Dalam beberapa bulan kebelakangan ini, banyak perbincangan telah berlaku mengenai perkembangan peraturan sewaan jangka pendek Airbnb di Malaysia.
Soalan ‘Adakah Airbnb sah di Malaysia?’ kini tidak lagi kerap ditanya kerana ramai sudah memahami bahawa ia memang sah dalam kebanyakan keadaan.
Industri ini masih berada di peringkat awal dan memerlukan garis panduan asas yang jelas untuk meningkatkan standard industri, membolehkannya berkembang maju dan seterusnya menyumbang kepada pertumbuhan industri pelancongan Malaysia secara keseluruhan.
Pada 9 Oktober 2019, satu sesi perundingan awam telah diadakan oleh Majlis Produktiviti Malaysia (MPC) di bawah kuasa Lembaga Pelancongan Malaysia di Marriott Putrajaya, bagi mendapatkan pandangan orang ramai mengenai peraturan penginapan jangka pendek Airbnb di Malaysia.
MPC telah menyediakan satu set garis panduan yang dibentangkan kepada para pemangku kepentingan yang hadir, merangkumi isu-isu seperti pelesenan, had malam, keselamatan, kapasiti maksimum penghuni, kawalan gangguan dan cukai.
Anda boleh memuat turun PDF yang diedarkan semasa sesi tersebut di sini: Peraturan Sewaan Jangka Pendek Airbnb MPC di Malaysia
Untuk kemudahan pemahaman anda, saya telah memutuskan untuk meneliti setiap bahagian ini secara terperinci dan berkongsi pandangan saya mengenai isu-isu yang dibangkitkan.
Pelesenan Airbnb Penginapan Jangka Pendek
Mari kita mulakan dengan apa yang saya rasa baik untuk industri ini berdasarkan garis panduan yang dicadangkan oleh MPC, iaitu Pelesenan.
Pelesenan untuk hos dan ejen adalah sesuatu yang pasti akan memberi manfaat kepada industri ini.
Seperti semua bentuk perniagaan, terdapat keperluan bagi syarikat-syarikat untuk didaftarkan di bawah jabatan atau organisasi tertentu bagi memastikan semua pihak yang terlibat mempunyai semacam ‘sokongan’ atau berada dalam kerangka pematuhan tertentu.
Ini membantu industri mengekalkan standard tertentu di mana perkhidmatan yang diberikan disampaikan dengan betul dan telus, serta memastikan kedua-dua pengendali dan pemilik rumah berada di landasan yang sama. Ringkasnya, ia memberi kesahihan kepada industri.
Pada masa ini, terdapat ramai pengendali yang beroperasi tanpa lesen, dan berkemungkinan besar mereka juga tidak mengisytiharkan pendapatan perniagaan mereka.
MPC telah menggariskan beberapa garis panduan untuk hos, dan antara perkara penting yang perlu diambil perhatian ialah:
- Hos mestilah warganegara Malaysia atau Pemastautin Tetap Malaysia
- Penginapan mestilah mempunyai Sijil Pematuhan dan Penyiapan (CCC) dan tidak boleh merupakan perumahan awam bersubsidi (PPR, PR1MA, dan sebagainya)
- Terdapat 3 jenis klasifikasi berbeza untuk sewaan jangka pendek Airbnb; Hosted, Un-hosted, Hybrid dan komersial. Jenis penginapan jangka pendek yang berbeza ini akan tertakluk kepada peraturan yang berbeza berdasarkan jenisnya. Maklumat lanjut mengenai perkara ini diterangkan di bawah.
Keselamatan Airbnb Penginapan Jangka Pendek
MPC telah melakukan kerja yang baik di sini dengan menetapkan beberapa keperluan keselamatan asas untuk STRA.
MPC telah mengesyorkan agar semua STRA dilengkapi dengan perkara berikut:
- Pengesan/penggera asap
- Alat pemadam api mudah alih
- Pelan Evakuasi Kecemasan yang terperinci
Ia juga menetapkan had kapasiti maksimum penghuni STRA berdasarkan saiz unit.
Jumlah yang dicadangkan agak pelik, iaitu berasaskan ‘satu orang dewasa bagi setiap 350 kaki padu’.
Memandangkan kita bukan ikan yang hidup dalam tangki air, penukaran ini kepada kaki persegi menghasilkan satu orang dewasa bagi setiap 50 kaki persegi, bermakna anda boleh menempatkan 10 orang dalam sebuah apartmen 500 kaki persegi tanpa melanggar undang-undang.
Saya tidak pasti apa yang MPC fikirkan di sini, kerana had ini melebihi kapasiti penginapan semasa. 500 kaki persegi adalah saiz unit studio, jadi saya agak tertanya-tanya bagaimana 10 orang boleh dimuatkan di dalamnya.
Cukai STRA
Sebab utama bagi sebarang bentuk peraturan sudah tentu adalah Percukaian.
Ini membolehkan kerajaan mendapat manfaat daripada sebarang aktiviti ekonomi sekaligus menyeragamkan industri untuk kepentingan semua pihak yang terlibat.
MPC telah mencadangkan agar industri ini dikenakan cukai pendapatan standard untuk pengendali Airbnb penginapan jangka pendek, ditambah SST. SST pada mulanya dicadangkan, tetapi berdasarkan maklumat terkini yang kami terima, SST tidak akan dikenakan. Walau bagaimanapun, keputusan muktamadnya masih belum diketahui.
Selain itu, pelancong asing juga akan dikenakan caj RM10 setiap bilik setiap malam seperti yang dikenakan kepada tetamu hotel, serta yuran kerajaan tempatan sebanyak RM2-3 yang telah pun dilaksanakan oleh negeri-negeri seperti Pulau Pinang dan Melaka.
Had Maksimum Hari Setahun
Di sinilah keadaan mula kelihatan tidak kena.
Bagi mereka yang belum mengetahui, banyak negara telah melaksanakan ‘had malam’ atau bilangan hari maksimum setahun yang dibenarkan untuk tempahan Airbnb penginapan jangka pendek.
Sebagai contoh, Jepun baru-baru ini melaksanakan peraturan mengenai Airbnb dan sebagai sebahagian daripada undang-undang ini, had maksimum 180 hari setahun telah ditetapkan. Tidak kira sama ada penginapan adalah hartanah persendirian bertingkat rendah atau pembangunan campuran kediaman bertingkat tinggi, semuanya tertakluk kepada peraturan di peringkat negara atau tempatan.
Sama seperti di Jepun, undang-undang ini dibangunkan untuk melindungi industri hotel. Ia juga merupakan sebab utama kerajaan Malaysia mengambil minat untuk membangunkan undang-undang ini.
Industri hotel kini merungut, mendakwa bahawa pengendali dan ejen Airbnb penginapan jangka pendek sedang menjejaskan perniagaan mereka. Mereka percaya bahawa penurunan hasil dalam beberapa tahun kebelakangan ini adalah akibat peningkatan penginapan Airbnb jangka pendek di Malaysia.
Menetapkan had malam nampaknya menjadi penyelesaian mereka kepada masalah ini, dan juga sesuatu yang mereka agak berpuas hati dengannya.
Berdasarkan maklumat yang kami perolehi, nampaknya bahagian cadangan ini hampir pasti akan dilaksanakan, dengan hanya bilangan hari yang masih dalam persoalan.
MOTAC telah mencadangkan had malam yang berbeza untuk kelas sewaan jangka pendek Airbnb yang berbeza seperti yang boleh dilihat di bawah:
Mereka mencadangkan pemisahan jenis unit penginapan jangka pendek mengikut hakmilik masing-masing.
Ini bermaksud pemisahan antara hakmilik Kediaman dan Komersial, dengan pengasingan lebih lanjut pada unit kediaman kepada 3 jenis berbeza: Jenis 1, Jenis 2 dan Jenis 3.
Jenis-jenis ini bergantung kepada sama ada unit tersebut mempunyai hos yang menginap bersama atau tidak.
Di Jepun, setelah peraturan Minpaku dilaksanakan, kadar bilik menjadi dua kali ganda dengan kadar penghunian yang lebih tinggi. Ini bermakna pengendali sebenarnya memperoleh pendapatan yang sama seperti sebelumnya, malah mungkin lebih, walaupun bilangan tempahan berkurangan.
Ini sebenarnya bukan perkara yang buruk. Ia bermakna kita, sebagai pengendali, boleh memperoleh jumlah yang sama dengan melakukan separuh daripada kerja!
Kalau ada sesuatu yang menyenangkan hati kita, pasti inilah dia.
Walau bagaimanapun, ini hanya berlaku jika semua pihak mematuhi peraturan.
Kebimbangan saya di sini ialah MPC telah menyatakan bahawa peraturan-peraturan ini akan dikuatkuasakan oleh pihak berkuasa tempatan atau majlis perbandaran seperti DBKL, MBPJ, dan sebagainya. Bagaimana pihak berkuasa tempatan mampu memantau had bilangan hari maksimum ini?
MOTAC telah menyatakan bahawa mereka memerlukan data daripada platform sewaan jangka pendek seperti Airbnb, booking.com, Agoda atau Expedia untuk diserahkan kepada mereka.
Siapa di DBKL yang akan memantau aktiviti ini dan kemudian menguatkuasakannya sekiranya sesebuah penginapan mencapai had malamnya?
Adakah mereka akan mengarahkan pengurusan bangunan untuk menyekat ketibaan tetamu?
Bagaimana jika tetamu membuat tempahan terus di luar platform?
Bagaimana jika pengendali mempunyai beberapa unit?
Bagaimana jika hos menginap di sebuah unit dalam pembangunan tersebut tetapi bukan di unit itu sendiri, adakah ini menjadikannya unit kediaman jenis 1, jenis 2 atau jenis 3?
Terlalu banyak soalan tanpa penyelesaian yang jelas tentang cara mengesahkan perkara-perkara ini…
Adakah negara akan membelanjakan sumber kerajaan untuk membentuk pasukan petugas penginapan jangka pendek yang memantau dan bekerjasama dengan JMB untuk membanteras pelanggaran peraturan penginapan jangka pendek?
Nampaknya begitu, dan jika mereka berkesan, saya rasa semua pengendali akan berkata bahawa mereka gembira melihat industri ini bergerak ke arah itu.
Namun, saya bimbang bahawa tahap ketidakpatuhan akan tinggi dengan sedikit sahaja yang boleh dilakukan oleh pihak berkuasa untuk mencegah pelanggaran undang-undang ini tanpa membelanjakan sumber yang besar.
Soalan yang perlu ditanya oleh pihak berkuasa kepada diri mereka sendiri ialah: Adakah ia benar-benar berbaloi?
Saya juga bukan yang pertama berfikir demikian, dan tidak akan menjadi yang terakhir. Ikhram Merican dari Living Space telah memberikan pendapatnya mengenai isu peraturan dan had malam ini yang sangat selari dengan pandangan saya. Anda boleh membaca artikel tersebut di sini.
Kesimpulan
Secara keseluruhannya, peraturan-peraturan ini nampaknya tidak akan memberi kesan negatif kepada industri, malah mungkin akan memperbaikinya dan mendorong perkhidmatan yang lebih baik serta persaingan yang lebih sihat dalam kalangan pengendali.
Sama ada semua ini akan kekal atau tidak masih belum diketahui, terutamanya dengan pelbagai peristiwa yang berlaku dalam sebulan yang lalu berkaitan pembentukan kerajaan baharu dan keruntuhan Pakatan Harapan berikutan perletakan jawatan PM.
Hubungi kami sekarang jika anda ingin mengetahui lebih lanjut tentang cara menukar unit anda kepada sewaan jangka pendek untuk membantu anda menanggung bayaran balik pinjaman hartanah. Kami akan memberi nasihat terbaik mengenai perkara yang perlu anda ketahui ke hadapan dan masa depan Peraturan Sewaan Jangka Pendek Airbnb di Malaysia.
