Sukar dipercayai bahawa anda boleh memiliki pelaburan hartanah hotel di Malaysia dengan hanya RM13,000 pendahuluan? Biar saya jelaskan bagaimana, sekali lagi, Genting Highlands mengubah fantasi menjadi kenyataan.
Sebagai tambahan kepada artikel saya mengenai kawasan terbaik untuk pelaburan hartanah di Malaysia bagi 2018, berikut adalah satu lagi pembangunan yang dijadualkan siap pada 2022. Pembangunan ini pula terletak sedikit lebih tinggi melepasi Gohtong Jaya, menghampiri puncak.
Masih belum terlambat untuk menyertai peluang menarik di Genting Highlands apabila Kumpulan NCT menambah portfolio pembangunan hartanah mereka di sana menerusi ‘Masterpiece in the Sky’, iaitu Grand Ion Majestic.
Pada asasnya, Grand Ion Majestic merupakan tambahan blok kedua kepada Grand Ion Delemen Hotel mereka. Kali ini, Kumpulan NCT menjanjikan unit hotel yang lebih mewah berbanding sebelumnya. Unit-unit ini dihargai lebih tinggi kira-kira RM300 psf, dengan harga RM1,400 psf sebelum rebat. (Masih lebih murah atau setanding dengan mana-mana hartanah di kawasan segitiga emas KL)
Tawaran yang diberikan pada dasarnya sama seperti Grand Ion Delemen, iaitu GRR 7% untuk 3 tahun pertama diikuti perkongsian keuntungan untuk 3 tahun berikutnya. Bezanya, daripada 10 hari menginap percuma, kali ini anda mendapat 5 hari percuma dan 20 hari lagi dengan diskaun 50% setiap tahun.
Caj pengubahsuaian juga dikenakan setiap 3 tahun pada kadar 4 bulan pulangan GRR anda, yang akan dikembalikan pada akhir tempoh 3 tahun tersebut. Bayaran ini memastikan unit sentiasa dikemas kini mengikut piawaian hotel dan tidak menjadi usang.
Perbezaan utama berbanding Grand Ion Delemen ialah unit-unit ini kini akan diuruskan oleh Wyndham Group, sebuah syarikat yang tersenarai di NYSE dan mengendalikan lebih 8,400 hotel di seluruh dunia.
Ini menimbulkan persoalan sama ada syarikat akan kekal bersama kumpulan hotel ini, memandangkan Grand Ion Delemen yang sebelumnya dikendalikan oleh Best Western Premier telah berpisah dengan Kumpulan NCT, meninggalkan mereka untuk mengurus sendiri hotel tersebut.
Saya belum sempat mengunjungi Ion Delemen sejak Best Western berundur, tetapi berdasarkan ulasan di booking.com dan laman web perjalanan lain, mereka sebenarnya melakukan kerja yang lebih baik berbanding Best Western dahulu, dengan ulasan yang lebih positif dan kepuasan tetamu yang lebih tinggi secara keseluruhan.
Saya tidak pasti sebab Best Western meninggalkan, namun kakitangan yang sebelumnya berkhidmat di bawah Best Western Premier di Ion Delemen telah dikekalkan sepenuhnya dan nampaknya keseluruhan operasi serta pengurusan telah diambil alih oleh Kumpulan NCT.
Adakah perkara yang sama akan berulang dengan Wyndham Group? Hanya masa yang akan menjawab, tetapi jika ia berlaku sekalipun, berdasarkan prestasi Ion Delemen sekarang, saya tidak nampak ia sebagai perkara yang buruk.
Jadi, bagaimana semua ini hanya memerlukan RM13,000 sahaja?
Nah, unit-unit di sini jauh lebih kecil berbanding Ion Delemen, menjadikan harga masuk yang lebih rendah. Dengan unit jenis A1 dan A2 hanya seluas 380 dan 400 kaki persegi, unit paling murah di sini berharga sekitar RM550,000.
Dengan rebat 12%, bayaran pendahuluan anda sudah ditanggung dan mereka memberikan tambahan 2% balik kepada anda setelah anda menerima kunci. Ini bermakna tiada bayaran pendahuluan, dan seperti kebanyakan pembangunan baru, tiada yuran guaman SPA dan Perjanjian Pinjaman.
Yang tinggal hanyalah Memorandum Pemindahan (atau Duti Setem Hartanah) dan Duti Setem Perjanjian Pinjaman untuk dibayar, yang berjumlah kira-kira, anda sudah agak, RM13,000.
Dengan bayaran tempahan RM10,000, anda hanya perlu menambah RM3,000 lagi untuk pembayaran awal.
Ini membuka peluang kepada anda untuk menanggung faedah pinjaman sahaja sehingga 2022. Faedah ini bermula sekitar RM300 dan meningkat hingga RM1,500 lebih menjelang siap, sebelum anda perlu membayar ansuran pinjaman penuh.
Terdapat beberapa perkara tambahan yang perlu dibayar kemudian, seperti kos pelbagai (caj seperti insurans kebakaran, bayaran pendahuluan 4 bulan caj perkhidmatan, pemasangan meter air dan elektrik yang berjumlah sekitar RM2,000) serta cukai tanah dan cukai taksiran anda.
Terdapat sesuatu yang sangat menarik tentang GRR 7%. 7% adalah angka ajaib pada kadar faedah semasa yang bermakna anda boleh menampung sepenuhnya ansuran pinjaman anda! Ya, anda membacanya dengan betul, GRR 7% memberikan pulangan yang cukup untuk menanggung sepenuhnya bayaran balik pinjaman anda malah ada lebihan.
Menunggu 3 bulan selepas Milikan Kosong, anda perlu membiarkan mereka melengkapkan perabot unit sebelum tetamu boleh membuat tempahan dan menginap, serta 3 bulan lagi sebelum pembayaran GRR pertama anda (kerana pembayaran GRR dibuat setiap suku tahun).
Sebaik sahaja anda menerima pembayaran GRR pertama, anda boleh menggunakannya untuk mula membayar ansuran bulanan pinjaman hartanah dan sentiasa mempunyai cukup untuk meneruskan pembayaran. (Malah cukup untuk membayar kos pengubahsuaian pada akhir 3 tahun) Ia membolehkan pelaburan hartanah anda terus berkembang sendiri tanpa anda perlu menambah wang ke dalam akaun lagi.
Ia memberikan makna baru kepada ‘menanam benih kekayaan’.
Jadual pembayaran GRR yang tepat akan diberikan kepada anda setelah anda menandatangani dokumen penyerahan kunci pada 2022. Walaupun anda hanya sempat memegang kunci sebentar sebelum diserahkan kembali kepada Kumpulan NCT untuk pengurusan hotel, ia menandakan bahawa anda sudah bersedia untuk mula menuai pulangan yang lumayan daripada pelaburan hartanah hotel anda di Malaysia.
Selain itu, setelah GRR tamat, pendapatan sebenar akan bermula dengan perkongsian keuntungan keseluruhan pembangunan untuk 3 tahun berikutnya, dengan pilihan untuk diperbaharui selama 3 tahun lagi selepas itu. Perkongsian keuntungan ini berdasarkan nisbah di mana pihak pengurusan mengambil 30% manakala pemilik mendapat 70%.
Lebih tinggi kadar penginapan, lebih besar pulangan! Jika kadar penginapan adalah seperti yang berlaku di Ion Delemen sekarang, anda boleh mengharapkan hasil bulanan sebanyak 8 hingga 10% malah. Itu adalah pulangan yang sangat menggiurkan.
Walau bagaimanapun, saya menyarankan anda berhati-hati ketika menilai tawaran GRR, kerana seperti biasa, terdapat kemungkinan pemaju menghadapi masalah dalam membayarnya. Namun, yang membezakan pembangunan ini ialah lokasinya yang sangat menjanjikan dan hakikat bahawa blok hotel mereka yang sedia ada sudah pun menunjukkan prestasi yang sangat baik.
Saya pasti ramai yang akan meragui sama ada Genting Highlands akan kekal sebagai tarikan pelancongan utama seperti sekarang, tetapi bagi saya peribadi, ia bahkan belum mencapai potensi sepenuhnya lagi.
Anda boleh membaca lebih lanjut tentang ini dalam artikel saya sebelum ini mengenai hartanah Genting Highlands di sini.
Sila tinggalkan komen jika anda bersetuju atau tidak bersetuju. Saya sangat berminat untuk mendengar pandangan anda.
