Minggu lalu, KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) mengumumkan pelaksanaan Cukai Kekosongan.
Cukai ini bertujuan untuk dikenakan ke atas pemaju yang gagal menjual hartanah mereka, sebagai sebahagian daripada usaha mengurangkan lebihan hartanah yang semakin meningkat di negara ini.
Cukai ini berkemungkinan serupa dengan Cukai Sijil Kelayakan (QC Tax) Singapura, iaitu penalti yang dikenakan ke atas pemaju sekiranya mereka gagal menjual semua unit dalam sesebuah pembangunan yang telah siap dalam tempoh dua tahun selepas penyiapan. Penalti ini dikenakan pada kadar 8% daripada kos tanah bagi setiap tahun kelewatan, dan meningkat sebanyak 8% setiap tahun hingga maksimum 24% setahun.
Pengumuman ini mengikuti cukai baharu kedua yang dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan pada tahun ini, selepas pengumuman Akta Penyewaan Kediaman pada bulan April.
Pelaksanaan cukai baharu ini dijangka dipercepat kerana tidak memerlukan kelulusan Parlimen memandangkan tiada pindaan kepada Akta sedia ada yang diperlukan. KPKT menyatakan bahawa mereka merancang untuk melaksanakan Cukai Kekosongan ini seawal tahun hadapan. [Kemas kini: Hari ini pengumuman telah dibuat bahawa mereka telah bersetuju, atas ‘tekanan orang ramai’, bahawa kini bukan masa yang tepat untuk cukai sedemikian dan kemungkinan akan ditangguhkan tanpa had.]
Nampaknya kerajaan telah menyedari keseriusan masalah lebihan hartanah yang semakin bertambah di negara ini. Sudah pasti ada keperluan untuk membendung isu ini sebelum ia berkembang dan terlepas kawalan sepenuhnya.
Dubai telah pun merasai akibatnya apabila masalah seperti ini tidak ditangani dengan segera.
Pemaju adalah punca utama masalah ini kerana merekalah yang mempunyai sumber daya untuk mengkaji kelayakan tapak projek baharu dan paling berupaya menilai permintaan dengan tepat.
Membina pembangunan mega dengan lebih 3,000 unit di kawasan yang tidak mempunyai permintaan atau kapasiti untuk menampung kemasukan penduduk baharu adalah merugikan, bukan sahaja kepada kawasan pembangunan itu sendiri, malah kepada pemilik unit tersebut.
Pemilik akan menghadapi kesukaran untuk menjual atau menyewakan hartanah ini pada masa hadapan sekiranya terdapat bekalan berlebihan yang besar dengan unit yang masih tidak terjual. Ini akan mengakibatkan mereka mengalami penurunan keuntungan modal dan hasil sewaan.
Amalan lama pemaju yang menahan sebilangan unit selama beberapa tahun sebelum melepaskannya perlu dihentikan, kerana ini hanya menaikkan harga unit secara tiruan, membolehkan mereka berpura-pura terdapat kekurangan bekalan sedangkan bekalan sebenarnya mencukupi.
Kita mungkin turut menyaksikan pemergian kumpulan pelabur yang membeli unit dalam kuantiti besar melalui pinjaman mampatan.
Adalah amat perlu untuk menekan pemaju agar melakukan penyelidikan yang lebih mendalam terhadap unjuran pembangunan mereka dan membuat penilaian yang tepat terhadap permintaan produk mereka.
Membina unit yang jauh melebihi keperluan sebenar adalah tindakan yang tidak bertanggungjawab dan boleh memberi impak yang lebih besar dalam jangka panjang berbanding apa yang disangkakan oleh kebanyakan orang.
Cukai Kekosongan seperti ini akan menghasilkan perancangan yang lebih cekap di pihak pemaju, mengalihkan keutamaan mereka melampaui sekadar memaksimumkan penggunaan ruang untuk keuntungan semata-mata.
Jika apa yang kita mahukan daripada pemaju kita adalah pembinaan yang lebih bertanggungjawab dan sesuai dengan keperluan pasaran, bukan hanya membina semata-mata untuk memaksimumkan keuntungan, maka inilah jalan terbaik ke hadapan.
Terdapat banyak reaksi berlebihan dan kepanikan berikutan pengumuman cukai ini, dengan ada yang mengatakan bahawa pengenaan cukai ini akan menyebabkan pasaran hartanah runtuh.
Hujahnya ialah pelaksanaan cukai sedemikian pada masa ini, digabungkan dengan kemelesetan akibat koronavirus, akan mengakibatkan ‘kejatuhan harga hartanah kediaman secara besar-besaran merentas semua kategori’.
Saya akui ini mungkin benar sekiranya cukai dikenakan ke atas semua projek sedia ada yang masih mempunyai baki unit.
Ini akan berlaku kerana pemaju akan mengadakan ‘jualan murah’ untuk menghabiskan baki unit bagi mengelak pembayaran cukai kekosongan. Ini kemudiannya akan mengurangkan nilai semua hartanah lain apabila spekulator bergegas masuk untuk memperoleh hartanah murah ini bagi mendapat keuntungan cepat, menyebabkan keseluruhan pasaran hartanah runtuh.
(Saya tidak sepenuhnya yakin ini akan meruntuhkan keseluruhan pasaran, tetapi demi perbincangan, katakanlah ini akan berlaku sekiranya cukai dikenakan ke atas SEMUA unit dalam lebihan hartanah)
Tetapi, marilah kita lebih realistik sejenak.
Sejauh manakah kemungkinan kerajaan melaksanakan cukai ini ke atas unit yang sudah pun menjadi sebahagian daripada lebihan hartanah?
Saya katakan, hampir SIFAR.
Sudah pasti mereka mengetahui kemungkinan akibat daripada mengenakan cukai ke atas pemaju bagi setiap unit sedia ada dalam lebihan hartanah.
Matlamat di sini adalah untuk mencegah pembangunan berlebihan pada MASA HADAPAN oleh pemaju agar masalah sedia ada yang kita hadapi tidak terus memburuk.
Undang-undang ini berkemungkinan hanya terpakai untuk pembangunan baharu yang akan dilaksanakan dan masih dalam fasa perancangan.
Menteri Perumahan Zuraida Kamaruddin telah pun menyatakan semasa pengumuman awalnya bahawa, “Pada masa hadapan, (kata kunci di sini ialah Masa Hadapan) mereka akan membuat unjuran yang lebih baik apabila membangunkan rumah, sambil memastikan kebolehlaksanaan projek dan pembangunan yang dapat menarik pembeli, bukan sekadar membangun sesuka hati. Dengan langkah pencegahan ini, mereka boleh merancang dengan lebih baik.”
Sekiranya langkah seperti ini tidak dilaksanakan, pemaju akan terus tidak mengambil tanggungjawab atas pembangunan berlebihan.
Masalah lebihan hartanah ini hanya semakin parah dari tahun ke tahun.
Angka yang sering disebutkan ialah 30,000 unit kediaman dalam lebihan hartanah, tetapi seperti yang telah saya bahaskan sebelum ini, angka sebenar adalah hampir 50,000 atau lebih tepat lagi 48,619 unit, dengan tambahan 114,392 unit lagi sedang dalam pembinaan!
Masalah ini jauh lebih serius dan membimbangkan daripada yang digambarkan oleh orang ramai. Anda tidak boleh begitu sahaja menyembunyikan 163,011 unit dan terus membina lebih banyak lagi, berharap unit berlebihan itu akan diserap oleh pasaran secara ajaib.
Tugas sebesar ini terlalu berat bahkan untuk Houdini dan David Copperfield sekalipun.
Masalah seperti ini, jika tidak dibendung, adalah yang sebenarnya akan menyebabkan ‘kejatuhan harga hartanah kediaman secara besar-besaran merentas semua kategori’.
Jika dibiarkan, lebihan bekalan hartanah pada magnitud ini sudah pasti akan mengakibatkan keruntuhan pasaran hartanah secara keseluruhan.
Sama ada ia akan terhad kepada kawasan sub-prima atau tidak adalah satu perdebatan, tetapi tidak dapat dinafikan bahawa apabila berlaku lebihan bekalan yang teruk bagi mana-mana produk, harga terpaksa turun melainkan terdapat kemasukan permintaan baharu yang besar.
Tidak perlu menjadi pakar ekonomi untuk sampai kepada kesimpulan ini.
Hanya diperlukan sepasang mata dan sebuah kalkulator untuk melihat apa yang menanti kita sekiranya kita tidak berhenti daripada apa yang sedang kita lakukan dan menyelesaikan masalah ini dari akarnya. Hakikatnya, kita akan menghadapi masalah yang sangat serius di masa hadapan dengan pilihan penyelesaian yang lebih sedikit berbanding yang ada sekarang, jika kita tidak bertindak segera.
Seruan yang diberikan di sini adalah untuk ‘biarkan pasaran mengikut alirannya’.
Cukai Kekosongan baharu ini, dalam bentuk yang dicadangkan, sama sekali tidak akan menentukan harga unit atau memaksa pembeli mahupun penjual untuk membayar harga yang ditetapkan.
Segalanya masih bergantung kepada belas kasihan pasaran. ia masih akan mengikut alirannya.
Kedua-dua pihak masih akan melakukan pertukaran antara pembeli yang bersedia dan penjual yang bersedia pada harga yang dipersetujui bersama.
Apa yang sedang diperbaiki di sini ialah agar mereka yang bertanggungjawab mengeluarkan bekalan melakukan lebih banyak penyelidikan terhadap permintaan produk mereka dan tidak terus membanjiri pasaran dengan sesuatu yang tidak diperlukan atau tidak dikehendaki oleh sesiapa pun.
Dikatakan bahawa cukai kekosongan ini tidak akan ‘menyelesaikan’ masalah lebihan hartanah dan saya sangat bersetuju dengan pandangan itu.
Cukai Kekosongan ini tidak dikenakan untuk ‘menyelesaikan’ masalah semasa yang ada, tetapi ia dilaksanakan untuk mencegah masalah daripada bertambah buruk.
Lebih banyak usaha diperlukan untuk menyelesaikan lebihan hartanah semasa.
Cadangan seperti membuka semula program MM2H dan menurunkan harga minimum pembelian hartanah untuk warga asing adalah antara kemungkinan yang telah dikemukakan, tetapi lebih banyak kerja dan idea masih diperlukan. Ia akan menjadi proses yang panjang, tetapi kerajaan perlu memulakan dari suatu tempat.
Ia ibarat paip pecah di rumah anda. Sebelum anda boleh memikirkan pembaikan kerosakan air pada perabot, anda perlu menghentikan kebocoran itu dahulu.
Masalah lebihan hartanah tidak berbeza sama sekali.
