Hartanah Pajakan di Malaysia ialah hartanah yang anda pajak daripada kerajaan untuk tempoh X bilangan tahun. Di Malaysia, tempoh ini berbeza antara 30 tahun hingga 999 tahun. 99 tahun adalah tempoh pajakan yang paling biasa untuk hartanah di negara ini.
Ramai orang percaya bahawa hartanah pajakan mempunyai nilai yang jauh lebih rendah berbanding hartanah pegangan bebas, dan pemaju sering menonjolkan ciri ini semasa melancarkan projek pembangunan baharu.
Hartanah pajakan hanya berbeza daripada hartanah pegangan bebas dalam satu aspek, iaitu ia perlu dikembalikan kepada kerajaan apabila tempoh pajakan tamat.
Di negara-negara seperti Singapura, ramai pemilik hartanah bimbang bahawa ini bermakna nilai hartanah mereka akan jatuh dengan ketara apabila pajakan menghampiri tarikh tamat tempoh dan akhirnya bernilai $0.
Adakah perkara yang sama berlaku untuk hartanah pajakan di Malaysia?
Di Malaysia, kerajaan hampir selalu membenarkan pembaharuan pajakan.
Dalam keadaan tertentu, mereka mungkin mengehadkan bilangan tahun yang boleh anda mohon untuk diperbaharui, sekiranya mereka merancang menggunakan kawasan tersebut untuk pembangunan lain seperti projek MRT atau lebuh raya.
Namun begitu, bagi kebanyakan kawasan, kerajaan akan menerima permohonan pembaharuan anda. Anda hanya perlu membayar yuran yang ditetapkan.
Yuran ini akan lebih tinggi sekiranya permohonan dibuat apabila pajakan sudah hampir tamat.
Menunggu sehingga pajakan tamat akan menyebabkan tanah tersebut kembali secara automatik kepada milikan negeri.
Itulah sebabnya kerajaan Malaysia membenarkan anda membuat permohonan pembaharuan pajakan sebelum tempoh pajakan anda tamat.
Anda boleh memilih sama ada 60 atau 99 tahun untuk tempoh pembaharuan.
Bersama-sama permohonan, anda perlu mengemukakan kepada pejabat tanah, iaitu borang permohonan (Borang 12A), salinan bertauliah hakmilik tanah (yang boleh diperoleh daripada bahagian pendaftaran pejabat tersebut), salinan resit cukai tanah tahun semasa, maklumat peribadi dan maklumat tanah, salinan resit taksiran terkini, dua salinan pelan tapak, serta dua salinan kad pengenalan anda.
Apabila hartanah anda berada di bawah hakmilik strata, pembaharuan pajakan perlu dilakukan oleh pemaju, kerana secara teknikalnya, anda tidak memiliki tanah di bawah unit anda sepenuhnya, atau sekurang-kurangnya anda hanya memiliki sebahagian kecil daripadanya.
Untuk pemaju melakukan ini, (di bawah undang-undang semasa), pemaju memerlukan persetujuan setiap pemilik unit untuk berkongsi membayar premium pembaharuan pajakan. Jika tidak, mereka tidak dapat meneruskan permohonan pembaharuan tersebut.
[Ketahui Mengapa Anda Patut Membeli Hartanah Atas Nama Syarikat di Malaysia]
Buat masa ini, di Malaysia belum ada unit strata yang hampir mencapai tamat pajakan 99 tahun dan menghadapi masalah ini, jadi sukar untuk menentukan tindakan yang akan diambil oleh kerajaan apabila pajakan menghampiri tarikh tamat.
Pada pandangan saya, jika kerajaan tidak mempunyai sebarang rancangan untuk menggunakan tanah tersebut, dan jika penduduk masih mendiami kawasan berkenaan, mereka akan mewujudkan beberapa skim untuk membenarkan pemilik memperbaharui pajakan atau memberi pampasan kepada semua pemilik apabila mengambil kembali tanah itu.
Apa yang sebenarnya akan berlaku dengan hartanah strata pajakan masih tidak pasti. Buat masa ini, kita hanya boleh menunggu dan melihat apa yang akan dilakukan oleh kerajaan pada masa hadapan.
Jika anda ingin memohon pelanjutan pajakan untuk hartanah tanah bertapak, permohonan hendaklah dibuat kepada kerajaan negeri di mana hartanah tersebut terletak.
Permohonan ini boleh dibuat pada bila-bila masa semasa tempoh pajakan semasa. Tiada tempoh minimum pemilikan sebelum pajakan boleh diperbaharui.
Adalah lebih bijak untuk melakukan ini apabila pajakan masih mempunyai kira-kira 50 tahun lagi, kerana bank mula berhati-hati dalam memberikan pinjaman, termasuk untuk pinjaman pembiayaan semula. Oleh itu, sila ambil perhatian mengenai baki tempoh pajakan hartanah anda, terutamanya jika ia merupakan rumah keluarga yang telah diwarisi.
Keseluruhan proses ini mengambil masa kira-kira 3 bulan, tetapi mungkin lebih lama bergantung kepada beban kerja pejabat tanah.
Berapakah yuran yang perlu anda bayar kepada kerajaan untuk memperbaharui pajakan anda?
Ia bergantung kepada negeri di mana hartanah anda terletak. Negeri yang berbeza mempunyai premium pembaharuan pajakan yang berbeza, tetapi semuanya menggunakan model pengiraan yang agak serupa.
Di Selangor, pengiraannya adalah seperti berikut:
Premium = 1/4 x 1/100 x Nilai Pasaran tanah (dalam kps) x bilangan tahun untuk diperbaharui x keluasan tanah (dalam kps).
Dengan mengandaikan saiz tanah hartanah ialah 2,000 kps, dan nilai tanah dikira pada RM150 setiap kps, (nilai tanah adalah berbeza daripada nilai bangunan) dengan baki 50 tahun pajakan, ini bermakna jumlah premium yang perlu dibayar ialah:
Premium = 0.25 x 0.001 x 150 x 49 x 2,000 = RM36,750
Seperti yang anda lihat, walaupun proses ini agak mudah, ia masih memerlukan sejumlah wang yang besar.
Dan tidak seperti pembelian hartanah, bank tidak akan memberikan pinjaman untuk tujuan ini dengan kadar faedah yang rendah dan pembiayaan 90%.
Namun begitu, terdapat pilihan kedua bagi mereka yang mungkin tidak mempunyai wang tunai yang mencukupi pada masa perlu memperbaharui pajakan.
Pilihan kedua untuk memperbaharui pajakan hartanah anda ini hanya memerlukan kos sekitar RM2,500. Ini terdiri daripada RM1,000 yang dibayar kepada kerajaan negeri dan kira-kira RM1,500 sebagai yuran guaman untuk peguam menguruskan permohonan.
Tangkapannya di sini ialah ia akan menghalang anda daripada menjual hartanah tersebut, kerana kerajaan negeri akan mendaftar Kaveat Pendaftar pada hartanah untuk menghalang anda daripada menjualnya kepada orang lain.
Anda masih boleh memindahkannya kepada ahli keluarga, tetapi anda perlu membayar Duti Setem atau Memorandum Pindah Milik (MOT). Jika pindah milik ini dilakukan daripada ibu bapa kepada anak, terdapat pengecualian 50% ke atas yuran duti setem tersebut.
Untuk membatalkan kaveat ini, yang perlu dilakukan hanyalah membayar penuh jumlah premium apabila hartanah hendak dijual.
Seperti yang anda dapat lihat, hartanah pajakan mempunyai beberapa kos tambahan dan kesulitan yang berkaitan dengannya, tetapi adakah ini benar-benar memberi kesan kepada nilai hartanah dalam jangka panjang?
Jika anda telah lama mengikuti kami, anda tahu bahawa untuk soalan seperti ini, saya gemar merujuk kepada Brickz.my.
Sumber utama saya untuk nilai transaksi hartanah sebenar.
Di sinilah kita boleh melihat bagaimana nilai hartanah yang telah ditransaksikan bertahan melalui ujian masa.
[Ketahui Cara Mencari Hartanah di Bawah Nilai Pasaran di Malaysia]
Jadi, mari kita lihat harga transaksi median bagi semua hartanah pajakan di Selangor dan bandingkan dengan semua harga hartanah pegangan bebas dalam tempoh masa yang sama.
Harga median yang kita lihat di sini ialah titik tengah bagi semua hartanah di Selangor. Harga median ialah harga yang berada tepat di tengah-tengah semua hartanah yang dijual setiap tahun. Ia adalah harga yang mana separuh daripada rumah yang dijual berharga lebih rendah, dan separuh lagi berharga lebih tinggi.
Jadi, dengan mengandaikan terdapat 100 hartanah yang dijual sepanjang tahun, harga ini adalah harga ke-50 jika semua harga disusun dari yang terendah kepada yang tertinggi.
HARTANAH PAJAKAN SELANGOR
HARTANAH PEGANGAN BEBAS SELANGOR
Perlu diambil perhatian bahawa data sebelum tahun 2000 dalam carta ini berasal daripada saiz sampel yang sangat kecil, kerana data dari era tersebut di Brickz.my adalah terhad.
Dengan melihat 2 carta ini, anda dapat melihat dengan jelas bahawa hartanah pajakan cenderung mempunyai harga median per kaki persegi yang sedikit lebih rendah, malah menunjukkan penurunan yang agak ketara menjelang tahun ini.
Walau bagaimanapun, perbezaannya tidak terlalu ketara dan tidak cukup untuk meyakinkan saya sepenuhnya bahawa hartanah pegangan bebas lebih baik dari segi pertumbuhan nilai berbanding hartanah pajakan.
Mari kita lihat dengan lebih terperinci bagaimana beberapa hartanah pegangan bebas dan pajakan tertentu telah meningkat nilainya dari semasa ke semasa, supaya kita benar-benar membuat perbandingan yang setara.
HARTANAH PAJAKAN DI PETALING JAYA
| Tarikh Transaksi | Lokasi Hartanah | Keluasan Tanah (kps) | Harga Psf (RM) | Harga (RM) |
|---|---|---|---|---|
| 02/04/1996 | 841 Jalan Medan 32 | 1399 | 195 | 165,000 |
| 04/09/2019 | 867 Jalan Medan 32 | 1399 | 414 | 350,000 |
HARTANAH PEGANGAN BEBAS DI PETALING JAYA
| Tarikh Transaksi | Lokasi Hartanah | Keluasan Tanah (kps) | Harga Psf (RM) | Harga (RM) |
|---|---|---|---|---|
| 18/01/1996 | 25 Jalan SS5A/7 | 1518 | 79 | 97,912 |
| 08/06/2018 | 35 Jalan SS5A/7 | 1539 | 281 | 350,000 |
Di atas adalah perbandingan antara dua set unit teres yang terletak di kawasan yang sedikit berbeza tetapi tidak terlalu jauh antara satu sama lain.
Seperti yang anda lihat, unit-unit teres ini adalah unit yang berbeza tetapi berada di jalan yang sama, dan kita melihat berapa banyak peningkatan nilai yang berlaku sepanjang tempoh kira-kira 20 tahun.
Daripada apa yang kita dapat lihat, unit teres pajakan mencatat peningkatan nilai sebanyak 2.12 kali ganda, manakala unit teres pegangan bebas mencatat peningkatan sebanyak 3.55 kali ganda.
Itu adalah perbezaan yang cukup ketara!
Melihat angka-angka ini memang meyakinkan saya bahawa hartanah pajakan kurang menonjol dari segi pertambahan nilai modal berbanding hartanah pegangan bebas.
Saya pasti tidak semua unit di lokasi yang serupa akan mengalami peningkatan nilai dengan cara yang sama, tetapi unit-unit ini dipilih berdasarkan persamaan ciri dan kedekatan lokasi, serta kerana terhad data di Brickz untuk transaksi yang dibuat sebelum tahun 2000.
Walau bagaimanapun, ini masih merupakan contoh yang sangat baik untuk menunjukkan bahawa hartanah pajakan jelas tidak meningkat nilainya sebaik hartanah pegangan bebas dalam tempoh masa yang sama.
Kesimpulan
Terdapat beberapa kelemahan dalam memiliki hartanah pajakan berbanding hartanah pegangan bebas.
Namun penting untuk disedari bahawa isu-isu yang ditimbulkan hanya menjadi lebih membimbangkan apabila anda berhasrat memegang hartanah untuk tempoh yang lebih lama (lebih 20 tahun) atau jika anda membeli hartanah semula untuk tujuan pelaburan.
Walau bagaimanapun, kebanyakan orang akan lebih mendapat manfaat daripada membeli hartanah pegangan bebas, kerana nilai hartanah anda kemungkinan besar akan meningkat dengan lebih pesat, dan anda juga tidak perlu risau tentang memperbaharui pajakan atau memikirkan apa yang perlu dilakukan dengan pajakan unit strata anda pada masa hadapan.
Dengan semakin banyaknya pembangunan pajakan, nampaknya pembangunan pegangan bebas akan terus berkurangan, dan mungkin ini akan menjadikan unit pegangan bebas semakin diminati dan bernilai tinggi pada masa hadapan.
