Jika anda seorang pelabur hartanah, anda pasti pernah terserempak dengan iklan atau ejen yang mendakwa anda boleh memperoleh pulangan 8% hingga 12% setahun melalui Airbnb.
Tetapi adakah anda sedang melakukan kesalahan?
Adakah Airbnb sah di Malaysia?
Platform sewa jangka pendek seperti Airbnb telah merevolusi dunia hartanah sejak beberapa tahun kebelakangan ini di seluruh dunia, dengan memperkenalkan saluran pelaburan baharu kepada pemilik hartanah melampaui sewaan jangka panjang dan peningkatan nilai modal.
Bagi Malaysia, pada tahun 2017, pertumbuhan ketibaan tetamu tahun ke tahun mencecah purata 137%, menjadikan kita negara yang paling pesat berkembang dalam semua pasaran Asia. Hari ini, sudah tidak hairanlah untuk melihat keuntungan melebihi 7% bagi unit Airbnb, terutamanya di kawasan “panas” seperti sekitar KL City Centre dan Changkat, Bukit Bintang.
[Ingin Tahu Kawasan Terbaik untuk Pelaburan Hartanah di Malaysia bagi 2018?]
Tambahan: Jika anda ingin tahu bagaimana prestasi sewaan jangka pendek selepas PKP, anda boleh lihat apa yang kami temui setakat ini. di sini.
Terlalu bagus untuk menjadi kenyataan?
Jika anda pernah mengklik iklan hartanah di Facebook yang menjanjikan pulangan pelaburan yang lumayan, besar kemungkinan anda telah dihubungi oleh ejen hartanah yang menawarkan janji-janji manis melalui Airbnb sekiranya anda membeli hartanah mereka.
Walaupun sewaan jangka pendek berpotensi menawarkan pulangan yang jauh lebih tinggi berbanding sewaan jangka panjang, penting untuk diingat bahawa mengendalikan sewaan seperti Airbnb memerlukan masa dan usaha daripada pihak anda.
Pertama sekali, anda perlu menjadikan tempat anda “bersedia untuk Airbnb”, bermaksud menghias dan melengkapkannya dengan segala keperluan tetamu, seperti peralatan dapur, linen berkualiti tinggi serta kemudahan seperti syampu, sabun dan tisu.
Sebaik sahaja penyenaraian anda aktif, anda perlu membalas pertanyaan, mengendalikan daftar masuk tetamu, melayan permintaan khas, dan yang paling memakan masa, membersihkan unit di antara penginapan.
Walau bagaimanapun, jika anda mempunyai pekerjaan sepenuh masa dan/atau keluarga yang perlu dijaga, pilihan lain adalah dengan melantik pengendali profesional yang akan menguruskan segala-galanya bagi pihak anda dengan bayaran pengurusan antara 20% hingga 30%.
Satu lagi perkara yang perlu diberi perhatian ialah platform sewaan jangka pendek seperti Airbnb sangat bergantung kepada penilaian dan ulasan daripada tetamu. Memulakan penyenaraian baharu tanpa sebarang penilaian biasanya memerlukan anda bersaing pada harga yang lebih rendah dan berusaha lebih keras untuk memenuhi kehendak tetamu pada peringkat awal.
Jika dilakukan dengan betul, dalam tempoh beberapa bulan, anda berpotensi mempunyai sistem yang lancar dan asas penilaian serta ulasan yang kukuh, membolehkan anda menetapkan kadar yang berpatutan dan menarik ramai tetamu ke hartanah anda. Kondominium 3 bilik tidur yang berprestasi baik boleh dengan mudah mencapai hasil RM5,000 atau lebih semasa bulan-bulan cuti.
[Apakah Negeri-negeri Airbnb Paling Panas di Malaysia?]
Adakah anda melakukan kesalahan undang-undang?
Persoalan biasa yang timbul ialah kesahan mengendalikan Airbnb di sesebuah hartanah. Carian di Google mungkin hanya menghasilkan jawapan kabur dalam artikel lapuk di portal berita.
Walaupun di Sabah, Airbnb telah diisytiharkan haram oleh kerajaan negeri, ia adalah sah untuk mengendalikan sewaan jangka pendek di seluruh negara yang lain.
Khususnya, jika sesebuah pembangunan mempunyai hak milik komersial, biasanya unit servis apartmen, SoHo dan SoVo, mengendalikan unit Airbnb tidak akan menjadi masalah.
Walau bagaimanapun, jika unit tersebut berada di bawah hak milik kediaman, di sinilah keadaan menjadi sedikit rumit:
- **Adakah ia dinyatakan dalam undang-undang kecil pembangunan anda?
Jangan bimbang tentang masuk penjara atau mempunyai rekod polis. Jika Airbnb tidak dibenarkan dalam pembangunan anda, anda tidak melakukan jenayah, anda hanya melanggar undang-undang kecil pembangunan anda, yang di bawah Akta Pengurusan Strata Malaysia 2013, tertakluk kepada penalti maksimum RM200 bagi setiap pelanggaran.
Dalam kes terbaru yang selesai pada Mei 2020 terhadap pengendali di Verve Suites Mont Kiara, didapati bahawa:
‘Walaupun Akta Pengurusan Strata membenarkan pengenaan denda RM200 bagi sebarang pelanggaran undang-undang kecil, seksyen tersebut tidak memperuntukkan atau membayangkan pengenaan denda RM200 SETIAP HARI selama pelanggaran berterusan. Mahkamah memutuskan bahawa perbadanan pengurusan tidak diberi kuasa untuk mengenakan denda bagi setiap hari pelanggaran berterusan.’
Seperti yang tertulis tepat dalam Akta Pengurusan Strata:
Sebuah badan pengurusan bersama boleh, melalui resolusi khas, membuat undang-undang kecil tambahan atau membuat pindaan kepada undang-undang kecil tambahan sedemikian, yang tidak bercanggah dengan undang-undang kecil yang ditetapkan oleh peraturan yang dibuat di bawah seksyen 150, bagi mengawal selia kawalan, pengurusan, pentadbiran, penggunaan dan penikmatan bangunan atau tanah yang dimaksudkan untuk dipecah bahagi kepada petak dan harta bersama, termasuk semua atau mana-mana perkara berikut:…
(i) Pengenaan denda tidak melebihi dua ratus ringgit terhadap mana-mana pemilik petak, penghuni atau jemputan yang melanggar mana-mana undang-undang kecil.
Ini bermakna pada dasarnya, jika undang-undang kecil pembangunan anda tidak mengandungi terma yang melarang sewaan jangka pendek, maka anda bebas untuk berbuat demikian, tidak kira apa yang diperkatakan oleh jiran-jiran yang cerewet.
- Bolehkah sesebuah pembangunan melarang sewaan jangka pendek?
Ya dan tidak.
Di Kuala Lumpur, sesetengah peguam hartanah berpendapat bahawa untuk mengharamkan secara rasmi sewaan jangka pendek seperti Airbnb dalam sesebuah pembangunan, Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) boleh mengundi, semasa Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) atau Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM), untuk melarang sewaan jangka pendek dengan pengenaan denda kepada mana-mana pemilik yang melanggar undang-undang kecil.
Untuk ini diluluskan, resolusi khas diperlukan. Berbanding dengan resolusi biasa yang hanya memerlukan majoriti mudah undi, resolusi khas memerlukan tidak kurang daripada 75% undi.
Sebaliknya, Akta Pengurusan Strata 2013 juga menyatakan bahawa
“Tiada undang-undang kecil tambahan boleh beroperasi untuk melarang atau menyekat pemindahan, pajakan atau caj, atau sebarang urusan lain berhubung dengan mana-mana petak dalam bangunan atau tanah yang dipecah bahagi…”,
Jika anda membaca petikan sebelumnya, JMB atau MC tidak boleh membuat undang-undang kecil tambahan yang bercanggah dengan undang-undang kecil sedia ada, menjadikan resolusi khas ini, jika dicadangkan. boleh dipertikaikan dari segi undang-undang.
Manfaatkan peluang ini
Kerajaan Malaysia belum secara rasmi mengeluarkan garis panduan mengenai fenomena sewaan jangka pendek yang sedang melanda Malaysia.
Namun mereka telah pun bertemu dengan pihak-pihak yang terlibat dalam industri ini dan sedang merangka satu set peraturan sewaan jangka pendek yang dijangka siap menjelang akhir tahun 2020.
Walau bagaimanapun, sentimen semasa menunjukkan bahawa kerajaan semasa akan bersikap menyokong apabila mengambil pendirian mengenai isu ini, memandangkan betapa pentingnya pelancongan kepada ekonomi kita di tengah kekurangan bilik hotel di Malaysia (23,600 bilik sehari pada 2017).
Oleh itu, memandangkan Airbnb adalah sah di Malaysia, jika anda memiliki hartanah dan sedang mempertimbangkan untuk menyenaraikannya di Airbnb dan platform sewaan jangka pendek yang lain, inilah mungkin masa terbaik untuk memanfaatkan pasaran yang pesat berkembang ini serta kemasukan pelancong yang tinggi bagi memaksimumkan pulangan pelaburan anda.
