Saya faham sebagai pemilik rumah bahawa terdapat banyak sebab mengapa anda mahu Airbnb diharamkan di bangunan anda, dengan sebab utama adalah privasi dan keselamatan.
Saya hanya ingin mengulas beberapa sebab mengapa kebimbangan ini sebenarnya tidak berasas, dan bahawa selain daripada tidak perlu risau tentang keselamatan atau privasi anda terancam, tunduk kepada ketakutan yang tidak berdasas ini mungkin sebenarnya mengakibatkan anda kerugian wang malah menjejaskan kualiti bangunan yang anda panggil rumah.
Sebagai seseorang yang telah terlibat dalam industri ini selama lebih kurang 3 tahun, saya boleh bersetuju dengan anda bahawa kami pernah mengalami tetamu yang bermasalah menginap di unit-unit di bawah pengurusan kami.
Walau bagaimanapun, tetamu sedemikian adalah jarang sekali.
Dan apabila kami menyebut tetamu bermasalah, pada tahap paling teruk, yang paling banyak mereka lakukan ialah mengotorkan dan menyebabkan kerosakan di dalam apartment serta menjadi punca pencemaran bunyi hingga lewat malam.
Sepanjang tahun-tahun operasi kami, merentasi semua unit kami, kami tidak pernah menghadapi satu pun kes di mana ‘tetamu bermasalah’ ini telah menyebabkan masalah kepada jiran atau merosakkan kawasan awam pembangunan tersebut.
Kami langsung tidak pernah menerima sebarang aduan daripada jiran bahawa tetamu terlibat dalam aktiviti haram, mengancam mereka atau cuba menceroboh masuk ke unit lain.
Saya tahu bahawa terdapat kes-kes sedemikian yang dilaporkan dalam akhbar.
Namun saya rasa ketidakpastian dan ketakutan terhadap tetamu yang datang dan pergi dari apartment ini terlalu dilebih-lebihkan dan telah disebarkan oleh masyarakat yang tidak mendapat maklumat yang tepat.
Saya juga tidak akan mengatakan bahawa kami bertuah kerana tidak pernah menghadapi tetamu sedemikian, kerana merentasi seluruh rangkaian pengendali kami, pengalaman yang sama dialami oleh semua kami.
Saya juga TIDAK mengatakan bahawa ini BUKAN satu kemungkinan.
Tetapi ia sama seperti mengatakan bahawa adalah mungkin untuk anda dirompak ketika berjalan di jalan raya atau mengalami kemalangan semasa memandu kereta anda.
Kedua-duanya mungkin jauh lebih berisiko berlaku berbanding dengan anda menghadapi masalah daripada tetamu yang tidak berkelakuan baik atau penjenayah yang kebetulan menginap di unit Airbnb di pembangunan anda.
Berbanding dengan bilangan tempahan yang telah dibuat dan bilangan insiden sedemikian, ia ibarat enggan menaiki pesawat kerana kadangkala pesawat pernah terhempas.
Walaupun begitu, terdapat peraturan yang sedang dibangunkan yang akan menghapuskan kebimbangan keselamatan ini.
Kerajaan Malaysia sudah pun sedang bekerja ke arah ini dan akan memastikan bahawa pengendali dan tetamu Airbnb kedua-duanya perlu mendaftar diri. Ini bermakna jika pengendali tidak menguruskan tetamu dengan baik atau jika tetamu berkelakuan buruk, tindakan undang-undang boleh diambil.
[Ketahui Apakah Peraturan Airbnb yang Telah Dicadangkan oleh Kerajaan Di Sini]
Sama seperti Grab dan Uber yang ditentang dengan hebat semasa pengembangan pesat mereka di seluruh negara, perkara yang sama berlaku kepada Airbnb.
Dan… sama seperti Grab dan Uber diterima secara meluas setelah peraturan ditetapkan, perkara yang sama akan berlaku kepada Airbnb.
Adalah menjadi tanggungjawab pengendali untuk bekerjasama dalam membangunkan penyelesaian bersama Pengurusan Kondominium atau JMB agar semua pemilik dapat berasa tenteram.
Aduan jiran akan diarahkan kepada pengendali dan tindakan segera boleh diambil.
Pendekatan tanpa kompromi akan digunakan kerana pengendali tidak mahu menghadapi tindakan undang-undang atau menjejaskan perniagaan mereka.
Seluruh industri akan berkembang, mendapat pengiktirafan yang sah dan stigma yang menyelubungi perkongsian rumah akan menjadi sesuatu yang sudah lama berlalu.
Saya faham bahawa sebahagian daripada anda mungkin tidak sepenuhnya yakin bahawa peraturan akan mengubah segalanya kerana selalu ada persoalan tentang penguatkuasaan, tetapi saya seorang idealis dan saya percaya bahawa inilah yang akan berlaku.
Jadi, bagi mereka yang tidak mempercayai pelaksanaan dan penguatkuasaan peraturan di Malaysia, mungkin anda akan lebih memahami berdasarkan ekonomi asas.
Berikut adalah 3 sebab mengapa anda tidak mahu Airbnb diharamkan di bangunan anda…
1. Nilai Hartanah Anda Boleh Merosot
Mungkin mengejutkan, tetapi bangunan yang mengharamkan Airbnb boleh melihat nilainya terjejas secara negatif.
Ramai orang tidak menyedari bahawa dengan menolak pelabur hartanah daripada melihat sebuah unit di bangunan anda sebagai hartanah pelaburan yang berpotensi, anda sebenarnya mengurangkan secara drastik kumpulan pembeli dan seterusnya mengurangkan daya tarikannya.
Apabila sesuatu menjadi kurang menarik, nilai intrinsiknya akan menurun. Ini diterjemahkan terus kepada apresiasi modal yang lebih lemah.
Walaupun hartanah bukan merupakan kenderaan pelaburan bagi semua orang, ia sering dilihat sebagai simpanan untuk pemilik wariskan kepada anak-anak mereka sebagai harta pusaka.
Warisan yang anda serahkan kepada anak-anak anda mungkin tidak akan mencapai nilai penuhnya jika anda memilih untuk kekal kukuh menentang operasi Airbnb di bangunan anda.
Ya, memang benar bahawa ini tidak berlaku pada semua bangunan.
Terutamanya bagi kondominium berkepadatan rendah.
Tetapi berapa ramai daripada kita yang sebenarnya tinggal di pembangunan berkepadatan rendah?
Saya rasa majoriti daripada kita tidak berbuat demikian.
Saya pasti ramai orang yang membeli hartanah untuk ditinggali dan tidak berhasrat menjualnya dalam masa terdekat, tetapi apabila melibatkan hartanah, anda tidak boleh hanya melihatnya dalam jangka masa pendek.
Walaupun anda tidak melihat diri anda sebagai pelabur hartanah, anda harus sentiasa membeli dengan fikiran bahawa anda akan menjualnya atau menyewakannya pada masa hadapan.
Kerana akhirnya anda akan berbuat demikian…
Dan walaupun bukan seorang pelabur hartanah, wang tetap harus mempunyai nilai yang sama bagi anda seperti mana-mana orang lain.
2. Pendapatan Sewa Anda Boleh Berkurangan
Ini mungkin merupakan kejutan kedua yang tidak menyenangkan bagi anda, tetapi ya, adalah mungkin bahawa mengharamkan Airbnb di bangunan anda boleh mengakibatkan pendapatan sewa anda menurun.
Saya pasti anda sudah menentang saya dalam hati dan berkata bahawa perkara ini mustahil benar.
Perkara ini sebenarnya sudah berlaku di Kanada.
Tetapi bersabarlah sebentar dan biar saya jelaskan bagaimana dan mengapa ini boleh berlaku dalam konteks tempatan.
Biasanya, kebanyakan bangunan semasa Milikan Kosong atau VP (apabila pemilik baru diberikan kunci mereka) tidak akan mempunyai sebarang undang-undang kecil khusus yang menyatakan bahawa sewa jangka pendek adalah diharamkan.
Ini bermakna pada tahun pertama sepenuhnya, apabila pengurusan kondominium berada di bawah pengurusan pemaju, orang akan mengendalikan Airbnb secara bebas, kerana ramai orang sudah pun menaiki tren percutian staycation.
Sebagai nota sampingan, penting juga untuk diingat bahawa dengan lebihan bekalan unit perumahan semasa Malaysia, ramai ejen dan pemaju turut mempromosikan jualan unit-unit ini sebagai hartanah pelaburan yang akan menggunakan penginapan jangka pendek sebagai bentuk utama menjana pulangan.
Dengan mengambil kira kedua-dua fakta ini, anda perlu ingat bahawa, selama setahun, akan terdapat banyak unit yang beroperasi sebagai Airbnb di pembangunan tersebut, kerana sehingga Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) pertama Badan Pengurusan Bersama (JMB), kondominium tidak akan dapat meluluskan sebarang undang-undang kecil yang melarang operasi Airbnb.
Jadi, apa yang akan berlaku apabila anda mengundi untuk undang-undang kecil baru ini?
Ia bermakna bahawa setelah pelaksanaannya, akan terdapat aliran masuk unit kosong yang besar ke pasaran sewa jangka panjang.
Kita semua tahu apa yang berlaku apabila terdapat lonjakan bekalan secara tiba-tiba dengan permintaan yang terhad, bukan?
Betul sekali.
Kadar sewa akan turun.
Pemilik lain yang sebelum ini mendapat pendapatan sewa daripada Airbnb kini terpaksa mendapatkan bentuk sewa lain dan ini sering mengakibatkan perang harga sewa.
Satu-satunya pemenang dalam perang ini adalah penyewa dan pihak yang paling rugi adalah para pelabur.
Saya pernah dengar pemilik terpaksa menerima pengurangan sehingga 40% setelah perang harga bermula.
3. Penyelenggaraan Kondominium Anda Akan Terjejas
Untuk memburukkan lagi kerugian apresiasi modal dan kadar sewa yang berkurangan ini, anda mungkin akan melihat kemudahan kondominium anda merosot.
Bagaimana kemudahan anda boleh merosot?
Apatah lagi apabila terdapat lebih sedikit tetamu yang menggunakan kemudahan kondominium, mengurangkan haus dan lusuh!?
Ini berlaku secara tidak langsung setelah habuk daripada perang harga sewa reda.
Akan terdapat ramai pemilik yang akan mengumpul jumlah fi penyelenggaraan yang belum dibayar yang besar.
Akan ada juga sesetengah pemilik yang tidak mampu membayar balik pinjaman mereka, sama ada kerana tidak dapat mendapatkan penyewa atau telah merancang pembelian hartanah pelaburan mereka dengan buruk.
Apabila anda mendapat pemilik yang menghadapi masalah membayar balik pinjaman mereka, mereka sudah tentu tidak mampu membayar penyelenggaraan mereka.
Bergantung kepada berapa lama mereka mampu menangguhkan sebelum bank merampas unit mereka, akan terdapat ketidakbayaran penyelenggaraan.
Tempoh ini bahkan akan melanjutkan jauh ke masa hadapan sehingga seseorang benar-benar memenangi bida di lelongan. Ini boleh ditangguhkan lebih lanjut kerana pemilik baru mungkin terkejut mendapati jumlah penyelenggaraan yang besar yang terhutang dan mengambil masa untuk menjelaskan pembayaran sendiri.
Bagaimana semua pemilik yang tidak membayar ini menyebabkan kemudahan kondominium merosot?
Kekurangan fi ini bermakna tidak akan ada cukup wang daripada kumpulan pemilik sedia ada untuk membayar penyelenggaraan kemudahan.
JMB terpaksa membuat pengorbanan dan memilih tempat untuk membelanjakan dana dengan memberi tumpuan hanya pada kawasan yang paling penting terlebih dahulu.
Yang memburukkan masalah ini ialah jika pembangunan tersebut sudah mempunyai sebilangan besar unit yang tidak terjual.
Ini bermakna semasa AGM, pemaju akan mempunyai sebilangan besar undi untuk digunakan menentang kenaikan fi penyelenggaraan (yang pastinya akan mereka lakukan) agar mereka tidak perlu membayar lebih.
Dan ya, ini akan mengakibatkan kemerosotan kemudahan kondominium anda yang perlahan tetapi tidak dapat dielakkan.
Kesimpulan
3 sebab utama mengapa anda tidak mahu Airbnb diharamkan dari bangunan anda ialah:
1. Nilai Hartanah Anda Boleh Merosot
2. Pendapatan Sewa Anda Boleh Berkurangan
3. Penyelenggaraan Kondominium Anda Akan Terjejas
Sudah tentu perkara-perkara ini tidak semestinya akan berlaku, tetapi anda harus ingat bahawa ini adalah akibat yang mungkin terjadi.
Ia hanyalah soal menimbang akibat dan kebarangkalian terhadap apa yang sebenarnya anda takuti.
Sebagai seorang pelabur, saya boleh katakan bahawa saya berminat untuk memastikan hartanah saya berada pada peluang terbaik untuk meningkat nilainya dan kadar sewa saya setinggi mungkin.
Sebagai seorang manusia, saya faham bahawa kita sering takut kepada perkara yang baru dan berbeza, tetapi penting bagi kita untuk turut melihat kepada asas-asas apa yang sedang berubah dan sama ada benar-benar ada sebab untuk bimbang.
Sama seperti dahulu ia kelihatan seperti satu kegilaan untuk menunggu orang asing yang tidak pernah anda temui sebelum ini menjemput anda dengan keretanya dan menghantar anda ke destinasi yang dituju hanya beberapa tahun lalu, ia telah menjadi norma hari ini.
Begitu juga, mempunyai orang asing yang berbeza tinggal bersebelahan anda setiap beberapa hari, akan menjadi norma esok hari.
