Mungkin ramai yang tidak menyedari bahawa Kerajaan Malaysia sedang dalam proses merangka sebuah Akta Penyewaan Kediaman. Undang-undang ini sedang dalam peringkat draf dan dijangka siap menjelang akhir tahun 2020.
Apakah Akta Penyewaan Kediaman ini?
Akta baharu ini sedang dibangunkan untuk mengawal selia semua perkara berkaitan penyewaan hartanah, memandangkan Malaysia pada masa ini tidak mempunyai satu akta tunggal yang mengurus hal ini.
Pada masa kini, kita hanya mempunyai beberapa peruntukan dalam Kanun Tanah Negara 1965 di bawah Bahagian 15: Pajakan & Penyewaan.
Akta Penyewaan Kediaman baharu ini akan menangani pelbagai isu yang tidak diliputi dalam Bahagian 15 kanun tanah tersebut, serta membantu menangani isu seperti diskriminasi kaum dan melindungi kedua-dua tuan rumah dan penyewa daripada kawasan kelabu yang wujud dalam undang-undang semasa.
Akta ini akan berasaskan Akta Penyewaan Kediaman Australia 1997 yang sedang digunakan di negeri-negeri Australia, New South Wales dan Victoria.
Apakah kawasan kelabu yang akan ditangani oleh Akta Penyewaan Kediaman Malaysia ini?
Diskriminasi Kaum
Pertama sekali, tiada undang-undang yang menghalang tuan rumah daripada menetapkan polisi berat sebelah seperti menyekat penyewa daripada kaum tertentu untuk menyewa unit mereka.
Saya bersetuju bahawa tuan rumahlah yang berhak menentukan siapa yang dibenarkan tinggal di unitnya, namun kaum tidak seharusnya menjadi faktor penentu. Kita hidup dalam masyarakat berbilang kaum dan stereotaip perkauman tidak sepatutnya berterusan dalam aspek seperti ini.
Seorang tuan rumah ingin memperoleh pendapatan daripada hartanahnya, manakala penyewa pula mencari penginapan yang sesuai dengan keperluan mereka.
Ini semata-mata adalah transaksi perniagaan yang membolehkan dua pihak berasingan mendapatkan apa yang mereka perlukan daripada satu sama lain.
Prasangka perkauman tidak seharusnya ada di sini.
Kadar Sewa
Akta ini juga bertujuan membantu memberi gambaran kepada penyewa dan tuan rumah mengenai kadar sewa di kawasan mereka.
Pada masa ini, tuan rumah dan penyewa bebas berunding untuk menetapkan kadar sewa tetap.
Terdapat kebimbangan bahawa Akta baharu ini akan mengawal selia kadar sewa dengan menetapkan jumlah sewa berdasarkan jenis dan saiz hartanah, namun saya percaya ini adalah tidak realistik.
Terlalu banyak jenis hartanah dan gaya penginapan yang berbeza untuk kerajaan menetapkan kadar tetap, dan penguatkuasaan kadar tersebut juga akan menghadapi kesulitan.
Ini juga akan menyempitkan lagi pilihan pelabur hartanah yang sudah terhad untuk menjana pendapatan daripada hartanah mereka dan mungkin mengganggu tenancy semasa mereka.
Pada waktu ketika terdapat lebihan hartanah yang besar yang perlu ditangani dengan segera, menambah birokrasi hanya akan memburukkan keadaan, seterusnya menghalang lebih ramai orang daripada melabur dalam hartanah.
[Ketahui Di Mana Tempat Terbaik untuk Menyewa & Tinggal di KL Sentral]
Pasaran sewa jangka panjang sudah menawarkan hasil yang sangat rendah, dan saya percaya Menteri Perumahan kita, Zuraida Kamarudin, sedar bahawa berbuat demikian hanya akan mengakibatkan ‘pengantungan’ secara kiasan bagi pasaran perumahan kita yang sudah pun ‘terlebihan’.
Apa yang Akta ini akan lakukan, berkenaan kadar sewa, (pada pendapat saya) ialah memberikan rujukan kadar sewa mampu milik berdasarkan lokasi, khususnya untuk projek perumahan kerajaan. Ini akan membolehkan kerajaan mengira kos bagi rumah mampu milik yang sedang dibangunkan untuk kumpulan sasaran B40.
Perjanjian Penyewaan
Bagi perjanjian penyewaan sebenar pula, terdapat beberapa undang-undang di Malaysia yang memudahkan dan melindungi kedua-dua tuan rumah dan penyewa berdasarkan perjanjian penyewaan, seperti Akta Kontrak 1950, Akta Undang-Undang Sivil 1956, Akta Distres 1951 dan Akta Relief Spesifik 1950.
Akta-akta ini merangkumi pelbagai perundangan mengenai pertikaian atau konflik yang timbul akibat pelanggaran perjanjian penyewaan, pertikaian pembayaran dan juga pengusiran, tetapi semuanya merupakan akta berasingan yang masing-masing merangkumi pelbagai isu.
Ini meninggalkan banyak ruang untuk penyelewengan dan penilaian berbeza bergantung pada kes individu.
Akta Penyewaan Kediaman akan membentuk satu akta yang komprehensif dan menyeluruh yang akan menggabungkan semua isu ini di bawah satu payung, membolehkan penubuhan Tribunal berasingan yang dapat mengendalikan semua isu ini tanpa memerlukan penyewa atau tuan rumah membawa perkara itu ke mahkamah tuntutan kecil.
Jika Akta Australia diikuti dengan teliti, ini akan membawa kepada hak dan tanggungjawab minimum yang setiap penyewa dan tuan rumah perlu bersetuju, sama ada ia dimasukkan atau tidak dalam Perjanjian Penyewaan yang telah ditandatangani.
Hak minimum ini akan berkaitan dengan pembayaran sewa, tunggakan sewa, dan kenaikan sewa; terma perjanjian penyewaan dan prosedur yang betul; akses tuan rumah ke premis; pentadbiran bon keselamatan; tambahan kepada premis; serta jangkaan privasi dan keselamatan.
Ia juga menghalang mana-mana pihak daripada menambah terma tidak adil yang lain ke dalam perjanjian penyewaan yang akan menyebabkan mana-mana terma tambahan tersebut terbatal.
Ia juga menyatakan bahawa mana-mana perjanjian yang dibuat tidak selaras dengan Akta ini akan tertakluk kepada denda yang ketat.
Ini akan memberikan perlindungan kepada kedua-dua tuan rumah dan penyewa supaya tiada pihak yang dapat menipu atau mendatangkan kerugian kewangan kepada pihak yang lain.
Kesimpulan
Secara peribadi, saya berpendapat bahawa ini adalah langkah lain ke arah yang betul oleh Kerajaan Malaysia untuk memperbaiki landskap pasaran hartanah secara keseluruhan, memastikan semua pihak yang terlibat dalam sektor ini dilindungi oleh undang-undang.
Tidak banyak yang perlu dibimbangkan mengenai pelaksanaan Akta baharu ini yang dijadualkan untuk dibentangkan menjelang akhir tahun ini.
Jika ada perasaan yang harus kita rasakan, kita seharusnya gembira bahawa sektor hartanah berada di bawah pengawasan Kerajaan Malaysia dan bahawa langkah-langkah sedang diambil untuk memperbaiki landskap kedua-dua peraturan sewa jangka pendek dan jangka panjang di negara ini.
