Keadaan Sebenar Lebihan Hartanah di Malaysia

Hakikat bahawa bertahun-tahun selepas kita mula membincangkan Ledakan Perumahan Malaysia atau dengan kata lain: Lebihan Hartanah Malaysia masih menjadi isu hingga hari ini, sungguh mengecewakan.

Ditambah pula dengan Kemelesetan Covid-19 yang sedang melanda kita, lebihan bekalan ini nampaknya akan membawa akibat yang cukup serius terhadap pasaran hartanah dalam beberapa tahun akan datang.

Pada Januari 2020, CBRE menyatakan bahawa, “Lebihan hartanah yang ada pada masa ini tidak mungkin dapat diselesaikan dalam tempoh 5 tahun akan datang.”

Malah turut ditambah bahawa, “Jika anda melihat unit-unit bertingkat tinggi seperti SOHO, SOVO dan Apartmen Servis, sekiranya tiada pembetulan harga yang ketara, saya rasa ia tidak akan habis terjual dalam tempoh lima tahun pun kerana langkah-langkah drastik perlu diambil dari segi penetapan harga untuk menarik minat pembeli.”

Perlu diingat bahawa perkara ini diucapkan sebelum PKP pun menjadi pertimbangan, pada masa dunia masih beranggapan Covid-19 hanyalah situasi seperti SARS semata-mata.

Apa maksudnya kini dengan Covid-19 yang jelas merencatkan ekonomi kita buat tempoh yang begitu lama?

Dinamik mudah permintaan dan penawaran akan memberitahu kita bahawa apabila terdapat bekalan yang banyak tanpa pembeli yang mencukupi, harganya akan jatuh, dan apabila pembeli melebihi bekalan, harganya akan naik.

Jadi, dalam kes pasaran perumahan yang terlebih bekalan… harga rumah sepatutnya turun.

Adakah ini yang akan berlaku di Malaysia?

Untuk memahami betul-betul apa yang boleh dilakukan oleh lebihan bekalan hartanah terhadap sesebuah pasaran, kita boleh meneliti negara-negara lain yang pernah menghadapi situasi serupa dan menjangka bahawa hasilnya mungkin sama bagi pasaran Malaysia.

Ini bukan bermaksud bahawa pasaran Malaysia adalah sama dengan pasaran-pasaran tersebut, tetapi ia dapat memberi gambaran yang lebih jelas tentang apa yang boleh dijangkakan.

Singapura
Singapura sedang menghadapi lebihan bekalan hartanah sejak awal 2019. Pihak Berkuasa Pembangunan Bandar (URA) mendedahkan lebihan sebanyak 31,948 unit pada akhir September 2019, dengan purata jualan sekitar 2,500 unit rumah setiap suku tahun pada tahun itu.

Jika jualan terus pada kadar ini, negara tersebut memerlukan kira-kira 4 tahun untuk menghabiskan lebihan sepenuhnya.

Pihak Berkuasa Kewangan Singapura (MAS) kemudiannya memberi amaran pada November 2019 bahawa lebihan bekalan ini boleh mengakibatkan tekanan ke bawah terhadap harga hartanah.

Hartanah persendirian di negara itu hanya turun kira-kira 1% sejak itu, tetapi para pakar menyatakan bahawa kemungkinan besar tidak akan berlaku pembetulan besar-besaran dalam pasaran kerana, “Banyak langkah hartanah telah pun dilaksanakan sepanjang tahun-tahun lepas bagi memastikan kehematan kewangan dalam kalangan pembeli. Kemungkinan ramai pemilik rumah memangkas harga atau gagal membayar pinjaman perumahan adalah tidak tinggi.”

Turut disebutkan bahawa, “Pemaju yang lebih kukuh kewangannya mungkin tidak merasakan keperluan untuk melaraskan harga secara drastik buat masa ini, kerana kunci kira-kira mereka masih agak sihat.”

Adakah ini sama halnya dengan kebanyakan pemaju Malaysia, saya terfikir?

Melihat kepada harga perumahan, ia menunjukkan bahawa perubahan yang berlaku hampir boleh diabaikan. Walaupun harga jatuh kira-kira 1% berbanding suku sebelumnya, harga tahunan masih naik sebanyak 2.2%.

Nampaknya walaupun terdapat lebihan bekalan, kesannya tidak begitu ketara dalam jangka masa pendek.

Dubai
Dubai mempunyai lebih daripada 550,000 unit hartanah kediaman yang tidak terjual pada 2019 dengan 49,000 unit lagi dijangka siap dibina pada tahun itu.

Dua tahun sebelum itu, negara tersebut melaporkan 491,000 unit hartanah kediaman yang tidak terjual pada 2017.

Ini merupakan isu lama di Dubai tanpa sebarang tindakan serius daripada Kerajaan untuk menghalang pemaju daripada terus membina tanpa henti tanpa sebarang penalti bagi unit yang tidak terjual.

Projek-projek baru melaporkan kadar penghunian hanya 30% selepas penyerahan. Namun begitu, nampaknya hanya kini, dengan krisis Covid-19, barulah pemaju mempertimbangkan untuk menangguhkan pembangunan selanjutnya.
Para pakar di Dubai menyatakan bahawa “Jika lebihan bekalan ini berterusan ia akan menjadi bencana. Sistem perbankan akan terjejas dan itu sesuatu yang kita tidak mampu tanggung.”

“Pemaju akan mendapat manfaat daripada mengurangkan bekalan kerana itu akan menaikkan harga dalam jangka panjang, sejauh ini mereka memilih kepentingan jangka pendek dengan mengekalkan aliran tunai walaupun dengan mengorbankan harga yang lebih rendah.”

Dianggarkan bahawa Dubai hanya mampu menjual kira-kira 15,000 hingga 25,000 unit setahun, bermakna Dubai mungkin memerlukan lebih 20 tahun untuk menghabiskan bekalan sedia ada sepenuhnya.

Lebihan bekalan yang melampau di Dubai ini telah menyebabkan harga hartanah mereka jatuh lebih daripada 30% dalam tempoh 5 tahun yang lalu.

Bagaimana kita akan menangani kejatuhan harga perumahan pada skala sebegini di Malaysia?

Rumahku Syurgaku
Ini jelas merupakan dua pasaran yang berbeza menghadapi dua ekstrem yang berbeza: satu di mana impak lebihan bekalan begitu dahsyat sehingga menyebabkan harga runtuh merata-rata, dan satu lagi di mana pasaran tidak begitu terjejas oleh lebihan bekalan.

Mari kita teliti lebih dekat angka-angka di sini di Malaysia untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik tentang apa yang boleh kita jangkakan daripada isu lebihan bekalan kita sendiri.

*Semua data tersedia secara percuma dari Laman Web JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta)

Masalah lebihan telah semakin meningkat sejak 2016 dengan pengurangan akhirnya berlaku dari 2018 hingga 2019 dan pengurangan selanjutnya memasuki 2020.

Ini pastinya merupakan perkembangan yang baik kerana peningkatan sebanyak 10,000 unit lebihan setiap tahun sudah tentu tidak mampan.

Namun begitu…

Sebelum kita mengetepikan masalah lebihan ini sebagai sedang dalam proses penyelesaian, saya perasan beberapa perkara menarik semasa meneliti data.

Lebihan tersebut agak direndah-rendahkan dalam angka di atas kerana unit kediaman tidak termasuk apartmen servis atau unit SOHO.

Berapa banyak apartmen servis dan unit SOHO yang berada dalam keadaan lebihan sehingga S1 2020?

Rupanya terdapat sebanyak 16,942 apartmen servis dan 1,979 unit SOHO.

Saya faham bahawa unit SOHO tidak selalunya digunakan sebagai kediaman tetapi saya tidak dapat memahami mengapa apartmen servis tidak dimasukkan.

Jika kita memasukkan unit-unit ini ke dalam jumlah lebihan unit kediaman kita, ia akan membawa jumlah keseluruhan kepada 48,619 unit pada 2020!

Juga jika kita membandingkan lebihan apartmen servis dan unit SOHO ini dari S1 2019 hingga S1 2020, peratusan peningkatannya masing-masing adalah 30.2% dan 28.8%.

Adakah lebihan itu benar-benar sedang berkurangan atau…

Adakah bilangan unit berlebihan yang semakin bertambah itu sekadar diletak di bawah kategori berbeza supaya angka-angka membuatkan masalah lebihan kediaman kelihatan seperti sedang berkurangan?

Memburukkan lagi keadaan, terdapat kemasukan unit-unit yang belum terjual tetapi sedang dalam pembinaan. Ini bermakna unit-unit ini setelah siap akan ditambahkan ke dalam angka lebihan hartanah.

Berapa banyak unit yang berada dalam kategori ‘Belum Terjual Tetapi Dalam Pembinaan’ ini?

Bersiap sedia untuk angkanya…

73,971 Unit Kediaman, 36,113 Unit Apartmen Servis dan 4,308 unit SOHO!

Itu berjumlah 114,392 unit yang mempunyai tempoh sehingga 36 bulan untuk disiapkan (mengikut Akta Pemajuan Perumahan (HDA) di Malaysia, yang mana semua pemaju perlu mematuhinya sekiranya mereka ingin mengelak pembayaran LAD).

Jika kita mengagihkan jumlah ini secara sama rata dalam tempoh 3 tahun akan datang dengan mengandaikan projek-projek disiapkan tepat pada masanya dan selesai secara sama rata, itu bermakna tambahan 38,130 unit setahun yang akan ditambahkan ke dalam lebihan, yang sebenarnya kira-kira 8,000 unit lebih daripada JUMLAH keseluruhan lebihan unit kediaman kita yang ada sekarang! Ditambah setiap tahun!

Kesimpulan
Saya bukan orang yang suka membawa cerita suram, tetapi saya rasa isu lebihan hartanah Malaysia yang kita hadapi ini perlu dibincangkan, dan setelah menyelidikinya saya menyedari bahawa isu ini telah diperkecilkan dan sangat direndah-rendahkan.

Saya tahu bahawa kerajaan telah melaksanakan pelbagai langkah seperti melanjutkan kempen HOC untuk setahun lagi, membenarkan beberapa negeri mengurangkan had pembelian oleh warga asing dan mengurangkan OPR tetapi adakah ia mencukupi?

Melihat kepada dua contoh di atas iaitu Singapura dan Dubai, keadaan boleh sama ada berlalu tanpa disedari atau memberi impak besar kepada pasaran.

Kita tidak berada dalam keadaan seburuk Dubai dan kita agak lebih teruk berbanding Singapura, jika kita menilai semata-mata berdasarkan bilangan unit lebihan.

Saya tahu bahawa Malaysia berbeza daripada kedua-dua negara tersebut dan sukar untuk mengatakan sejauh mana Kemelesetan Coronavirus akan memberi impak kepada pasaran hartanah dan lebihan hartanah Malaysia secara keseluruhan.

Berapa banyak lebihan ini akan mempengaruhi pasaran?

Saya tidak dapat mengatakan dengan pasti.

Kita hanya boleh menunggu dan melihat, tetapi kerajaan perlu sedar bahawa ini tidak membawa petanda baik bagi pasaran hartanah secara umum.

Saya percaya tindakan drastik selanjutnya perlu diambil untuk mengurangkan lebihan sebelum kita menyaksikan kemungkinan kejatuhan pasaran secara nasional.

Keadaan sebenar lebihan hartanah Malaysia adalah jauh lebih buruk daripada yang disangka oleh kebanyakan orang.