebut. Mari kita teliti Airbnb di Malaysia: Dari Sudut Pandang Pelabur Hartanah.
Jadi, bagaimanakah sebenarnya perniagaan Airbnb di Malaysia dan bolehkah ia membantu anda menjadikan pelaburan hartanah terbaru anda sebagai sumber aliran tunai positif setiap bulan?
Airbnb semakin popular di Malaysia sebagai alat untuk meningkatkan hasil sewa. Kita telah membincangkannya sebelum ini dan bagaimana ia boleh menjadi alat yang berkesan dalam menangani pembayaran balik pinjaman hartanah anda dan sebagai alternatif kepada penyewaan jangka panjang tradisional.
Sesetengah Airbnb terbaik di Malaysia telah mencatatkan pendapatan luar biasa yang mencecah lebih RM80,000 setahun!
Jadi, sejauh manakah Airbnb di Malaysia ini mampan dan adakah ia sah dari segi undang-undang?
Isu kesahan Airbnb di Malaysia telah diperdebatkan dan dibincangkan dalam pelbagai artikel berita sepanjang beberapa tahun lalu, dan telah menarik banyak penyokong serta penentang di kedua-dua pihak.
Majoriti penyokongnya terdiri daripada pelabur hartanah yang melihatnya sebagai cara untuk memaksimumkan hasil sewa pelaburan mereka, membolehkan mereka memperoleh keuntungan yang lebih tinggi berbanding kaedah biasa.
Manakala pihak yang menentangnya pula ialah pemilik kediaman yang berpendapat bahawa privasi mereka terjejas apabila orang asing dibenarkan masuk ke dalam kompleks apartmen mereka yang tertutup. Pihak lain yang menentang keras pula mempunyai kepentingan peribadi dalam hotel bajet dan mendakwa perniagaan mereka terjejas teruk akibat kemunculan Airbnb.
Namun, apakah pendirian Kerajaan mengenainya?
Pada Ogos 2016, Kerajaan Malaysia mengiktiraf platform perkongsian rumah ini dengan menyatakan bahawa Airbnb adalah sah di Malaysia, berikutan dakwaan daripada industri perhotelan bahawa menyewakan hartanah kediaman di negara ini adalah haram.
Kerajaan menyatakan bahawa, “Memandangkan sifat pelancong yang tertarik kepada harga murah dan perjanjian peribadi yang dibuat antara tuan rumah dan pelancong, Airbnb dianggap sah. Ini adalah selagi tidak ada penipuan atau fraud yang terlibat atau bertujuan demikian, seperti dalam kes penipuan Internet.” [1]
Kerajaan pada asalnya menyatakan bahawa mereka tidak bercadang untuk mengeluarkan sebarang lesen atau bentuk peraturan yang merangkumi penggunaan platform tersebut, namun mereka mungkin sedang mempertimbangkan semula perkara ini untuk negeri-negeri tertentu. Buat masa ini, hanya satu Dewan Bandaraya negeri yang telah menyatakan bahawa mereka mengharamkan Airbnb, iaitu Sabah, di Malaysia Timur. Walaupun ada larangan ini, terdapat lebih daripada 1500 penyenaraian di ibu negeri Kota Kinabalu.
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur atau DBKL telah memulakan program pendaftaran bagi individu, ejen atau syarikat yang terlibat dalam penginapan jangka pendek. DBKL menyatakan bahawa program ini dijalankan supaya Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM) dapat menjalankan kajian ke atas pengendali sewaan Airbnb.
Dijangkakan bahawa dengan langkah sedemikian, mereka mungkin sedang merancang beberapa bentuk peraturan dan cukai dalam masa terdekat.
Nampaknya sangat tidak mungkin kerajaan akan berubah pendirian pada masa ini memandangkan platform tersebut mungkin telah memainkan peranan dalam peningkatan bilangan pelancong ke Malaysia yang melonjak 231% dari 2015 ke 2016.
Dianggarkan 638,000 pelancong ke Malaysia pada 2016 menggunakan Airbnb untuk penginapan percutian mereka dan angka ini berkemungkinan telah meningkat sejak 2016 seiring dengan bilangan penyenaraian Airbnb di negara ini yang telah lebih daripada dua kali ganda sejak itu.
Jadi, perniagaan Airbnb adalah sah dan diterima pakai secara meluas di Malaysia. Bagaimana pula dengan pulangan? Adakah ia benar-benar mengesankan?
Seperti semua pelaburan hartanah, faktor terpenting ialah lokasi. Pendapatan sewa Airbnb boleh berbeza-beza dengan ketara bergantung kepada lokasi unit dan tidak semua kawasan memberikan prestasi yang sama baik. Untuk mengetahui lokasi mana yang berprestasi terbaik, anda boleh mencari penyenaraian di Airbnb.com atau anda boleh menggunakan Airdna.co. Kami mendapati bahawa Airdna menyediakan data mendalam yang sangat berguna mengenai banyak lokasi popular dan menyampaikan maklumat dalam format yang mudah dibaca.
Mari kita lihat bagaimana prestasi lokasi Airbnb popular yang berbeza di Malaysia berbanding antara satu sama lain dan sama ada ia boleh menjadi pilihan pelaburan hartanah anda yang seterusnya.
Airbnb Kuala Lumpur
Pertama, mari kita lihat lokasi Airbnb paling popular di Malaysia, iaitu Kuala Lumpur. Berdasarkan 2582 penyenaraian di kawasan ini, kadar bilik harian purata adalah lebih kurang RM280. Secara purata bagi bulan Januari, penyenaraian tersebut mempunyai kadar penghunian 61% dan purata pendapatan bulanan sekitar RM4,264. Ini adalah pendapatan yang agak lumayan memandangkan apa yang anda akan perolehi sekiranya anda menyewakan apartmen 2 bilik tidur biasa.
Bagaimanakah ini berbanding dengan kos hartanah baharu di kawasan tersebut?
Harga pembangunan kediaman baharu di pusat bandar KL boleh mencecah lebih RM1,700 psf. Ini bermakna sebuah unit seluas 850 kaki persegi (kami menggunakan 850 kaki persegi sebagai asas kerana ini adalah saiz tipikal untuk unit 2 bilik tidur yang merupakan saiz unit paling popular untuk Airbnb di Pusat Bandar Kuala Lumpur menurut Airdna) akan menelan belanja sekitar RM1,445,000. Pada kadar faedah 4.4% untuk tempoh 30 tahun, ansuran bulanan anda adalah sekitar RM6,512 yang jauh melebihi purata pendapatan bulanan. Ini menghasilkan hasil sewa yang menyedihkan sebanyak 3.5%.
Tidak begitu ideal jika anda ingin melabur dalam pembangunan terbaru di kawasan tersebut, tetapi memang segala-galanya di sini amat mahal.
Airbnb Pulau Pinang
Seterusnya, mari kita lihat Airbnb di Georgetown, Pulau Pinang. Terdapat 1567 sewaan aktif di kawasan ini dengan kadar bilik harian purata sebanyak RM324. Purata penghunian adalah 70% dan purata pendapatan bulanan adalah RM5,536. Angka yang besar!
Bagaimanakah ini berbanding dengan kos hartanah baharu di kawasan tersebut?
Harga di Georgetown untuk pembangunan kediaman baharu boleh mencapai sekitar RM1,500 psf. Mengambil saiz purata apartmen 2 bilik tidur sebagai 850 kaki persegi sekali lagi, bermakna sebuah unit sebesar ini akan menelan belanja sekitar RM1,275,000. Pada kadar faedah 4.4% untuk tempoh 30 tahun, ansuran bulanan anda adalah sekitar RM5,746 yang hampir setara dengan pendapatan bulanan. Ini menghasilkan hasil sewa sederhana sebanyak 5.2%.
Mungkin ada peluang menarik di sini untuk unit yang lebih kecil jika anda boleh mendapat sekitar RM300 semalam untuk unit 1 bilik tidur.
Airbnb Melaka
Beralih kepada Airbnb di Melaka, anda dapat melihat bahawa berdasarkan 1350 sewaan aktif di kawasan ini, kadar bilik harian purata adalah RM336. Purata penghunian adalah 43% dan purata pendapatan bulanan adalah RM4,240.
Bagaimanakah ini berbanding dengan kos hartanah baharu di kawasan tersebut?
Harga di Melaka untuk pembangunan kediaman baharu boleh mencapai sekitar RM500 psf. Oleh kerana bilik yang paling popular di sini adalah sekurang-kurangnya 3 bilik tidur, ini bermakna sebuah unit seluas 1,265 kaki persegi akan menelan belanja sekitar RM632,500. Pada kadar faedah 4.4% untuk tempoh 30 tahun, ansuran bulanan anda adalah sekitar RM2,850 yang mudah dilindungi oleh pendapatan bulanan. Ini menghasilkan hasil sewa yang sangat baik sebanyak 8.0%.
Siapa sangka Airbnb di Melaka berprestasi begitu baik. (Saya pun tidak menyangkanya) Mungkin ini tempat yang patut diteliti lebih lanjut. Terdapat beberapa projek baharu yang menarik juga.
Airbnb Ipoh
Seterusnya, melihat Airbnb di Ipoh, ia menunjukkan bahawa berdasarkan 1007 sewaan aktif, kadar bilik harian purata adalah RM304. Purata penghunian adalah 43% dan purata pendapatan bulanan adalah RM3,916.
Bagaimanakah ini berbanding dengan kos hartanah baharu di kawasan tersebut?
Harga di Ipoh untuk pembangunan kediaman baharu adalah sekitar RM400 psf. Bilik yang paling popular di sini adalah unit 3 bilik tidur, jadi sebuah unit 3 bilik tidur seluas 1,265 kaki persegi akan menelan belanja sekitar RM506,000. Pada kadar faedah 4.4% untuk tempoh 30 tahun, ansuran bulanan anda adalah sekitar RM2,280 yang menjadikannya pelaburan yang sangat menarik. Ini menghasilkan hasil sewa yang luar biasa sebanyak 9.3%.
Ini adalah sesuatu yang benar-benar mengejutkan saya. Saya langsung tidak menyangka Airbnb di Ipoh berprestasi sebaik ini. Kalau ditanya sebelum saya meneliti perkara ini, saya pasti tidak terfikir langsung tentang Ipoh. Memandangkan harga unit yang sangat murah di sini, ini pasti sesuatu yang ingin saya teliti dengan lebih lanjut. Saya rasa anda patut berbuat demikian juga.
Airbnb Johor
Tempat terakhir yang akan kita lihat ialah Airbnb di Johor Bahru. Ia menunjukkan bahawa berdasarkan 1623 penyenaraian aktif, kadar bilik harian adalah RM252. Purata penghunian adalah 45% dan purata pendapatan bulanan adalah RM3,164.
Bagaimanakah ini berbanding dengan kos hartanah baharu di kawasan tersebut?
Harga di Johor Bahru, berhampiran pusat bandar, untuk pembangunan kediaman baharu boleh mencapai sekitar RM850 psf. Memandangkan unit 2 dan 3 bilik tidur hampir sama popular, lebih masuk akal untuk menggunakan unit 2 bilik tidur dalam pengiraan di sini. Jadi, mengambil saiz purata unit 2 bilik tidur sebagai 850 kaki persegi, ia akan menelan belanja sekitar RM722,500. Pada kadar faedah 4.4% untuk tempoh 30 tahun, ansuran bulanan anda adalah sekitar RM3,256 yang hampir sama dengan jangkaan pendapatan bulanan dengan sedikit kekurangan. Ini menghasilkan hasil sewa sederhana sebanyak 5.2%.
Johor nampaknya berprestasi agak baik, tetapi pembangunan baharu mungkin tidak begitu berbaloi. Mungkin ada beberapa tawaran menarik yang boleh dijumpai tetapi ia memerlukan lebih banyak penyiasatan.
Mari kita lihat bagaimana kesemua kawasan tersebut berdiri berbanding antara satu sama lain.
| Lokasi | Kadar Bilik Harian Purata (RM) | Purata Penghunian (%) | Purata Pendapatan Bulanan (RM) | Saiz Unit Purata | Hasil Sewa | Aliran Tunai Positif |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pusat Bandar Kuala Lumpur | 280 | 61 | 4264 | 2 Bilik Tidur | 3.5% | Tidak |
| Georgetown, Pulau Pinang | 324 | 70 | 5536 | 2 Bilik Tidur | 5.2% | Tidak |
| Melaka | 336 | 43 | 4240 | 3 Bilik Tidur | 8.0% | Ya |
| Ipoh | 304 | 43 | 3916 | 3 Bilik Tidur | 9.3% | Ya |
| Johor Bahru | 252 | 45 | 3164 | 2 Bilik Tidur | 5.2% | Tidak |
Selepas menyusun dapatan ini, jelas sekali bahawa Ipoh dan Melaka jauh mengatasi bandar-bandar yang lebih maju. Penerima manfaat sebenar Airbnb adalah para pelabur hartanah yang membeli unit mereka lebih daripada 5 tahun lalu. Bayangkan mempunyai ansuran pinjaman yang kurang daripada RM2,000 dan mampu memperoleh hampir RM4,000 sebulan dari unit anda dengan mudah.
Masa terbaik untuk membeli hartanah sentiasa nampak seperti semalam.
Kenaikan harga hartanah dalam pembangunan baharu telah menjadikan penggunaan Airbnb hanya sebagai penyelesaian yang sekadar membantu anda menampung bayaran balik pinjaman di tempat-tempat seperti Kuala Lumpur, Pulau Pinang dan Johor. (Kecuali Ipoh dan Melaka!) Mungkin ada beberapa peluang pelaburan menarik yang boleh ditemui di tempat-tempat ini.
Tetapi sebelum anda melompat ke dalam kapal terbang dan menangkap penerbangan seterusnya ke Ipoh atau Melaka mencari hartanah pelaburan anda seterusnya, ada beberapa perkara yang perlu diingat terlebih dahulu.
Penting untuk diambil perhatian bahawa dalam perbandingan ini, hanya pembangunan baharu yang dibandingkan. Angka pembangunan baharu juga berdasarkan pembangunan tertentu dan kadar psf mungkin lebih tinggi atau lebih rendah, bergantung kepada lokasi tepat pembangunan berkenaan. Kawasan tertentu dalam lokasi-lokasi ini juga akan berprestasi lebih baik daripada yang lain (jika berhampiran tarikan pelancongan sebagai contoh, anda mungkin boleh menjangkakan penghunian yang lebih tinggi dan kadar yang lebih tinggi), jadi unit perlu dinilai berdasarkan lokasi tepat mereka dan bukannya mengambil kawasan secara keseluruhan.
Perlu juga diambil perhatian bahawa data yang ditunjukkan di sini hanya untuk bulan Januari. Turun naik bermusim dari segi harga dan penghunian tidak diambil kira. Untuk mendapatkan gambaran yang lebih lengkap bagi memastikan keputusan yang lebih kukuh, data yang lebih banyak dan siasatan lanjut diperlukan.
Airdna menyediakan lebih banyak maklumat melalui versi berbayar Market Minder mereka yang dikunci dan tidak kelihatan di atas. Jika anda seorang pelabur yang ingin menggunakan Airbnb untuk menampung pendapatan sewa anda, saya sangat mengesyorkan anda melihatnya. Mereka mengenakan bayaran RM120/bulan untuk data penuh 18 bulan bagi setiap kawasan tertentu yang lebih dari berbaloi jika anda ingin membuat keputusan bernilai beberapa ratus ribu ringgit mengenai tempat untuk membeli hartanah pelaburan anda yang seterusnya.
Lihat mereka melalui pautan afiliasi kami di sini. Airdna.co. Mereka menawarkan jaminan wang dikembalikan dalam tempoh 7 hari jadi jika anda tidak berpuas hati dengan pembelian anda, jangan ragu untuk mendapatkan bayaran balik tanpa sebarang soalan daripada mereka.
Airbnb telah mengubah landskap pelaburan hartanah di Malaysia dan membolehkan para pelabur hartanah di seluruh negara mengubah pelaburan dengan aliran tunai negatif menjadi positif.
Tidak sukar untuk memahami mengapa pelabur menyukai Airbnb dan memanfaatkan sepenuhnya ekonomi perkongsian yang semakin berkembang secara global untuk memaksimumkan keuntungan mereka. Melihat Airbnb di Malaysia dari sudut pandang pelabur hartanah, sukar untuk mengatakan bahawa Airbnb tidak merevolusikan pendapatan sewa bagi jutaan rakyat Malaysia.
