Apakah Kawasan Terbaik untuk Pelaburan Hartanah di Malaysia bagi Tahun 2018?

Apabila berita tentang kelembutan pasaran dan lebihan bekalan (ditambah dengan kenaikan kadar faedah baru-baru ini) terus membayangi pasaran hartanah Malaysia, para pelabur tertanya-tanya apakah kawasan terbaik untuk pelaburan hartanah di Malaysia bagi tahun 2018?

Saya tidak boleh bercakap bagi seluruh Malaysia kerana kepakaran saya di kawasan luar ibu kota agak terhad, dan saya mungkin tidak mengetahui sama ada tempat-tempat seperti Pulau Pinang, Port Dickson, atau kawasan lain di luar KL sedang bersiap sedia untuk mengalami pertumbuhan yang lebih baik dalam tahun-tahun mendatang.

Yang saya tahu dengan pasti ialah banyak pembangunan baru dijual pada harga masa hadapan (seperti biasa) dan bahawa melabur wang anda dalam apa sahaja yang berdekatan dengan pusat bandar Kuala Lumpur adalah berbaloi, selagi angkanya masuk akal berdasarkan matlamat pelaburan hartanah anda. Malangnya, selalunya sukar untuk menemui sesuatu di Segitiga Emas yang mempunyai angka yang masuk akal.

Tetapi bagaimana jika saya memberitahu anda bahawa ada tempat lain, suatu tempat dengan potensi menaik yang sangat besar dalam tahun-tahun mendatang, yang juga mempunyai kadar sewa jangka pendek yang menarik, dengan bekalan pelancong yang baik di luar KL, yang telah saya laburkan?

Sudah tentu hartanah seperti ini hanya wujud dalam fantasi kita yang paling liar?

Genting Highlands, menjadikan fantasi itu kenyataan.

Sumber: http://www.gentinghighlandspahang.com/

Destinasi pelancongan popular yang paling terkenal dengan kasino dan cuaca sejuk 15° ini telah mengalami perubahan besar-besaran dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Seiring dengan itu, pekan kecil yang terletak di bawah resort beserta hotel-hotelnya yang banyak, iaitu Gohtong Jaya, telah dipenuhi dengan pembinaan beberapa pembangunan kediaman baru.

Gohtong Jaya biasanya menjadi tempat persinggahan bagi mereka yang menuju ke resort dan kasino untuk menikmati makanan tempatan yang lazat pada harga yang belum mengalami kenaikan harga ala ‘Genting’. Membeli makanan di Genting ibarat membeli makanan di lapangan terbang, segala-galanya dijual pada harga yang lebih tinggi dan kerana tiada pilihan lain, terpaksalah menerimanya. Gohtong memberikan alternatif yang sedikit lebih murah.

Berhenti sebentar di sini bukan sahaja jimat belanja, malah menjadi suatu keseronokan tersendiri. Hanya 15 minit dari resort, terdapat pelbagai hidangan yang sungguh menggiurkan di sini, daripada Bak Kut Teh hingga Kari Kepala Ikan, anda pasti tidak akan kecewa dengan pilihan dan kualitinya.

Menyedari potensi kawasan ini, pemaju-pemaju seperti LBS Bina, OSK Property, Kerjaya Prospek dan Pesat Bumi telah melabur berjuta-juta ringgit di kawasan ini, mencipta kondominium landmark yang menakjubkan untuk dijual. Unit-unit tersebut dijangka siap pada akhir tahun ini dan juga pada awal 2019.

Tetapi apakah sebenarnya yang diperhatikan oleh para pemaju ini? Adakah permintaan di Genting benar-benar sebegitu tinggi?

Saya sendiri tertanya-tanya tentang perkara ini apabila pertama kali mendengar tentang semua pembinaan yang sedang dilakukan di kawasan tersebut. Apakah yang diketahui oleh syarikat-syarikat berbilion ringgit ini yang tidak saya ketahui? Jawapannya sebenarnya berada di depan mata saya (atau lebih tepat, tepat di atas, bergantung kepada cara anda melihatnya). Yang perlu saya lakukan hanyalah melihat apa yang tersedia untuk masa depan Genting.

20th Century Fox World Theme Park

Genting Highlands menutup taman tema Genting yang terkenal pada tahun 2014 untuk tujuan pengubahsuaian bagi memberi laluan kepada 20th Century Fox World Theme Park, yang pertama di dunia. Taman tema ini akan merentasi lebih daripada 10 ekar dan menampilkan lebih daripada 25 wahana seram berdasarkan francais Fox yang paling diingati termasuk Alien, Planet of the Apes, Ice Age dan Night at the Museum.

Pada dasarnya, ini adalah momen ‘saya juga’ bagi Fox apabila mereka bersaing dengan Universal Studios dan Disneyland dalam ruang Taman Tema. Menjadi yang pertama dan satu-satunya seumpamanya (buat masa ini, 20th Century Fox World juga sedang dibina di Dubai) memberikannya kelebihan yang ketara berbanding pesaing-pesaingnya dan menambah daya tarikan Genting semakin tinggi.

Jika hakikat bahawa kawasan ini menjadi tuan rumah kepada taman tema yang pertama seumpamanya tidak membuatkan mata anda bersinar melihat potensi tempat ini sebagai lokasi yang luar biasa untuk sewaan jangka pendek dan mungkin kawasan terbaik untuk pelaburan hartanah di Malaysia pada 2018, anda bernasib baik, kerana saya masih mempunyai banyak butiran menarik lagi yang mungkin boleh memujuk anda.

Sky Avenue & Sky Casino

Sumber: http://www.kuala-lumpur.ws/magazine/sky-avenue-genting.htm

Selain perubahan rupa yang saya sebutkan tadi, resort ini telah melakukan pengubahsuaian besar-besaran pada sebahagian besar infrastrukturnya dan membina segmen baru yang menempatkan lebih daripada 100 gerai runcit dan restoran. Segmen baru ini termasuk sebuah kasino dua tingkat yang direka dengan indah dan jauh lebih besar daripada kasino di sayap lama resort tersebut.

Pusat membeli-belah Sky Avenue yang dibina dengan cantik ini disambungkan terus dengan Sky Casino dan akan mengingatkan anda bahawa perniagaan runcit tidak akan mati. Ingin menghabiskan kemenangan anda dengan cepat? Keluar sahaja dari kasino dan anda sudah berada di sana. Untuk sebuah pusat membeli-belah baru, kesesakan pengunjung di sini jauh melebihi apa yang boleh diharapkan oleh mana-mana pusat membeli-belah baru di KL dan PJ.

Jadi, apa lagi yang ada? Sebuah taman tema gergasi, sebuah kasino besar, dan sebuah pusat membeli-belah baharu yang hampir bersambung terus dengan kasino baru. Masakan ada lebih lagi di Genting?

Ya, ada.

Genting Highlands Premium Outlets Mall

Sumber: http://www.kuala-lumpur.ws/magazine/genting-highlands-premium-outlets.htm

Sebagai sebahagian daripada kerja-kerja peningkatan, Genting juga telah menaik taraf sistem kereta kabelnya, dengan stesen pangkalan baharu terletak di Gohtong Jaya (di mana semua pembangunan berada), dan mereka juga telah memindahkan stesen bas ke sini. Ringkasnya, mereka telah menjadikannya sedemikian rupa sehingga terdapat laluan terus yang boleh diambil dari titik pangkalan ini ke kawasan resort dan kasino utama, sama ada dengan kereta kabel atau bas.

Terletak betul-betul di sebelah kompleks ini adalah kedai outlet kilang yang baru dibuka pada sekitar 2017. Genting Highlands Premium Outlets Mall menampilkan lebih daripada 150 kedai jenama kegemaran semua orang seperti Hugo Boss, Superdry, Ralph Lauren, Coach, Adidas, Nike dan banyak lagi. Tarikan utama kedai outlet kilang ini adalah diskaun eksklusif yang menakjubkan sepanjang tahun, membolehkan orang ramai mendapatkan barangan berjenama pada harga yang lebih murah berbanding kedai biasa di KL.

Bukan seperti ada keperluan untuk sebuah pusat membeli-belah lain bagi menghidupkan lagi seluruh kawasan itu, tetapi kadang-kadang (jika anda benar-benar bernasib baik) anda mendapat lebih daripada yang anda perlukan.

Namun, ia terus menjadi lebih baik.

Zouk Nightclub & Arena of Stars

Sumber: http://jetunnel.blogspot.sg/2015/08/new-zouk-club-kl-trec-is-now-number-1.html

Diundi sebagai salah satu kelab malam terbaik di dunia oleh DJ Mag, Zouk bercadang untuk membuka cawangan ketiganya pada ketinggian 6000 kaki di udara di Genting Highlands pada akhir tahun ini. Kelab malam ini sangat popular dan telah membina nama jenama yang sinonim dengan suasana pesta meriah. Venue baru ini berkemungkinan besar akan menjadi tuan rumah kepada DJ-DJ dari seluruh dunia dan menempatkan beberapa parti dan hiburan terbaik dalam tahun-tahun mendatang. Ini bermakna, lebih ramai, lebih ramai lagi pelancong!

Untuk menambah sempurna semuanya, Genting memastikan mereka mampu menyediakan hiburan sendiri. Selain kerja-kerja pengubahsuaian yang lain, mereka juga telah mengubah suai Arena of Stars mereka, yang kini boleh memuatkan 5,000 orang dan mempunyai jadual acara tersendiri termasuk konsert, persembahan teater dan musikal. Venue ini pernah menyambut artis-artis seperti Elton John, The Black Eyed Peas dan juga penyanyi Taiwan Jolin Tsai serta selebriti Hong Kong Jacky Cheung.

Baiklah, saya telah membuktikan kepada anda bahawa kawasan ini sangat bagus untuk pelancong dan terdapat banyak kehadiran manusia sepanjang tahun. Tetapi adakah ia benar-benar menjadikannya kawasan terbaik untuk pelaburan hartanah di Malaysia bagi 2018? Saya boleh dengar anda sudah bertanya, bagaimana pula dengan angka-angkanya? Bolehkah saya mampu membeli hartanah pelaburan di sini?

Mari kita teliti apakah pembangunan yang ada di kawasan tersebut. Pada masa ini terdapat 4 projek baru di kawasan ini, tidak termasuk projek Ion Delemen yang terletak sedikit lebih jauh ke atas dari Gohtong. Terdapat juga beberapa kondominium lama di lokasi tersebut yang tidak diselenggara dengan baik dan terletak lebih jauh ke dalam Gohtong, jauh dari kawasan utama.

Jadi, apakah projek-projek baru yang ada?

Terdapat Vista Residences, Midhills, Geo38 dan Windmill. Keempat-empat projek inilah yang membentuk pembangunan yang kini tersedia sebagai pilihan terbaik saya untuk kawasan terbaik pelaburan hartanah di Malaysia bagi 2018.

Apakah perbezaan antara mereka?

Saya telah menyediakan jadual ringkas untuk rujukan anda tentang tawaran yang ada pada masa itu. Lokasi tepat mereka juga berbeza, dengan Vista Residences paling dekat dengan jalan utama dan Midhills paling jauh. Walau bagaimanapun, semua pembangunan berada dalam jarak 5 minit antara satu sama lain.

Sila ambil perhatian bahawa tawaran ini mungkin sudah tidak lagi berlaku, tetapi inilah yang dipersembahkan kepada kami apabila kami pertama kali mengunjungi bilik pameran dan membuat pertanyaan pada pertengahan tahun lepas. Juga, kos setiap kaki persegi akan berbeza bergantung kepada saiz unit dan angka-angka ini adalah berdasarkan saiz unit yang sepadan.

*Bayaran pinjaman telah dikira pada kadar 4.4% untuk tempoh 30 tahun.
#Bayaran penyelenggaraan purata pada kadar 0.33 psf.

Tidak pasti apa yang hendak dibuat dengan angka-angka ini? Mari kita teliti kolum demi kolum.

Kolum pertama memberi anda gambaran tentang kepadatan projek. Ini adalah salah satu perkara penting yang perlu diketahui ketika membeli hartanah pelaburan baru kerana ia akan membantu anda memahami betapa mudah atau susahnya untuk menyewakan unit anda dan menjualnya (sekiranya anda mempertimbangkan untuk berbuat demikian) pada masa hadapan. Eksklusiviti sentiasa menjadi titik jualan yang hebat.

Kolum seterusnya menunjukkan saiz unit, diikuti dengan kos per kaki persegi. Jika anda membandingkan angka-angka ini dengan apa yang anda akan bayar untuk sesuatu di sekitar pusat bandar KL (atau bahkan di luar KL itu sendiri), anda melihat harga yang jauh lebih rendah.

Mengapa saya membandingkan kawasan ini dengan tempat-tempat tumpuan di KL? Saya merasakan bahawa dengan bilangan pelancong yang melepasi kawasan tersebut, tidak wajar untuk membuat perbandingan dengan kawasan-kawasan yang lebih terpencil. Data dari Genting menunjukkan bahawa pada 2015, mereka menerima lebih daripada 19.4 juta pengunjung, yang hampir menyamai anggaran 15 juta pelancong yang datang ke KL pada tahun yang sama.

19.4 Juta Pelancong

Jika anda tidak mempercayai statistik tersebut, anda harus mengunjungi Genting sendiri untuk melihat betapa ramainya orang di sana. Sebaik sahaja anda memasuki Kasino, anda akan tahu bahawa statistik itu tidak berbohong. Ada orang di mana-mana, sepanjang masa, bahkan pada hari bekerja yang tidak sibuk.

Fikirkan sejenak tentang hal ini: 19.4 juta pengunjung itu adalah selepas Taman Tema Genting lama ditutup dan sebelum semua penambahan infrastruktur baharu yang saya sebutkan di atas. Taman Tema 20th Century Fox World pasti akan mendorong angka-angka ini ke paras tertinggi sepanjang masa.

Laporan Genting yang sama juga menyatakan bahawa keempat-empat hotel di puncak bukit, iaitu Genting Grand, Maxims, Resort Hotel dan First World Hotel mencatatkan kadar penghunian keseluruhan sebanyak 90% sepanjang 2015. Ini bermakna sudah pasti ada tempoh di mana bilangan pelancong melebihi bilangan bilik yang tersedia.

Jadi, terdapat keperluan untuk bilik, dan kita tahu berapa harga hartanah di sini. Berapa banyak yang boleh kita jana bersih setiap malam dari satu unit bilik? Adakah kiraan itu masuk akal?

Memandangkan tiada satu pun daripada pembangunan tersebut yang siap dan tidak adil untuk melihat kondominium serta rumah tumpangan lama yang lebih usang, membandingkan kadar dengan Hotel Ion Delemen yang saya sebutkan tadi nampaknya paling adil.

Bilik single di Ion Delemen berharga sekitar RM300 semalam sewaktu luar musim puncak. Jadi, secara konservatif, saya rasa anda boleh menyewakan sebuah bilik di mana-mana satu daripada pembangunan Gohtong ini pada kadar RM250 semalam. Melihat anggaran bayaran pinjaman, mudah untuk melihat bahawa tidaklah terlalu sukar untuk menampung sepenuhnya bayaran pinjaman anda walaupun setelah ditolak bil utiliti dan bayaran penyelenggaraan, malah masih ada keuntungan yang baik untuk pelaburan hartanah anda. Penghunian 50% bermakna RM3,750 sebulan. Itulah yang dikatakan hasil sewa yang luar biasa!

Tentu saja, ini bukan angka yang muktamad dan buat masa ini, tiada cara yang konkrit untuk memastikannya. Saya telah membawa anda melalui proses pemikiran saya dan saya harap saya telah membina hujah yang kukuh tentang mengapa saya merasakan bahawa Genting Highlands adalah kawasan terbaik untuk pelaburan hartanah di Malaysia bagi 2018.

Menyedari potensi Pembangunan Gohtong semudah dua tambah dua sama empat. Akan ada permintaan untuk lebih banyak bilik apabila selebihnya tarikan mula beroperasi. (Angka-angka tidak berbohong) Apabila Zouk dan 20th Century Fox World sudah beroperasi, bilangan pengunjung pasti akan melonjak. Saya berspekulasi di sini, tetapi saya berpendapat ia adalah spekulasi bermaklumat yang berasaskan fakta dan angka.

Membaca semula artikel ini hanya membuatkan saya semakin teruja untuk melihat apa yang menanti kawasan tersebut di masa hadapan dan saya tidak sabar untuk membuat catatan blog pada tahun depan dengan fakta dan angka sebenar bagi membenarkan anda semua mengetahui betapa baik prestasi kawasan tersebut dan sama ada Genting Highlands benar-benar, kawasan terbaik untuk pelaburan hartanah di Malaysia bagi 2018.

Kemaskini: Lihat maklumat tambahan tentang projek Genting Highlands terbaru yang baru dilancarkan pada April 2018 dan akan siap pada 2022, di sini.

Penafian: Kami telah melabur dalam dua hartanah di kawasan tersebut. Kami memiliki sebuah unit bilik tidur di Ion Delemen yang diuruskan oleh pemaju pada GRR 7% dan satu lagi unit bilik tidur di Midhills.