Semua mata tertumpu kepada Malaysia selepas PRU14 dan sebagai pelabur hartanah, semua orang tertanya-tanya apakah maksudnya untuk pasaran hartanah Malaysia di bawah Pakatan Harapan.
Berdasarkan manifesto mereka, mereka telah menggariskan beberapa perkara yang pasti akan memberi kesan kepada pasaran hartanah dalam tempoh 5 tahun akan datang dan seterusnya. Sebelum melihat apa yang telah dijanjikan oleh Pakatan Harapan untuk diubah, mari kita lihat apa yang data hartanah lampau telah tunjukkan berlaku selepas pilihan raya umum pada tahun-tahun sebelumnya.
Pada tahun 1999, sebanyak 225,890 hartanah bernilai RM34.4 bilion telah dijual, dengan jumlah transaksi dan harga melonjak 21.4% dan 23.4% setahun. Begitu juga selepas pilihan raya umum 2004, sebanyak 293,210 hartanah bernilai hampir RM60 bilion telah ditransaksikan, menandakan peningkatan masing-masing sebanyak 20.5% dan 38.1% berbanding tahun sebelumnya.
Pada tahun 2008, sebanyak 340,240 hartanah bernilai RM88.3 bilion telah dijual. Berbanding tahun sebelumnya, kadar pertumbuhan tahunan dalam jumlah ini perlahan kepada satu digit sahaja iaitu 9.9%, manakala jumlah nilai meningkat 14.5% setahun. Namun demikian, dalam pilihan raya umum 2013, jumlah transaksi turun 10.9% setahun kepada 381,130, walaupun nilai transaksi meningkat sedikit sebanyak 6.7% kepada RM152.3 bilion.
Data lampau menunjukkan bahawa pasaran hartanah cenderung terus meningkat selepas pilihan raya, namun tidak boleh dipastikan sama ada pertumbuhan ini disebabkan oleh dasar perumahan baharu yang diperkenalkan atau semata-mata dinamik penawaran dan permintaan, serta kitaran pasaran hartanah.
Penting juga untuk kita ingat bahawa tidak pernah sebelum ini sebuah parti baharu memegang tampuk pemerintahan, dan sudah pasti akan berlaku gangguan kepada keadaan sedia ada. Ini akan menjadi kali pertama sejak kemerdekaan Malaysia bahawa sebuah kerajaan gabungan mengambil alih untuk membawa Malaysia keluar dari reputasi buruknya di peringkat global sebagai sebuah negara yang diselubungi kleptokrasi dan kronisme.
Mari kita lihat perubahan yang paling relevan dan berimpak yang telah digariskan oleh Kerajaan Pakatan Harapan baharu dalam manifesto mereka, serta perubahan baharu lain yang paling pasti akan memberi kesan kepada pasaran hartanah di Malaysia.
Bina Satu Juta Rumah Mampu Milik dalam 2 Penggal
Saya tertanya-tanya tentang manfaat perkara ini dalam manifesto mereka, memandangkan saya sebelum ini telah menulis tentang lebihan penawaran perumahan di Malaysia dan memang ada menyebut bahawa perumahan mampu milik juga merupakan salah satu sektor yang menyumbang kepada lebihan penawaran ini.
Menurut Malaysian Insight, CBRE WTW telah menyatakan bahawa masalahnya bukan kekurangan rumah mampu milik tetapi kekurangan komunikasi antara 10 agensi kerajaan yang berbeza yang membekalkan perumahan mampu milik kepada rakyat.
Laporan lain dari Straits Times juga menyebut bahawa CBRE WTW turut menegaskan terdapat ketidakpadanan permintaan hartanah di pelbagai lokasi. Ini bermaksud jenis rumah yang salah telah dibina di komuniti yang tidak sesuai.
Adakah hanya membina lebih banyak perumahan mampu milik merupakan cara terbaik ke hadapan?
Mungkin membina lebih banyak rumah tidak seharusnya menjadi fokus utama, tetapi hasil daripada dasar perumahan yang lebih baik dan insentif untuk pemaju dan pembeli. Adalah wajar untuk menyenaraikan ini dalam manifesto mereka bagi menunjukkan kepada golongan berpendapatan rendah bahawa mereka diambil berat, tetapi membina lebih banyak rumah semata-mata demi membina rumah mungkin bukan pendekatan yang betul.
Membangunkan Skim Pinjaman Perumahan Baharu untuk Belia Membeli Rumah Pertama
Kerajaan Barisan Nasional telah pun mewujudkan beberapa skim untuk pembeli pertama, yang mana salah satunya pernah kami tulis sebelum ini (Skim ini sudah tidak lagi tersedia) serta beberapa yang lain yang disenaraikan di Propsocial – di sini.
Kemungkinan skim baharu yang sedang mereka kerjakan ini akan menjadi versi yang lebih baik daripada apa yang sedia ada dan akan menumpukan kepada kadar faedah yang lebih rendah atau pembayaran balik faedah berjenjang untuk memberi manfaat khusus kepada belia.
Menyasarkan golongan muda khususnya merupakan cara yang baik bagi kerajaan untuk mendorong belia memulakan perjalanan pelaburan hartanah mereka seawal mungkin.
Peningkatan Kuota untuk Perumahan Mampu Milik & Pemberian Insentif Cukai kepada Syarikat yang Fokus pada Perumahan Mampu Milik
Perkara ini ada kaitan dengan penyediaan satu juta lagi rumah mampu milik seperti yang dihuraikan di atas. Adalah baik untuk membenarkan lebih ramai pemaju terlibat dalam pasaran rumah mampu milik, namun sekali lagi seperti yang disebutkan di atas, penting untuk memastikan rumah-rumah tersebut dibina di kawasan yang tepat di mana terdapat permintaan.
Ia memang baik untuk mendorong pemaju membina rumah mampu milik berbanding membina kediaman mewah atau berpendapatan sederhana yang mempunyai margin yang lebih tinggi. Namun, ia bergantung kepada sejauh mana pelaksanaannya dilakukan dengan baik.
Ini berpotensi meyakinkan pemaju untuk membina perumahan mampu milik yang berkualiti bagi mereka yang memerlukan, dalam skala besar, dan meningkatkan kadar pemilikan rumah di negara ini.
Diharapkan juga akan ada sistem pembidaan yang adil untuk projek-projek perumahan mampu milik ini dan pemeriksaan kualiti yang betul terhadap pembinaan dan rekaan. Jika matlamat Pakatan Harapan adalah untuk membuat perubahan menyeluruh, mereka harus bermula dengan memastikan perumahan mampu milik mengekalkan standard tertentu dan semua syarikat mempunyai peluang yang adil untuk membida tender. Tidak lagi ada jualan tanah simpanan secara mengendap-endap.
Meluaskan Skim Sewa-untuk-Milik
Skim Sewa-untuk-Milik pertama Malaysia kini sedang dijalankan oleh Maybank. Skim ini dikenali sebagai HouzKEY dan mengurangkan komitmen wang pendahuluan dengan ketara. Edgeprop membandingkan skim ini dengan pinjaman gadai janji biasa seperti di bawah.
Sumber: https://www.edgeprop.my/content/1240171/malaysia%E2%80%99s-first-its-kind-rent-own-scheme
Kelebihan utamanya ialah ia membolehkan pemilik rumah mengelak daripada mengeluarkan wang tunai yang banyak untuk deposit dan duti setem semasa pembelian, serta membolehkan anda mengunci harga hartanah hari ini dan membelinya pada harga yang lebih rendah berbanding harga hartanah setahun dari sekarang, membolehkan anda menikmati faedah apresiasi modal harga hartanah dari awal lagi. Kelemahannya ialah bayaran balik bulanan menjadi lebih berat kira-kira 20%.
Perkara menarik lain tentang skim ini ialah ia memberi anda pilihan untuk membatalkan kontrak jika anda memilih untuk berbuat demikian dalam tempoh 5 tahun tempoh sewa anda tanpa sebarang penalti.
Jika skim ini masih belum cukup menarik, ia juga menawarkan manfaat pengeluaran tunai bagi penyewa yang ingin menamatkan perjanjian selepas lebih dari setahun, serta membolehkan pemilik meminta bank menjual hartanah pada nilai pasaran dan penyewa menikmati 100% daripada keuntungan jualan tersebut! The Star membincangkan lebih lanjut tentang skim ini di sini.
Diharapkan, meluaskan skim ini bermaksud lebih banyak bank akan turut serta atau terdapat manfaat tambahan, atau mungkin syarat yang dikurangkan supaya lebih ramai orang dapat mengakses skim ini.
Menjadikan ini norma berpotensi menimbulkan gelombang besar dalam pasaran hartanah, namun kita perlu tunggu dan lihat bagaimana tepatnya mereka merancang untuk meluaskannya.
Menetapkan Had Masa kepada Syarikat untuk Menyiapkan Pembinaan bagi Mencegah Penimbunan Tanah
Inisiatif ini mungkin terlepas pandang oleh ramai orang sebagai sesuatu yang tidak begitu penting, sedangkan sebenarnya ia mungkin mempunyai impak yang paling besar berbanding item lain berkaitan hartanah dalam manifesto mereka.
Menimbun tanah adalah sesuatu yang dilakukan oleh pemaju untuk mengurangkan bekalan di pasaran bagi meningkatkan nilainya secara buatan. Jika anda tahu apa-apa tentang berlian, anda akan tahu bahawa inilah yang telah dilakukan oleh konglomerat peruncit berlian AS, ‘De Beers’, untuk mengawal pasaran berlian global dengan cara yang sama.
Dengan mengumpulkan tanah dalam jumlah besar ketika harganya murah dan sekadar menyimpannya selama bertahun-tahun tanpa menggunakannya untuk pembangunan, tanah yang tersedia menjadi lebih berharga kerana kurang ada di pasaran. Pemaju kemudiannya mencari keuntungan mudah apabila mereka boleh menjualnya pada masa hadapan setelah harga meningkat akibat perkara ini.
Telah dicadangkan bahawa dasar pinjaman masa lalu membenarkan pemaju menjadi sangat kaya dengan menimbun tanah dengan cara ini dan ‘membalik’nya untuk keuntungan besar atau sekadar menyimpannya sehingga mereka mampu berbuat demikian.
Ini telah menyebabkan pembangunan perumahan mempunyai harga masuk yang lebih tinggi kerana pemaju hanya mahukan membina rumah yang berharga lebih tinggi kerana ia mempunyai margin yang jauh lebih baik berbanding membina rumah mampu milik. Pemaju hanya menyimpan tanah tanpa dibangunkan sehingga ia menjadi lebih ‘langka’ dan harganya naik semula sebelum menggunakannya.
Sebuah artikel dalam Malay Mail pada tahun 2016 mengkaji secara mendalam isu ini dan mempertimbangkan sebab-sebab bagaimana ia telah menghasilkan persekitaran perumahan mahal dan pemaju berduit, yang boleh anda baca selanjutnya – di sini.
Menurut artikel tersebut (yang merujuk kepada Bursa King), lima pemaju teratas sahaja di Malaysia mempunyai bank tanah dengan nilai pembangunan kasar sebanyak RM80 bilion pada tahun 2016!
Insentif Diberikan kepada Pemaju Kecil
Pemaju kecil di Malaysia kini menghadapi cabaran besar untuk bersaing dengan gergasi pembangunan seperti Eco World, IOI, Mah Sing, Sime Darby dan SP Setia. Kerajaan Pakatan Harapan berasa ingin menghulurkan bantuan kepada syarikat-syarikat kecil yang ingin turut serta dalam permainan besar pembangunan hartanah dengan perkara ini.
Memandangkan pemaju hanya merealisasikan keuntungan mereka secara berperingkat sepanjang proses pembinaan, mereka akhirnya terpaksa mengikat banyak modal mereka sehingga projek disiapkan. Ini mudah diuruskan oleh syarikat besar tetapi ia menimbulkan tekanan yang besar kepada pemaju bercita-cita tinggi yang ingin memasuki bidang ini.
Walaupun secara peribadi, saya rasa ini adalah perkara yang baik kerana ia menghalang ramai pemaju-pemaju tidak berkualiti yang ingin membuat keuntungan cepat daripada sesebuah pembangunan, sekali gus mencegah bilangan projek bertaksiran tinggi yang berkualiti rendah. Malangnya, bukan bermakna tiada aduan tentang syarikat besar yang turut menghasilkan projek dengan kemasan yang kurang memuaskan dalam beberapa tahun kebelakangan ini.
Mungkin ia akan membantu membawa pemain baharu ke lapangan yang akan menyebabkan syarikat besar berhenti mengorbankan kualiti demi margin yang lebih baik, dan meningkatkan standard pembangunan hartanah di Malaysia secara keseluruhannya.
Reformasi Program PR1MA
Program Perumahan Pr1ma merupakan sebahagian daripada rancangan besar kerajaan terdahulu untuk menyediakan dan membangunkan perumahan mampu milik bagi golongan berpendapatan sederhana di kawasan bandar yang pesat membangun di seluruh negara. Program ini kelihatan seperti idea yang sangat baik jika dilihat di atas kertas, namun malangnya pelaksanaan Program Pr1ma adalah sangat lemah.
Pada dasarnya, skim ini membolehkan pemilik yang belum memiliki lebih dari satu hartanah, dengan pendapatan isi rumah gabungan antara RM2,500 dan RM15,000, layak mendapat pinjaman rumah 110% tanpa membayar sebarang wang pendahuluan untuk rumah Pr1ma yang direka khas bernilai antara RM100,000 hingga RM400,000.
Sumber: https://www.imoney.my/articles/pr1ma-step-up-end-financing-home-malaysia
Selain mempunyai beberapa dinamik yang dipersoalkan yang dibincangkan dalam artikel imoney ini – di sini, program ini menghadapi aduan dalam jumlah yang besar daripada pemohon yang gagal mendapatkan rumah mereka.
Ramai orang yang memohon melalui Pr1ma tewas kepada mereka yang memohon melalui pemaju, dan ramai lagi yang diterima oleh Pr1ma akhirnya ditolak pinjaman mereka.
Terdapat juga aduan yang menyatakan bahawa pembangunan perumahan tersebut jauh dari berada di kawasan bandar yang pesat membangun, malah terletak di pekan pinggiran yang jauh dari mana-mana kawasan bandar yang sedang berkembang.
Sudah tiba masanya mereka menyemak semula program ini dan membersihkannya dari dalam hingga ke luar.
Menubuhkan Majlis Perumahan Mampu Milik Nasional
Ini akan menjadi langkah yang baik jika mereka menubuhkan majlis tersebut dengan betul. Salah satu masalah utama ialah tidak ada satu pihak berkuasa berpusat yang mampu memberi nasihat kepada golongan berpendapatan rendah tentang pilihan perumahan mampu milik mereka serta mengawasi pembangunan rumah-rumah ini.
Terdapat begitu banyak program berbeza di luar sana dan 10 agensi yang mengawasinya mempunyai pandangan, agenda dan cara kerja yang berbeza-beza, serta keperluan yang berasingan, yang telah menghasilkan kekeliruan komunikasi yang lemah dan nampaknya hanya memberi manfaat kepada pemaju.
Sebuah majlis yang mengawasi semua perkara dari pembinaan hingga penjualan rumah mampu milik akan memberi manfaat yang besar kepada semua yang memerlukan perumahan mampu milik. The Edge bersetuju dengan sentimen ini dan percaya bahawa ia merupakan langkah ke arah yang betul yang telah mereka tulis – di sini. Adalah harapan bersama kami bahawa rancangan ini dilaksanakan dengan baik dan orang yang tepat diletakkan untuk bertanggungjawab.
GST Sifar Peratus (0%)
Dijangkakan langkah ini akan disambut baik oleh pasaran hartanah Malaysia di bawah Pakatan Harapan. Pengurangan kepada 0% daripada 6% dijangka mengurangkan kos pembangunan dan menurut sesetengah pemaju, penjimatan ini akan disalurkan kepada pembeli.
Walau bagaimanapun, saya agak ragu-ragu tentang perkara ini kerana saya tidak nampak pemaju benar-benar akan menurunkan harga mereka disebabkan perkara ini.
Perlu juga diketahui bahawa cukai jualan dan perkhidmatan (SST) akan dilaksanakan sebagai gantinya dan walaupun kurang merangkumi, masih meliputi bahan mentah tertentu yang diperlukan untuk pembangunan.
Manfaat yang saya fikir ia akan bawa ialah ia mungkin melambatkan harga hartanah daripada naik secepat yang mungkin berlaku pada masa hadapan, jika cukai masih 6%, tetapi melainkan sebuah firma penyelidikan bersedia membelanjakan wang untuk mengetahui bagaimana senario itu akan berlaku, tidak ada yang tahu kepastiannya.
Menteri Perumahan Baharu – Zuraida Kamaruddin
Selain dasar, terdapat juga kabinet yang serba baharu. Menteri Perumahan baharu, Zuraida Kamaruddin (yang juga merupakan Ketua Wanita PKR dan sedang berkhidmat bagi penggal ketiganya sebagai Ahli Parlimen Ampang) akan mengawasi inisiatif perumahan di negara ini.
Memandangkan beliau tidak mempunyai banyak pengalaman dalam sektor hartanah dan telah menyatakan fokusnya kepada peluang perumahan yang saksama untuk Bumiputera, pandangannya nampaknya sangat selari dengan perkara-perkara yang disenaraikan oleh Pakatan Harapan dalam manifesto mereka.
Dijangkakan bahawa dasar dan inisiatif baharu di bawah beliau akan menyasarkan golongan berpendapatan rendah dan dilakukan untuk menyokong pemilikan rumah bagi mereka yang kini tidak mampu membeli rumah sendiri.
Sebagai pelabur, saya percaya terdapat potensi pelbagai halangan yang akan dicipta daripada meraih keuntungan melalui inisiatif perumahan kos rendah dan peluang perumahan kos rendah lain yang kini ada di pasaran, tetapi ia juga boleh membuka peluang baharu.
Pembatalan Projek Infrastruktur Besar & Tawaran Tanah yang Disyaki
Kerajaan Pakatan Harapan juga telah bertindak keras terhadap banyak mega projek berjadual yang telah dirancang sebelum ini seperti Laluan Kereta Api Berkelajuan Tinggi (HSR) ke Singapura dan MRT 3.
Banyak pembangunan telah dijual kepada pelabur dengan tarikan bahawa mereka akan berada berhampiran dengan projek-projek ini. Ia akan menjadi satu kejutan pahit bagi mereka yang telah pun membuat pembelian atas dasar tersebut.
Masih perlu dilihat juga projek-projek lain yang akan diletakkan di atas landasan pemotongan. Bagaimana pula dengan Bandar Malaysia atau River of Life?
Kerajaan Pakatan Harapan juga sedang mengejar tawaran tanah yang disyaki di mana Dewan Bandaraya negeri telah menjual tanah kepada pemaju pada harga yang sangat rendah berbanding nilai sebenar tanah tersebut.
Tidak jelas berapa banyak projek yang akan dihentikan sebelum bermula, namun jelas terdapat ribut yang sedang menghampiri, terutamanya di KL. Akan mengambil masa sebelum kebenaran terdedah, namun mereka nampak tegas bahawa mereka akan sampai ke dasar perkara ini dan bahawa banyak projek akan terhenti sepenuhnya.
Kesimpulan
Masih perlu dilihat sama ada pasaran hartanah Malaysia di bawah Pakatan Harapan akan berkembang maju, tetapi adalah pasti bahawa mereka sedang membuat rancangan dan mengambil langkah yang betul untuk mencapainya.
Kebimbangan segera mereka bukan kepada pelabur tetapi kepada mereka yang memerlukan rumah mampu milik. Memastikan mereka yang memerlukan rumah dapat memilikinya. Ini merupakan bahagian penting dalam membangunkan negara dan meningkatkan taraf hidup dengan cara ini akan memberi kesan yang baik kepada pasaran hartanah dalam jangka panjang.
Ini juga kemungkinan akan menyediakan banyak peluang baharu (walaupun ia mungkin menghapuskan beberapa peluang lama) tetapi adalah lebih baik untuk sentiasa berwaspada, terutamanya jika anda belum lagi membeli hartanah pertama anda.
Harapan kami untuk masa depan pasaran hartanah yang cerah (serta masa depan semua aspek bagi seluruh negara) kini terletak di tangan Kerajaan Pakatan Harapan yang dinamakan dengan tepat.
Satu gelombang perubahan baharu sedang melanda kita, dan perubahan sentiasa membawa kepada pembukaan pintu-pintu baharu yang tidak pernah wujud sebelum ini. Kita hanya perlu bersedia dan berjaga-jaga untuk merebut peluang-peluang ini sebelum pintu tersebut kembali tertutup.
