Dengan segala kemusnahan sosioekonomi yang ditimbulkan oleh wabak coronavirus, kerajaan Malaysia telah melancarkan pelbagai dasar untuk meringankan beban kewangan rakyat, antaranya ialah penurunan semula OPR atau Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate). Apakah maksud penurunan OPR ini kepada para pelabur hartanah?
Pertama sekali, apakah itu OPR?
OPR ialah kadar faedah yang ditetapkan oleh Bank Negara ke atas semua pinjaman antara institusi kewangan.
Kadar ini pada dasarnya merupakan kadar terendah yang dibenarkan untuk sesebuah pemberi pinjaman mengeluarkan dana, dan sering dirujuk sebagai BLR atau Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate).
Terdapat sedikit kekeliruan dari segi istilah di sini. Sistem ini telah berubah pada tahun 2015, di mana sistem BLR telah digantikan dengan sistem BR atau Kadar Asas (Base Rate). Anda boleh membaca lebih lanjut mengenainya di sini – https://www.imoney.my/articles/all-about-that-base-how-does-base-rate-work
Namun, untuk memudahkan pemahaman tentang kesannya, secara praktikalnya tidak ada perbezaan ketara antara penyesuaian OPR dengan penyesuaian BR, kerana perubahan OPR hampir selalu membawa kepada perubahan yang sama pada BR.
Bank Negara melaraskan OPR sama ada untuk merangsang ekonomi atau mengawal inflasi.
Jadi, bergantung kepada keperluan negara berdasarkan keadaan ekonomi semasa, Bank Negara akan bertindak balas sewajarnya.
Menaikkan OPR membantu mengekang inflasi dan meningkatkan nilai mata wang negara berbanding mata wang lain (secara efektifnya memperkukuh ringgit).
Menurunkan OPR pula membantu merangsang pertumbuhan ekonomi dengan menjadikan wang lebih mudah diperoleh melalui pinjaman, menggalakkan orang ramai untuk melabur dan berbelanja berbanding menyimpan.
Apakah maksud penurunan OPR?
Apakah maknanya kepada kita sebagai pelabur hartanah?
Kita bukan institusi kewangan dan tidak meminjamkan wang kepada mereka. Jadi bagaimana perkara ini mempengaruhi kita?
Sebagai peminjam, ini bermakna bank akan mengurangkan ansuran pinjaman kita secara efektif selama tempoh kadar rendah tersebut berkuat kuasa.
Berapa banyak sebenarnya?
Mari kita lihat kadar yang telah berlaku sepanjang tahun 2020 setakat ini.
Pada tahun ini, Bank Negara telah menurunkan OPR sebanyak tiga kali, masing-masing sebanyak 25 mata asas.
Pertama pada 22 Januari, kedua pada 3 Mac, dan ketiga pada 5 Mei. Secara keseluruhannya, ini merupakan penurunan sebanyak 75 mata asas atau 0.75%, menjadikan OPR turun kepada 2.0%.
*Kemas kini*
Bank Negara telah membuat penurunan keempat untuk tahun ini sebanyak 25 mata asas lagi pada 7 Julai.
Penurunan OPR sebanyak 0.75% bersamaan dengan:
| Nilai Hartanah (RM) | Penurunan Ansuran Bulanan (RM) | Jumlah Penurunan Setahun (RM) |
|---|---|---|
| 500,000 | 201 | 2400 |
| 750,000 | 301 | 3600 |
| 1,000,000 | 401 | 4800 |
*Berdasarkan anggaran kadar faedah pinjaman terdahulu sebanyak 4.25% untuk tempoh 35 tahun pada pembiayaan 90%.
Seperti yang dapat anda lihat, penurunan ini agak ketara dan mungkin boleh mengubah banyak hartanah yang sebelum ini mengalami aliran tunai negatif menjadi positif.
Adakah ini juga bermakna ia masa yang lebih baik untuk membeli hartanah sekarang?
Dalam beberapa aspek, ya.
Anda akan membayar faedah yang jauh lebih rendah untuk sebarang pembelian hartanah yang anda lakukan, dan memandangkan kadar sewa tidak turun, lebih banyak hartanah akan membuktikan aliran tunai positif berbanding sebelumnya.
Namun ini bukan bermakna anda perlu bergegas keluar membeli hartanah, kerana kita berkemungkinan akan mengalami kemelesetan akibat impak coronavirus dan kadar faedah yang rendah ini dijangka kekal atau mungkin turun lagi selagi ekonomi belum pulih.
Perlu diingat bahawa kadar-kadar ini tertakluk kepada perubahan bergantung kepada prestasi ekonomi, dan sama seperti kadar boleh diturunkan dengan pantas, ia juga boleh dinaikkan semula.
Kali terakhir Bank Negara menaikkan OPR ialah pada Januari 2018.
Selain daripada pengurangan ansuran pinjaman rumah, penurunan OPR ini turut membawa beberapa kesan lain.
Yang paling penting ialah penurunan kadar Deposit Tetap (FD).
Tepat pada saat saya fikir kadar FD tidak mungkin lagi dapat turun lebih rendah…
Kini terdapat lebih banyak sebab untuk mencari tempat lain meletakkan wang anda.
Anda boleh melihat kadar FD semasa di Malaysia di sini – https://ringgitplus.com/en/blog/fixed-deposits/best-fixed-deposit-accounts-in-malaysia.html dan beritahu saya bagaimana perasaan anda tentang menyimpan wang di sana melalui ruangan komen di bawah.
FD memang tidak kelihatan menarik, dan sebenarnya ia tidak pernah menarik pun, sekurang-kurangnya dalam 20 tahun terakhir ini.
Kesimpulan
Pada pendapat saya, penurunan OPR merupakan perkara yang baik bagi kebanyakan kita pada masa ini, dan hanya tidak menguntungkan bagi mereka yang gemar menabung dan mempunyai banyak wang tersimpan di bank.
Ini mungkin masa yang sesuai bagi penabung untuk melihat instrumen kewangan lain sebagai tempat meletak wang mereka.
Ia juga mungkin merupakan masa yang lebih baik untuk meminjam wang bagi memulakan perniagaan, walaupun landskap ekonomi pada masa ini tidak begitu memberangsangkan.
Tetapi seperti yang pernah saya katakan sebelum ini, peluang sentiasa ada. Yang perlu kita lakukan hanyalah mencari dengan lebih gigih.
