Anda sedang berfikir sama ada wajar membeli hartanah atas nama syarikat di Malaysia? Bergantung kepada situasi semasa anda, langkah ini boleh membawa manfaat yang cukup besar. Teruskan membaca untuk memahami bagaimana pembelian hartanah melalui syarikat boleh dimanfaatkan sepenuhnya.
Sesetengah pelabur hartanah yang lebih berpengalaman mungkin sudah pernah mendengar tentang pembelian hartanah atas nama syarikat berbanding nama peribadi.
Namun begitu, maklumat berguna mengenai topik ini agak sukar dicari di internet. Kebanyakan laman web tidak menerangkan dengan jelas dan tepat sebab-sebab mengapa anda perlu mempertimbangkan pembelian hartanah atas nama syarikat.
Di sini, saya akan membincangkan secara terperinci sebab-sebab mengapa anda mungkin memilih untuk membeli hartanah atas nama syarikat. Jadi, jika anda termasuk dalam mana-mana kategori ini, anda boleh menilai alasan mana yang menjadikan pilihan ini wajar untuk meluaskan portfolio pelaburan hartanah anda, dan mana yang tidak.
DSR Sudah Penuh
Ini mungkin sebab paling umum seseorang mempertimbangkan pembelian hartanah atas nama syarikat, iaitu apabila DSR (Debt Service Ratio) anda atau jumlah maksimum pinjaman yang bank sanggup berikan berdasarkan pendapatan dan perbelanjaan anda sudah mencapai had, sedangkan anda masih ingin meminjam lebih. (Di Malaysia, had ini berbeza mengikut bank, tetapi lazimnya sekitar 60 hingga 70 peratus daripada pendapatan anda tolak komitmen lain seperti pinjaman sedia ada dan hutang kad kredit.)
Jika anda sedang mencari cara untuk memaksimumkan pembiayaan daripada bank, dan juga tidak selesa membeli hartanah atas nama orang lain sebagai proksi, membeli hartanah atas nama syarikat dengan menggunakan DSR berdasarkan pendapatan syarikat dan bukan pendapatan peribadi anda mungkin kelihatan seperti pilihan yang paling logik.
Tetapi adakah ia benar-benar begitu?
Masalahnya ialah walaupun pinjaman itu atas nama syarikat bukan nama peribadi anda, bank masih akan meluluskannya (dengan syarat akaun syarikat menunjukkan kemampuan untuk membayar) TETAPI dengan anda sebagai penjamin. Ini bermakna bank masih akan menilai kemampuan peribadi anda untuk membayar balik pinjaman sekiranya syarikat dibubarkan.
Oleh itu, kelayakan anda untuk mengambil pinjaman atas nama syarikat bagi pembelian hartanah masih bergantung kepada DSR peribadi anda. Jadi, ia tidak mengubah apa-apa.
Jika anda tidak layak mengambil pinjaman sendiri, kemungkinan besar anda juga tidak layak mengambil pinjaman atas nama syarikat.
[Ketahui rahsia terbuka pelaburan hartanah yang digunakan untuk meregangkan DSR]
Mengurangkan Pendedahan Risiko
Jika tujuan anda adalah untuk mengurangkan pendedahan kepada risiko pelaburan, ini juga bukan pilihan yang sesuai untuk anda. Seperti yang dinyatakan di atas, anda masih akan menjadi penjamin bagi pinjaman yang diambil walaupun melalui syarikat. Jadi jika syarikat gagal dan anda tidak mampu membayar balik pinjaman, bank tetap akan mengejar anda secara peribadi.
Risiko anda tetap sama dan tidak dapat dikurangkan dalam apa jua cara sekalipun, melainkan anda ingin menyebarkan risiko bersama pelabur lain, yang akan dijelaskan lebih lanjut di bawah.
Meningkatkan LTV
Ini adalah satu lagi sebab utama mengapa anda mungkin mempertimbangkan pembelian hartanah atas nama syarikat, tetapi malangnya anda akan kecewa jika anda menyangka boleh mendapat LTV (Loan-to-Value atau nisbah pinjaman berbanding harga hartanah) sebanyak 90% untuk pembelian hartanah pertama atas nama syarikat anda.
Membeli hartanah atas nama syarikat bermakna anda perlu mengeluarkan wang pendahuluan yang lebih besar kerana bank hanya memberikan pembiayaan sebanyak 60% daripada harga hartanah kepada syarikat, berbanding 90% yang ditawarkan kepada pembeli individu kali pertama.
60% ini malah lebih rendah daripada had 70% yang dikenakan ke atas hartanah ketiga anda ke atas di bawah nama peribadi, jadi ia langsung tidak menguntungkan di sini.
Satu perkara yang mungkin ramai tidak tahu ialah had ini HANYA terpakai kepada hartanah kediaman.
Bagi hartanah komersial pula, LTV adalah 85% untuk hartanah pertama, kedua, dan seterusnya.
Penting untuk diambil perhatian bahawa apabila saya menyebut hartanah komersial, ini TIDAK termasuk apartment servis dan kondominium dalam pembangunan bercampur (Jenis unit ini masih dianggap sebagai unit kediaman bertajuk komersial). Unit-unit ini BUKAN dianggap sebagai unit komersial.
Kebanyakan unit ini berada di bawah tajuk ‘komersial’ tetapi tidak dianggap sebagai pembangunan komersial. Unit komersial dalam konteks ini merujuk kepada lot Pejabat, Peruncitan, dan Perindustrian.
Namun sebelum anda terlalu gembira dengan kemungkinan mendapat LTV 85% ini, ketahuilah bahawa ini sebenarnya adalah nilai LTV yang sama yang juga diberikan kepada individu yang membeli hartanah komersial atas nama peribadi mereka, sama ada yang pertama atau yang seterusnya.
Jadi, cuba meningkatkan LTV dengan membeli hartanah atas nama syarikat sebenarnya tidak memberi anda sebarang kelebihan berbanding membeli atas nama peribadi anda sendiri.
Mengurangkan Cukai
Bagi pelabur hartanah besar, ini sememangnya sentiasa menjadi pertimbangan utama. Cukai hartanah mungkin kelihatan menakutkan bagi pelabur biasa, tetapi keadaan menjadi lebih rumit apabila portfolio anda mula berkembang.
Ramai pelabur beranggapan mereka boleh ‘siam’ (atau mengurangkan) cukai dengan membeli hartanah melalui syarikat berbanding nama peribadi.
Adakah ini benar-benar mungkin?
Jawapan ringkasnya, ya.
Tetapi ia tidak terpakai kepada kebanyakan kita.
Pengurangan cukai pendapatan hanya boleh dilakukan jika anda mempunyai banyak hartanah yang menjana jumlah sewaan yang besar. Jika tidak, kos membayar setiausaha syarikat dan yuran-yuran lain yang berkaitan dengan penubuhan syarikat sendiri tidak berbaloi.
Adalah mungkin untuk mengurangkan sebahagian pendapatan sewa anda dengan mengisytiharkannya sebagai pendapatan perniagaan berbanding pendapatan peribadi, tetapi memandangkan kadar cukai perniagaan bermula pada 20% iaitu bracket terendah, kadar cukai pendapatan peribadi pun sama.
Jadi, tidak banyak yang boleh anda jimatkan melainkan anda berada pada bracket cukai yang lebih tinggi.
Anda juga boleh menolak sebahagian pendapatan sewa tersebut dengan menuntut potongan perbelanjaan yang tidak boleh anda tuntut jika hartanah itu atas nama peribadi, seperti perbelanjaan pengubahsuaian dan perabot untuk hartanah itu sendiri.
Sama ada ini berbaloi untuk anda bergantung kepada situasi semasa anda, dan sebaiknya berbincang dengan akauntan anda kerana saya bukan pakar cukai dan mereka sudah tentu lebih mampu menasihati anda dengan lebih baik.
[Ketahui lebih lanjut tentang Cukai Hartanah di Malaysia]
Anda Seorang Warga Asing
Kebanyakan warga asing yang berminat melabur di pasaran Malaysia sedia maklum bahawa mereka hanya dibenarkan membeli hartanah bernilai lebih daripada 1 juta ringgit di KL dan 2 juta ringgit di Selangor.
Harga minimum hartanah yang berbeza-beza untuk warga asing mengikut negeri boleh didapati di sini.
Dengan menjadi pengarah sebuah Sdn. Bhd. atau LLP di Malaysia (yang majoriti pemegang direkturnya adalah warganegara Malaysia), anda akan dapat membeli hartanah yang berada di bawah had harga tersebut kerana hartanah itu dianggap sebagai entiti Malaysia yang berdaftar di Malaysia.
Anda akan mendapat akses kepada hartanah yang lebih murah, walaupun pembiayaan masih terhad disebabkan batasan LTV bagi unit kediaman. Walau bagaimanapun, ini jauh lebih berguna jika anda mengincar unit komersial.
Namun, ini memerlukan pengarah Malaysia anda yang lain untuk bersedia dan mampu menanggung pinjaman berdasarkan DSR mereka sendiri.
Jadi, kaedah ini boleh memberi manfaat yang cukup besar untuk membantu anda sebagai warga asing mendapat akses ke pasaran hartanah Malaysia.
Melabur Secara Berkumpulan
Inilah sebenarnya situasi di mana pembelian hartanah atas nama syarikat di Malaysia paling masuk akal. Apabila anda dan rakan kongsi perniagaan berminat untuk melabur dalam sesebuah hartanah bersama-sama (dan menyebarkan risiko antara satu sama lain), tiada struktur yang lebih baik untuk pembelian berkumpulan selain melalui sebuah syarikat.
Membeli hartanah atas nama syarikat bersama rakan kongsi perniagaan anda dapat menghapuskan banyak kerumitan yang timbul apabila membuat pembelian hartanah secara bersama.
Pertama, semua pemilik perniagaan akan mempunyai pemilikan bersama. Walaupun anda tidak boleh meletakkan nama yang tidak terhad pada SPA jika mereka tidak berkaitan darah atau secara undang-undang, anda boleh mempunyai 5 orang atau lebih yang tidak berkaitan dengan pemilikan bersama sebagai pengarah syarikat.
Ia juga membolehkan anda mengelakkan masalah sekiranya salah seorang pengarah yang menandatangani SPA meninggal dunia. Tiada isu undang-undang akan timbul mengenai siapa pemilik hartanah itu selepas kematian mereka kerana hartanah itu jelas milik syarikat dan bukan milik waris atau pasangan mereka semata-mata (mereka masih mungkin mewarisi saham si mati jika ini ditetapkan dalam perjanjian perkongsian, tetapi tiada pertikaian antara syarikat dan mereka untuk pemilikan penuh).
Ia juga memudahkan pemindahan saham hartanah antara pelabur dalam kumpulan. Jika seorang pelabur ingin menarik diri daripada pelaburan, proses ini boleh dilakukan dengan mudah melalui pemindahan saham daripada satu ahli kepada ahli yang lain dengan duti setem pemindahan saham sebanyak 0.3% sahaja, berbanding duti setem hartanah sebanyak 3% jika berlaku pemindahan nama sebenar.
[Ketahui Tentang Kaedah Baharu Pembelian Berkumpulan Yang Dinamakan Pecahan Hartanah Di Sini]
Kesimpulan
Membeli hartanah atas nama syarikat di Malaysia boleh memberi manfaat bergantung kepada keadaan anda.
Ringkasnya, jika anda cuba mendapatkan lebih banyak pinjaman daripada bank dengan menggunakan syarikat sebagai proksi untuk meningkatkan DSR, mengurangkan pendedahan risiko, atau mendapatkan LTV yang lebih baik, ini bukanlah penyelesaian untuk anda.
Ia hanya benar-benar berguna apabila anda mempertimbangkan pembelian hartanah secara berkumpulan, cuba membeli hartanah sebagai warga asing, dan mungkin juga untuk mengurangkan sebahagian cukai anda (dengan syarat anda seorang pelabur hartanah berskala besar).
Ingin mendengar pandangan anda jika anda tahu cara lain yang boleh membantu. Tinggalkan komen di bawah dan tag kami @rentandreturns!
