Pernahkah anda mendengar tentang Pinjaman Kompresi, rahsia melabur hartanah di Malaysia? Jika ada satu perkara yang patut Malaysia terkenal dengannya, ia adalah kebolehan untuk mencari jalan menyelesaikan sesuatu masalah.
Pernah tertanya-tanya bagaimana orang mampu membeli pelbagai hartanah sekaligus?
Adakah mereka benar-benar sekaya itu?
Bagaimana mereka berjaya melakukannya walaupun dengan margin pinjaman yang semakin mengecil?
Jawapannya terletak pada satu proses yang dikenali di Malaysia sebagai Pinjaman Kompresi.
Pinjaman Kompresi pada asasnya adalah idea untuk memohon beberapa pinjaman daripada bank yang berbeza pada masa yang sama. Sebenarnya itu bukan rahsia besar. Ramai orang akan memohon pinjaman daripada beberapa bank untuk melihat yang mana satu menawarkan kadar faedah terbaik.
Jadi apa rahsianya?
Berbeza dengan cara biasa, anda memohon untuk hartanah yang berbeza pada masa yang sama. Dengan cara ini, TDSR anda kekal sama, kerana secara ‘teknikalnya’ anda tidak mempunyai sebarang pinjaman sehingga anda menerima tawaran daripada bank.
Ini bermakna jika anda memohon pinjaman untuk 5 hartanah yang berbeza, semua bank akan mengemukakan tawaran pinjaman mereka dan anda boleh menerima kesemua 5 pinjaman tersebut jika diluluskan.
Satu petua yang diberikan oleh sesetengah ejen ialah, adalah lebih baik memastikan nilai kesemua hartanah lebih kurang sama (atau sekurang-kurangnya dalam lingkungan RM100,000 antara satu sama lain), kerana perbezaan yang ketara mungkin akan menimbulkan syak wasangka.
Jadi adakah ini bermakna ia tidak sah dari sisi undang-undang?
Buat masa ini, tiada siapa yang pernah didakwa atas perkara ini, namun pernah dinyatakan di propsocial bahawa ditangkap melakukan ini adalah suatu kesalahan dan boleh mengakibatkan hukuman penjara sekurang-kurangnya 6 bulan.
Memandangkan tiada siapa yang pernah didakwa, saya berpendapat bahawa jika mereka ingin menghentikan amalan ini, mereka akan menggubal rang undang-undang baru atau bank-bank itu sendiri akan mengubah peraturan pinjaman mereka sebelum sesiapa ditangkap.
Terdapat khabar angin bahawa anda sudah tidak boleh menggunakan kaedah ini kerana bank telah memperketatkan semakan pinjaman mereka. Namun saya secara peribadi mengenali beberapa pelabur yang baru-baru ini membeli pelbagai hartanah menggunakan kaedah ini. Jadi buat masa ini, ia masih boleh dilakukan, walaupun saya tidak pasti sama ada kerajaan Pakatan Harapan akan terus memejamkan mata terhadap perkara ini.
Saya tidak mengesyorkan sesiapa untuk melakukan ini. Saya sendiri tidak pernah melakukannya. Ini sekadar pandangan peribadi saya. Jangan percaya bulat-bulat apa yang anda baca di internet. Sentiasa buat kajian sendiri.
Ingat bahawa menerima 5 pinjaman bermakna anda perlu membuat 5 kali ganda bayaran balik pinjaman bulanan, membayar 5 kali ganda cukai hartanah dan mempunyai 5 unit berbeza untuk direnovasi. Teknik ini boleh berguna, tetapi hanya apabila digunakan dengan betul dan dalam kemampuan diri sendiri.
Walaupun kini telah menjadi strategi yang agak dikenali ramai dalam kalangan pelabur hartanah berpengalaman, ‘mengompresi’ pinjaman anda mungkin tidak lagi menjadi rahsia seperti yang anda sangkakan ketika mula membaca tadi.
Tetapi adakah tersimpan rahsia yang lebih gelap di sebalik pinjaman kompresi ini?
Tiada data yang tersedia mengenai berapa ramai orang yang telah menggunakan strategi ini, tetapi ia membuatkan saya tertanya-tanya sama ada ia mungkin telah menyumbang secara ketara kepada masalah lebihan bekalan hartanah di Malaysia.
Tidaklah susah untuk kita bayangkan bahawa penggunaan teknik ini secara berkumpulan akan memberikan manfaat yang paling besar kepada para pelabur.
Daripada apa yang telah dimaklumkan kepada saya, terdapat dokumen sah yang boleh disediakan untuk melindungi kedua-dua pihak yang memohon pinjaman dan pihak yang membiayai pembelian tersebut.
Dapat diandaikan bahawa terdapat banyak kumpulan besar individu yang agak berada yang menyatukan wang mereka untuk membeli hartanah dengan cara ini. Jika seorang individu boleh membeli 10 unit atas nama sendiri, satu kumpulan tunggal boleh mengumpul bilangan hartanah yang sangat besar dalam masa yang amat singkat.
Seperti semua barang yang dibeli secara borong, sentiasa ada diskaun.
Membeli 10 unit atau lebih terus daripada pemaju menjadi alat tawar-menawar yang mudah dan boleh menghasilkan pengurangan keseluruhan sekurang-kurangnya 10% pada harga pembelian unit. Pemaju pula lebih dari bersedia menawarkan tawaran sebegini kerana mereka tahu kumpulan yang sama kemungkinan besar akan membeli daripada mereka lagi pada masa hadapan. (Apatah lagi pemaju sudah menetapkan harga unit mereka pada margin yang sangat baik, jadi terdapat banyak ruang untuk diskaun dan rebat.)
Bayangkan jika kumpulan-kumpulan ini membeli bukan sahaja 10, malah 20 atau 30 unit pada setiap kali, dan kemudian bayangkan terdapat sekurang-kurangnya 30 kumpulan sebegini.
Itu adalah banyak hartanah yang akhirnya jatuh ke tangan orang yang sama pada harga di bawah harga pasaran.
Apakah akibatnya jika perkara ini berlaku dalam skala besar untuk tempoh yang lama?
Pembangunan hartanah terjual lebih cepat, mengunci keuntungan pemaju dan mewujudkan lebih banyak aliran tunai bebas untuk projek baru. Pemaju kemudiannya mampu membina lebih banyak, semata-mata kerana mereka boleh menjual lebih banyak.
Membenarkan kumpulan-kumpulan besar ini membeli pelbagai hartanah pada kadar pasaran yang rendah juga memberikan mereka kelebihan besar berbanding pelabur biasa dalam pasaran sewaan. Kerana bayaran balik mereka lebih rendah, mereka mampu menurunkan harga sewa dan mengurangkan kadar sewaan purata keseluruhan pembangunan tersebut.
Ini akan mendorong pelabur biasa turut menurunkan kadar sewa mereka, mengakibatkan kadar sewaan yang rendah secara buatan berbanding harga pembelian hartanah itu. Namun kumpulan pelabur ini masih mampu mengekalkan aliran tunai positif atau paling tidak hanya rugi beberapa ratus ringgit sebulan.
The Star melaporkan awal tahun ini bahawa hanya 6 pemaju akan melancarkan pembangunan hartanah bernilai lebih RM6.29 bilion sepanjang tahun ini sahaja, walaupun bilangan unit kediaman tidak terjual meningkat sebanyak 40% dari tahun 2016 hingga 2017.
Para pemaju jelas mempunyai maklumat ini, namun mereka nampaknya tidak begitu bimbang.
Adakah mereka tahu sesuatu yang kita tidak tahu?
Sejauh mana Pinjaman Kompresi, rahsia melabur hartanah di Malaysia, telah menyumbang kepada lebihan bekalan hartanah semasa dan kadar sewaan yang rendah, sukar untuk dipastikan.
Terdapat banyak faktor lain yang telah menyumbang secara langsung dan tidak langsung kepada lebihan bekalan ini, antaranya ialah Skim Faedah Ditanggung Pemaju (DIBS) dan penimbunan tanah oleh pemaju. Jadi sejauh manakah pinjaman kompresi harus dipersalahkan?
Namun begitu, apa pun peranan yang telah dimainkannya, Rahsia Melabur Hartanah di Malaysia, iaitu Pinjaman Kompresi, masih berdiri sebagai teknik yang sangat berguna untuk membeli hartanah secara pukal, sekurang-kurangnya buat masa ini…
