Ulasan Sektor Hartanah Bajet Malaysia 2019 oleh Rent and Returns bertujuan memberikan pemahaman yang jelas dan terperinci mengenai semua perkara berkaitan hartanah yang terdapat dalam bajet, serta apa yang boleh dijangkakan daripada perubahan yang akan datang.
Bagi cuba melambatkan atau mengelakkan kejatuhan pasaran hartanah, kerajaan baharu Malaysia Pakatan Harapan telah membuat pelbagai pindaan kepada dasar perumahan sedia ada.
Menurut Bajet 2019 terkini:
- Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) bagi syarikat, bukan warganegara dan pemegang bukan PR akan dinaikkan daripada 5% kepada 10%. Manakala bagi warganegara dan pemegang PR, CKHT akan dinaikkan daripada 0% kepada 5% walaupun selepas lima tahun pertama.
- Duti setem bagi pindah milik hartanah bernilai lebih RM1 juta akan dinaikkan sebanyak 1 mata peratusan daripada 3% kepada 4%.
- Persatuan Pemaju Perumahan dan Hartanah Malaysia (Rehda) bersetuju untuk mengurangkan harga rumah sehingga 10% bagi rumah yang tidak tertakluk kepada kawalan harga untuk projek baharu.
- Penurunan antara 5% hingga 10% berikutan pengecualian Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) ke atas perkhidmatan pembinaan dan bahan binaan.
- Pembeli rumah pertama mendapat pengecualian duti setem bagi hartanah berharga antara RM300,000 hingga RM1 juta, untuk tempoh terhad selama enam bulan bermula 1 Januari 2019.
- Pembeli rumah pertama akan mendapat pengecualian duti setem ke atas perjanjian jual beli serta perjanjian pinjaman sehingga RM300,000 bagi tempoh dua tahun sehingga Disember 2020.
- Bank Negara akan menubuhkan dana RM1 bilion bagi membiayai pembelian rumah pertama bagi mereka yang berpendapatan bulanan tidak melebihi RM2,300.
- Pengenalan Skim Krowdfunding FundMyHome
Apakah maksud semua ini bagi pelabur hartanah?
Marilah kita teliti perubahan ini satu persatu dan lihat apakah implikasi yang mungkin terhadap sektor hartanah pada 2019.
Kenaikan CKHT
Pertama sekali, mari kita hadapi isu utama ini — kenaikan CKHT.
Ini bukan berita terbaik kerana ia bermakna keuntungan daripada penjualan hartanah akan terjejas dengan ketara. Sebelum Bajet Malaysia 2019, adalah mungkin untuk mengelak keuntungan jualan hartanah anda daripada dikenakan CKHT dengan hanya memegang hartanah tersebut sekurang-kurangnya 5 tahun sebelum menjualnya.
Ini bermakna hanya para ‘pembalik’ hartanah sahaja yang terjejas oleh dasar ini. Namun, peraturan baharu ini mengubah keadaan tersebut.
Keuntungan jualan hartanah kini akan dipotong sebanyak 5% secara menyeluruh tanpa mengira sama ada anda menyimpannya selama 5, 10 atau bahkan 20 tahun — sekurang-kurangnya buat masa ini.
Ini bermakna jika anda memperoleh keuntungan RM100,000 daripada penjualan hartanah, anda perlu membayar kepada kerajaan sejumlah kecil sebanyak RM5,000 sahaja. Ia tidak terlalu teruk sehinggalah anda memperoleh keuntungan yang jauh lebih besar — keuntungan sebanyak RM500,000 bermakna anda perlu membayar RM25,000.
Secara jujurnya, ini bukanlah sesuatu yang sebesar mana yang orang ramai gembar-gemburkan dan sebenarnya hanya mempengaruhi mereka yang memperoleh keuntungan besar daripada penjualan hartanah. Pengurangan 5% dalam keuntungan bukanlah sesuatu yang mengubah hidup.
Perkara lain yang perlu diingat ialah Bajet Malaysia merupakan perubahan tahunan, yang bermakna walaupun CKHT baharu ditetapkan pada 5% secara tidak terbatas, ia juga akan tertakluk kepada semakan setiap tahun bergantung kepada keadaan pasaran hartanah.
Kerajaan Pakatan Harapan baharu nampaknya sangat fokus dalam membantu kumpulan B40 (40% penerima pendapatan terbawah) di negara ini. Ini adalah perkara yang baik. Masih terdapat banyak peluang bagi mereka yang berada di luar kumpulan ini, dan dengan meningkatkan taraf hidup negara secara keseluruhannya hanya akan memberikan manfaat kepada semua pihak dalam jangka panjang.
Kenaikan Duti Setem
Daripada dua kenaikan cukai hartanah (CKHT dan Duti Setem) yang dinyatakan dalam Bajet Malaysia 2019, kenaikan harga Duti Setem bagi hartanah melebihi satu juta ringgit mungkin lebih menyakitkan antara keduanya.
Kenaikan 1% dalam Duti Setem bagi hartanah RM1,000,000 akan menghasilkan tambahan RM5,000 jika mereka masih mengekalkan sistem cukai berperingkat yang sedia ada.
[Untuk Mengetahui Lebih Lanjut Mengenai Cukai Hartanah di Malaysia, termasuk CKHT dan Duti Setem — Klik Di Sini]
Berdasarkan Hartanah RM1,500,000:
Yuran duti setem 1% : Bagi RM100,000 Pertama = RM1,000
Yuran duti setem 2% : RM100,001 Hingga RM500,000 = RM8,000
Yuran duti setem 3% : RM500,001 hingga RM1 juta = RM15,000
Yuran duti setem 4%: RM1 juta hingga RM1.5 juta = RM20,000
Jumlah: RM44,000
Berbanding sebelum bajet:
Yuran duti setem 1% : Bagi RM100,000 Pertama = RM1,000
Yuran duti setem 2% : RM100,001 Hingga RM500,000 = RM8,000
Yuran duti setem 3% : RM500,001 hingga RM1.5 juta = RM30,000
Jumlah: RM39,000
Saya tidak pasti sama ada ini akan menjadi struktur yang akan digunakan ke hadapan, tetapi seperti yang anda lihat, ini juga bukan satu langkah yang terlalu ekstrem. Pembeli hartanah pasti akan merasai sedikit bebanan di sini, tetapi saya yakin bahawa pembeli biasa yang membeli hartanah melebihi satu juta ringgit akan mampu menanggung kos ini tanpa terlalu bimbang.
Mereka yang akan merasai bebanan terbesar adalah mereka yang membeli hartanah mewah melebihi RM3 juta ringgit.
Pengecualian Duti Setem untuk Pembeli Rumah Pertama
Inilah perkara terbaik dalam Bajet 2019 berkaitan hartanah. Pengecualian duti setem hartanah bagi pembeli kali pertama untuk hartanah berharga antara RM300,000 hingga RM1 juta adalah sesuatu yang sangat besar! Ia jauh lebih baik berbanding Skim My Deposit mereka yang dilaksanakan lebih awal pada tahun itu.
Mengambil harga hartanah median dalam julat ini iaitu RM650,000, marilah kita lihat berapa banyak penjimatan yang sebenarnya akan diperoleh oleh pembeli rumah pertama:
Yuran duti setem 1% : Bagi RM100,000 Pertama = RM1,000
Yuran duti setem 2% : RM100,001 Hingga RM500,000 = RM8,000
Yuran duti setem 3% : RM500,001 hingga RM650,000 = RM4,500
Jumlah = RM13,500
Itu adalah penjimatan besar sebanyak RM13,500! Memandangkan duti setem hartanah biasanya merupakan kos pendahuluan utama bagi pembelian hartanah, pengecualian ini menjadikan pembelian rumah baharu sangat mampu milik bagi pembeli pertama.
Kerajaan juga telah menyatakan bahawa ia akan mengetepikan duti setem perjanjian pinjaman dan duti setem hartanah bagi hartanah di bawah RM300,000 sehingga Disember 2020! Jadi, tawaran ini benar-benar akan membantu mereka yang membeli rumah mampu milik berharga di bawah RM300,000.
Memandangkan Duti Setem Hartanah biasanya dibayar secara tunai, ia merupakan penjimatan tunai yang sebenar. Ini sudah pasti akan memberikan pasaran perumahan suntikan tenaga baharu yang amat diperlukan dan menghidupkan semula pembelian bagi menyerap lebihan bekalan semasa yang ada.
Kerajaan bahkan telah menetapkan tempoh hanya 6 bulan! Ini akan menjadikan separuh pertama 2019 sangat menarik dalam pasaran hartanah Malaysia. Saya menjangkakan akan terdapat banyak pembelian hartanah dalam separuh pertama tahun ini semata-mata kerana dasar ini.
[Ketahui lebih lanjut mengenai Cukai Hartanah di Malaysia melalui Panduan Lengkap kami di sini]
Pengurangan Harga Perumahan 10% oleh REHDA & Pengecualian SST
REHDA telah menyatakan bahawa mereka akan mengurangkan harga pembangunan perumahan baharu sebanyak 10%. Pelbagai sumber berita telah menyebut bahawa mereka akan dapat mencapai ini dengan bekerjasama dengan pemaju untuk menurunkan harga berikutan pengecualian SST yang diberikan kepada banyak bahan binaan.
Ini hanya akan berlaku untuk pembangunan baharu yang belum lagi memulakan pembinaan. Pengurangan harga ini hanya dimungkinkan melalui pengurangan kos bahan binaan.
Sama ada pemaju akan menyokong atau sama ada mereka hanya akan menaikkan harga mereka sebelum mengurangkannya tidak diketahui. Saya sukar untuk melihat pemaju menurunkan harga mereka sebanyak 10% semata-mata berdasarkan pengecualian SST bahan binaan.
Memandangkan ini adalah harga untuk pembangunan masa hadapan yang biasanya sudah ditetapkan pada harga masa hadapan, tidak akan ada cara untuk menentukan dengan pasti sama ada harga (setelah didedahkan kepada umum) bagi projek-projek ini telah benar-benar dikurangkan.
Dana Pembiayaan RM1 Bilion untuk Golongan Berpendapatan Rendah
Menteri Kewangan, Lim Guan Eng telah berkongsi bersama Bajet 2019 bahawa sebuah dana baharu akan ditubuhkan untuk membantu mereka yang berpendapatan bulanan kurang daripada RM2,300 untuk dapat membeli rumah berharga sehingga RM150,000.
Dana baharu ini akan tersedia melalui Ambank, CIMB, Maybank, RHB dan Bank Simpanan Nasional pada kadar yang sangat rendah iaitu hanya 3.5%.
Memandangkan semua orang lain yang membeli rumah mendapat pinjaman pada kadar sekitar 4.45%, ini hampir satu mata peratusan lebih rendah dan apabila ia hampir suku daripada kadar faedah purata, ini pada dasarnya bermakna diskaun 25% ke atas faedah pinjaman perumahan anda!
Lim Guan Eng telah menyatakan bahawa dana ini akan bertahan selama 2 tahun atau sehingga dana tersebut habis. Ia kemungkinan besar akan habis jauh sebelum 2 tahun kerana terdapat begitu banyak perumahan mampu milik yang masih tersedia daripada lebihan bekalan hartanah semasa dan ramai yang akan mencari peluang untuk mendapatkan rumah pertama mereka.
Skim Krowdfunding FundMyHome
Skim FundMyHome baharu yang dimiliki oleh Edgeprop telah diwar-warkan sebagai penyelesaian bagi mereka yang menghadapi kesukaran untuk menjelaskan ansuran pinjaman hartanah, dengan memberikan mereka pilihan untuk hanya mengemukakan 20% daripada nilai rumah dan baki 80% dibayar oleh pelabur.
Sesuatu tentang skim ini pada mulanya tidak kelihatan logik.
Sebagai seorang pelabur hartanah sendiri, saya mendapati sukar untuk mendapatkan walaupun 10% bagi bayaran pendahuluan sub-jualan dan sentiasa mencari rebat yang menarik daripada pemaju untuk membantu saya membina portfolio hartanah saya daripada perlu mengeluarkan jumlah wang tunai yang besar.
Jika saya mempunyai modal sebanyak itu untuk dibelanjakan, saya dengan jujurnya rasa saya tidak akan menghadapi masalah untuk menjelaskan ansuran bulanan saya.
Apabila menyelami lebih dalam skim ini, anda akan mendapati bahawa jika anda menghadapi masalah untuk menjelaskan ansuran pinjaman dan entah bagaimana berjaya mendapatkan 20% tunai untuk bayaran pendahuluan, ini pasti bukan sesuatu yang sesuai untuk anda.
Fintechnews.my telah menulis artikel yang cemerlang — di sini, yang menghuraikan semua butiran terperinci skim tersebut dan menunjukkan bahawa ia sebenarnya lebih merupakan skim pelabur kelas tinggi daripada skim pemilikan rumah.
Berikut adalah petikan daripada artikel tersebut:
“Skim ini akan memasukkan 20% anda ke dalam akaun amanah yang akan digunakan untuk membayar pulangan pelaburan tahunan sebanyak 5% kepada para pelabur selama lima tahun.
Dalam tempoh lima tahun tersebut, anda boleh tinggal di rumah itu tanpa perlu membayar sewa atau ansuran. Selepas lima tahun, anda akan mempunyai pilihan sama ada untuk menjual bahagian anda dalam rumah itu atau mendapatkan gadai janji untuk memiliki bakinya.
Namun, berikut adalah beberapa perkara yang perlu diambil perhatian:
Jika anda memilih laluan gadai janji dalam tempoh 5 tahun, harga adalah berdasarkan nilai semasa rumah tersebut. Jika ia telah meningkat nilainya, anda akan membayar jauh lebih tinggi untuk 80% rumah yang belum anda miliki, sekurang-kurangnya mengikut angka di bawah yang disediakan oleh FundMyHome dalam soalan lazim mereka.
Begitu juga, jika anda memilih untuk menjual, ia akan berdasarkan harga hartanah pada masa itu. Jadi, jika hartanah itu telah meningkat nilainya, anda akan memperoleh keuntungan dari rumah tersebut tetapi jika ia telah susut nilainya, anda akan mengalami kerugian. Risiko yang sama turut ditanggung oleh pelabur anda.”
Seperti yang anda lihat, anda sebenarnya bukanlah pemilik rumah melalui skim ini. Ia memang tidak masuk akal bagi saya pada kali pertama saya membacanya dan setelah mengetahui lebih lanjut, semakin jelas apakah tujuan sebenarnya.
Artikel itu juga menyebut bahawa kemungkinan besar akan ada perubahan yang dibuat pada skim tersebut memandangkan semua penelitian dan liputan negatif daripada pemasaran awal mereka yang kurang baik.
Pasaran Hartanah yang Rancak pada 2019
Pakatan Harapan telah menghasilkan beberapa cara yang bijak untuk menghidupkan semula pasaran hartanah pada tahun hadapan dengan mengekalkan minat pelabur dan pembeli rumah pertama dalam pasaran melalui tawaran yang sangat menarik.
Mereka telah menyusun dasar-dasar mereka dengan cara untuk menghalang pembalikan hartanah sub-jualan dan menggalakkan pembeli hartanah untuk menyerap hartanah lebihan daripada lebihan bekalan semasa.
Sangat menarik untuk melihat bagaimana keadaan akan berkembang dan sama ada pasaran akan benar-benar menerima dasar baharu mereka serta usaha untuk menyelesaikan isu lebihan bekalan hartanah. Kami berharap Ulasan Sektor Hartanah Bajet Malaysia 2019 oleh Rent and Returns ini telah mencerahkan anda mengenai semua perkara berkaitan pelaburan hartanah yang disebutkan dalam bajet. Mengenai apa sebenarnya impaknya terhadap pasaran, tekaan anda sama baiknya dengan tekaan saya, tetapi saya mempunyai firasat bahawa ia akan menjadikan pasaran hartanah sangat menarik dan bersemangat pada tahun-tahun mendatang.
