Perbandingan Pembangunan di KL Sentral: Ulasan Riviera City

Projek Riviera City, KL Sentral yang dinanti-nantikan ini sudah tentu merupakan projek yang menarik, terutama apabila kita membicarakan tentang Airbnb di Malaysia.

Walaupun menghadapi beberapa kelewatan seperti banyak pembangunan lain di seluruh dunia akibat Kemelesetan Coronavirus, projek ini masih sangat menarik dari sudut pelaburan.

Pembangunan komersial bercampur ini terletak di salah satu hab pengangkutan tersibuk di Malaysia yang diiktiraf sebagai salah satu tempat terbaik untuk tinggal di Kuala Lumpur! Selain menjadi salah satu tempat terbaik untuk didiami, lokasi ini juga merupakan permata berharga bagi pelabur hartanah.

Para pelabur yang membeli di sini telah menyaksikan keuntungan yang sangat ketara dalam hartanah pelaburan mereka sepanjang 20 hingga 30 tahun yang lalu.

Di bawah adalah senarai semua pembangunan kediaman di Brickfields dan KL Sentral, iaitu kawasan sekitar di mana Riviera City terletak.

* Tahun dan harga pelancaran mungkin bukan tahun sebenar yang dilancarkan tetapi berdasarkan data transaksi tertua yang tersedia dari Brickz.my # Harga jualan adalah berdasarkan harga transaksi terkini untuk unit di pembangunan tersebut yang tersedia di Brick.my setakat Oktober 2020 ^ Selepas semua potongan dan tawaran untuk JENIS B – unit 487 kaki persegi

Bukan semua projek dicipta sama rata seperti yang dapat anda lihat daripada jadual di atas.

Jika anda perasan, hanya satu pembangunan yang nampaknya telah kehilangan sebahagian nilainya, iaitu Dua Sentral.

[Ketahui Mengapa Dua Sentral Mungkin Merupakan Tempat Terbaik untuk Tinggal di KL Sentral]

Unit ini sudah tentu di bawah nilai pasaran berbanding kawasan sekitarnya. Berdasarkan pemahaman saya, ini berkemungkinan besar disebabkan oleh fakta bahawa unit-unit ini tidak lagi diuruskan oleh Best Western, yang nampaknya memberi kesan yang besar terhadap harganya.

Walaupun terletak di kawasan yang sama, penting untuk memahami mengapa projek-projek tertentu telah mengalami kenaikan nilai yang lebih tinggi berbanding yang lain dalam tempoh masa yang serupa.

Marilah kita mengkaji dan meneroka faktor-faktor utama yang telah mempengaruhi harga hartanah ini sepanjang 30 tahun yang lalu, kemudian mempertimbangkan potensi pelaburan Riviera City berdasarkan faktor-faktor tersebut.

Kebangkitan KL Sentral

Jika ada satu perkara yang sering dilupakan orang, ia adalah hakikat bahawa KL Sentral tidak sentiasa wujud di sana.

Semasa saya masih remaja, saya ingat hanya pergi ke Brickfields untuk membeli barang keperluan dan menikmati makanan India yang lazat!

Tiada pusat membeli-belah besar yang hanya beberapa langkah dari sana mahupun mana-mana hab pengangkutan awam berpusat.

Stesen Sentral merupakan bahagian pertama daripada apa yang kini menjadi pusat perniagaan dan pengangkutan yang luas iaitu KL Sentral, dan ia hanya siap pada tahun 2001.

Satu prasarana tunggal inilah yang menjadi tunjang kepada keseluruhan projek dan merupakan faktor utama di sebalik segala-galanya yang berlaku di kawasan tersebut sejak itu.

Lokasi ini kemudiannya menjadi titik pusat di mana semua laluan penumpang KL (Monorail, ETS, KTM Komuter, LRT) bertemu, malah turut merangkumi laluan KTM yang menghubungkan sejauh ke Singapura dan juga Express Rail Link (ERL) yang membawa anda ke Lapangan Terbang Antarabangsa Kuala Lumpur (KLIA) dan Terminal Bas Selatan (TBS).

Bersama-sama dengan pusat pertukaran pengangkutan ini, pejabat, bank, hotel dan setiap perkhidmatan lain yang boleh dibayangkan, telah dibina serentak untuk menjadikan seluruh kawasan sebagaimana yang ada hari ini.

Ini telah menyebabkan harga pembangunan di kawasan tersebut terus meningkat dari masa ke masa, walaupun sepanjang kemelesetan ekonomi, sehingga mencapai harga yang ‘tinggi’ seperti yang ada hingga ke hari ini.

Kedekatan dengan KL Sentral

Walaupun berada dalam kawasan yang sama, orang ramai sering berkata bahawa Brickfields bukanlah KL Sentral dan unit-unitnya tidak mempunyai permintaan atau nilai yang sama.

Semakin dekat sesebuah pembangunan dengan KL Sentral, semakin berharga hartanah itu pada anggapan kebanyakan orang.

Tetapi adakah ini satu tanggapan yang salah?

Nilai pelaburan tidak berkorelasi secara langsung dengan nilai hartanah.

Ia bergantung sepenuhnya kepada berapa banyak hartanah itu dibeli oleh pembeli berbanding harga yang boleh dijualnya pada masa hadapan.

Adakah membeli Sentral Residences pada tahun 2016 merupakan pelaburan yang sama baiknya dengan membeli The Establishment?

Kita dapat melihat di sini bahawa seseorang yang membeli The Establishment mungkin telah menyaksikan keuntungan hampir 30% sepanjang 4 tahun yang lalu, berbanding seseorang di Sentral Residences yang mungkin bergelut untuk menjual unitnya pada harga yang dibeli.

Jika anda melihat peta di atas, anda akan perasan bahawa Sentral Residences terletak jauh lebih dekat dengan KL Sentral berbanding The Establishment.

The Establishment jelas merupakan pilihan pelaburan yang lebih baik setakat ini walaupun ia lebih jauh dari KL Sentral.

Walaupun nampak tinggi, harga Riviera City adalah selari dengan harga pertumbuhan kawasan sekitarnya.

Ia masih lebih murah daripada Sentral Suites dan hanya sedikit lebih mahal daripada The Establishment, kedua-duanya dilancarkan 4 tahun yang lalu.

Pulangan Sewa

Kini setelah kita menetapkan fakta bahawa sebab utama kenaikan nilai hartanah di KL Sentral adalah disebabkan lokasinya yang cemerlang dan kemudahan-kemudahannya, marilah kita melihat pulangan sewa.

Ini adalah sesuatu yang sentiasa saya cari dalam mana-mana hartanah pelaburan tanpa mengira sama ada terdapat banyak potensi untuk kenaikan nilai modal.

Saya lebih suka pelaburan saya memberi pulangan setiap bulan, atau sekurang-kurangnya dapat menampung bayaran balik pinjaman hartanah saya.

Jika kita melihat KL Sentral dengan teliti, kita juga akan mendapati bahawa disebabkan lokasinya yang luar biasa, hasil sewa unit di sini adalah sekitar 6% yang sedikit lebih tinggi daripada purata KL.

Jika anda pernah membaca siaran saya tentang 5 Lokasi Airbnb Berpendapatan Tertinggi di KL, anda juga mungkin tahu bahawa KL Sentral/Brickfields merupakan lokasi berpendapatan tertinggi ke-2 di KL!

Jadi apakah yang ini mengatakan tentang potensi Airbnb di Riviera City?

Marilah kita membuat pengiraan dan melihat jenis pulangan bulanan yang boleh anda jangkakan.

Daripada maklumat kami dari Airdna.co, kita dapat melihat bahawa purata sewa bulanan untuk unit di KL Sentral adalah RM3,320 pada kadar harian purata RM340.

Terdapat 2 jenis unit di Riviera City, 250 kaki persegi dan 487 kaki persegi. Unit 487 kaki persegi adalah unit dwi kunci. Walau bagaimanapun, unit-unitnya agak kecil, jauh lebih kecil daripada pilihan Airbnb lain yang tersedia di kawasan tersebut.

Tetapi di mana unit Riviera City kekurangan dari segi saiz, mereka menggantikannya dengan kelas.

Jika anda belum pernah melawat mana-mana bilik pameran mereka, saya amat mengesyorkan anda meluangkan masa untuk berbuat demikian.

Unit-unit ini dilengkapi dengan perabot lengkap tetapi tidak termasuk segala-galanya yang anda perlukan untuk mengendalikannya sebagai Airbnb.

Saya rasa anda mungkin hanya perlu berbelanja beberapa ribu ringgit tambahan untuk menjadikannya sedia Airbnb dan sebenarnya tiada lagi perkara lain yang perlu ditambah.

Bagaimanapun, marilah kita kembali kepada topik utama, iaitu pulangan sewa.

Unit 250 kaki persegi agak mahal dan walaupun mempunyai kos keseluruhan yang lebih rendah, harga psf unit-unit ini adalah RM1,293 psf yang mengejutkan selepas semua rebat dan diskaun, menjadikannya lebih mahal psf berbanding unit-unit mewah di Sentral Residences.

Unit 487 kaki persegi jauh lebih berbaloi pada hanya RM1,070 psf.

Pada RM521,000 untuk unit-unit ini, harganya tidak terlalu mahal walaupun saiznya yang agak kecil.

Dan berbanding unit 250 kaki persegi yang berharga sekitar RM323,000, anda mendapat 2 unit dalam satu pada harga psf yang lebih murah.

Data Airdna.co juga menunjukkan bahawa saiz kumpulan purata tetamu yang menginap di KL Sentral adalah 4 orang, yang bagus kerana ia membolehkan anda memuatkan 4 orang dalam satu kumpulan di kedua-dua bilik unit dwi kunci anda.

Ini juga membolehkan anda menyewakan unit secara berasingan sebagai dua unit individu, sekali gus meningkatkan kadar malam anda.

Anda juga boleh melangkah lebih jauh dengan mempertimbangkan untuk menawarkan tilam tambahan kepada tetamu di setiap unit, menjadikan kapasiti maksimum setiap unit 3 orang. Anda boleh mengenakan bayaran tambahan untuk orang tambahan di setiap bilik berdasarkan bayaran setiap malam untuk kemudahan tambahan yang anda sediakan bagi mendapat pulangan yang lebih lumayan!

Untuk tujuan perbincangan, dan supaya tidak terlalu optimistik, katakan anda tidak membuat sebarang penambahan dan anda membahagikan kadar malam secara sama rata antara dua unit, mengekalkan ADR pada RM170 setiap malam, jangkaan pulangan bulanan anda masih RM3,340 sebulan.

Bayaran balik pinjaman anda untuk unit 487 kaki persegi yang dikira sebagai pinjaman 85% pada 25 tahun, hanyalah RM2,899.57.

Itu merupakan keuntungan bulanan sebanyak RM440.43!

Adakah anda akan mengambil pinjaman 90% pada 35 tahun?

Jika ya, anda pastinya akan menikmati pulangan yang sangat sihat yang mungkin menampung semua cukai hartanah anda seperti cukai taksiran, cukai tanah dan mungkin juga penyelenggaraan dengan sedikit baki tunai!

[Ketahui Lebih Lanjut Tentang Cukai Hartanah di Malaysia Di Sini]

Legaliti

Jika anda bimbang bahawa mengendalikan Airbnb di unit-unit ini mungkin menjadi isu akibat berita terkini yang beredar menyatakan bahawa JMB dibenarkan untuk mengharamkan Airbnb daripada beroperasi, anda tidak perlu risau kerana ini bukanlah undang-undang baru.

Anda boleh mengetahui lebih lanjut tentang ini dalam siaran saya tentang legaliti Airbnb di Malaysia di sini.

JMB sentiasa mempunyai kuasa untuk membangunkan undang-undang kecil mengikut budi bicara mereka tetapi perlu mengadakan EGM atau menjalankan undian untuk membuat sebarang pindaan tersebut.

Untuk membuat pindaan ini, JMB juga memerlukan bukan majoriti mudah tetapi 75% daripada mereka yang hadir untuk mengundi bagi kemasukan undang-undang kecil baru tersebut.

Dan saya secara jujur tidak menjangka terdapat ramai pemilik di sini yang mahu melakukan apa-apa selain menyewakan unit-unit ini.

Saya dapati agak tidak mungkin sesiapa akan membeli unit di sini untuk penginapan peribadi mereka semata-mata disebabkan saiz unit yang kecil.

Selain itu, Riviera City juga merupakan Pembangunan Bercampur Komersial dan bukan kediaman semata-mata, jadi kemungkinan terdapat sebarang isu berkenaan pengendalian unit anda sebagai Airbnb adalah lebih kecil.

Anda juga boleh melihat siaran saya tentang mengapa mungkin bukan langkah pelaburan yang paling bijak bagi pelabur hartanah untuk mempertimbangkan pengharaman Airbnb di bangunan mereka.

Bonus Rebat Tunai

Jika anda berminat untuk melihat lebih dekat salah satu unit ini, sila hubungi saya di info@rentandreturns.com dan kami akan menawarkan anda bonus tunai balik tambahan RM1,000 jika anda membeli unit melalui rujukan saya!

*Rebat akan dibayar dalam masa kira-kira 30 hari selepas S&P & LA ditandatangani. Ini adalah siaran berbayar dan saya mempunyai kepentingan dalam mempromosikan projek ini. Saya masih secara peribadi percaya ini adalah projek yang baik berdasarkan faktor-faktor yang telah saya huraikan di atas.