Ramai orang sentiasa mencari cara untuk mendapatkan hartanah di bawah nilai pasaran di Malaysia kerana itulah yang selalu ditekankan oleh para guru hartanah kepada mereka.
“Buat keuntungan semasa membeli, bukan semasa menjual,” adalah salah satu ungkapan yang paling kerap diulang oleh guru-guru hartanah kesayangan kita, dan ia memang satu prinsip yang patut dipegang.
Jika anda berjaya mendapatkan hartanah pada harga 10 – 20% di bawah harga transaksi terbaru bagi hartanah serupa di kawasan atau pembangunan tertentu, anda sudah pun mengunci keuntungan yang mungkin mengambil masa sehingga 5 tahun untuk dicapai oleh orang lain, dan itu berlaku serta-merta!
Untuk mengetahui nilai pasaran sebenar, anda perlu melayari Brickz.my terlebih dahulu.
Di sana anda akan mendapati harga transaksi terkini bagi hartanah dan boleh menapis mengikut kawasan atau pembangunan, supaya anda tahu nilai sebenar hartanah yang sedang dipertimbangkan.
Sekiranya anda dapat membeli hartanah yang serupa pada harga lebih rendah, bermakna anda telah berjaya mendapatkan hartanah di bawah nilai pasaran!
Jadi, bagaimana kita boleh mencari hartanah di bawah nilai pasaran ini?
Hartanah di bawah nilai pasaran hanya boleh ditemui melalui tiga cara: 1. Membeli hartanah melalui lelongan 2. Membeli hartanah dengan diskaun pemaju 3. Membeli hartanah daripada penjual yang terdesak
Ketiga-tiga kaedah ini mempunyai kelebihan dan kekurangan masing-masing dan berbeza dengan ketara dari satu hartanah ke hartanah yang lain. Tiada satu cara yang pasti lebih baik daripada yang lain, dan ramai pelabur mempunyai pilihan tersendiri berdasarkan kaedah yang paling sesuai untuk mereka.
Membeli Hartanah Melalui Lelongan
Hartanah lelong adalah sumber hartanah di bawah nilai pasaran yang paling sah dan mudah diakses oleh sesiapa sahaja.
Hartanah yang dilelong hampir pasti berada di bawah nilai pasaran kerana ia dilelong oleh bank bagi menampung pinjaman yang gagal dibayar. Setiap hartanah yang anda lihat di lelongan wujud di sana kerana seseorang gagal membayar balik pinjaman mereka tepat pada masa dan hartanah tersebut telah dirampas oleh bank.
Bank tidak mahu menyimpan hartanah-hartanah ini dalam rekod mereka dan akan menjualnya untuk mendapatkan semula sebanyak mungkin daripada baki jumlah pinjaman yang tertunggak.
Oleh kerana pinjaman yang gagal bayar terus meningkat dengan faedah setiap hari, bank akan menyenaraikan hartanah tersebut pada harga yang dikurangkan supaya ia boleh dijual secepat mungkin.
Setiap kali hartanah itu disenaraikan untuk lelongan tetapi tidak mendapat bida melebihi harga rizab, rumah lelong biasanya akan menurunkan harga rizab sebanyak 10% lagi.
Terdapat lelongan hartanah yang berlangsung sepanjang tahun, dan dalam era digital kini, serta dengan langkah berjaga-jaga semasa pandemik koronavirus, anda bahkan boleh menyertai lelongan secara dalam talian.
Anda boleh melayari laman web berikut: 1. https://www.ngchanmau.com/ 2. https://www.lelongtips.com.my/ 3. http://www.auctionlist.com.my/ 4. http://auctions.com.my/ 5. http://auctionguru.com.my/
Semua laman web ini akan memaparkan pelbagai hartanah yang telah diiklankan untuk lelongan, lengkap dengan tarikh dan lokasi lelongan.
Namun, terdapat beberapa perkara yang perlu anda ketahui sebelum membeli hartanah lelong.
Pertama, anda perlu menyediakan draf bank bersamaan 10% daripada harga rizab sebagai deposit. Anda perlu membawanya bersama ketika hadir ke lelongan. Anda juga perlu mempunyai wang tunai tambahan sekiranya perlu menambah jumlah deposit jika harga akhir melebihi harga rizab.
Jika menyertai secara dalam talian, anda perlu menghantar draf bank melalui pos atau secara fizikal beberapa hari sebelum tarikh lelongan.
Baki harga pembelian mesti diselesaikan dalam tempoh 3 bulan selepas bida yang berjaya, dan dalam sesetengah kes, tempoh ini boleh dilanjutkan sehingga 4 bulan.
Anda akan kehilangan deposit sekiranya gagal menyelesaikan baki pembiayaan dalam tempoh yang ditetapkan.
Adalah lebih baik jika semua dokumen pinjaman anda sudah disediakan terlebih dahulu supaya anda boleh mengemukakannya kepada bank dengan segera selepas bida berjaya, bagi memberi ruang masa tambahan sekiranya ada kejutan semasa proses permohonan pinjaman.
Anda juga perlu berwaspada terhadap apa yang saya suka panggil ‘Samseng Rumah Lelong’.
Pada dasarnya, samseng-samseng ini akan mendekati anda dan memberitahu bahawa jika anda membayar mereka sejumlah wang, mereka akan memastikan tiada orang lain membida hartanah berkenaan supaya anda boleh mendapatkannya pada harga yang menguntungkan.
Anda hanya perlu memberi mereka sedikit wang tunai dan mereka akan uruskannya untuk anda.
Sama ada mereka benar-benar mampu melakukan ini atau tidak bergantung kepada samseng yang mendekati anda. Ini adalah salah satu situasi yang benar-benar bergantung kepada nasib anda.
Jadi, berhati-hatilah apabila memasuki dewan lelong. Orang-orang ini sentiasa mencari mereka yang tidak kelihatan seperti wajah yang biasa hadir.
Membeli Hartanah dengan Diskaun Pemaju
Membeli hartanah melalui diskaun pemaju adalah sesuatu yang sering anda dapat lakukan apabila anda menyertai kumpulan pelabur guru hartanah selepas menghadiri kursus mereka.
Guru hartanah tersebut, yang mempunyai rangkaian luas dalam industri ini, akan mengumpulkan sekumpulan besar pelabur di belakang mereka yang kemudiannya boleh mendekati pemaju dan berunding untuk mendapatkan tawaran di bawah nilai pasaran bagi pembelian unit secara pukal, kadangkala melebihi 30 unit serentak.
Kumpulan tersebut kemudiannya akan membeli unit-unit itu melalui pinjaman kompresi, menggunakan individu yang masih mempunyai Nisbah Khidmat Hutang atau DSR yang tersedia atas nama mereka sebagai pemegang hakmilik, dengan perjanjian yang digubal antara pelabur lain bagi menandakan pemilikan bersama.
Terutama dalam pasaran hartanah semasa yang mengalami lebihan bekalan hartanah yang besar, pemaju bersedia untuk menjelaskan baki unit pada kadar yang dikurangkan supaya pembangunan mereka kelihatan lebih berjaya.
Pemaju mungkin juga terpaksa mengambil langkah ini ke hadapan sekiranya kerajaan mempertimbangkan untuk mengembalikan rancangan mereka mengenai Cukai Kekosongan.
Sesetengah kumpulan pelabur ini sangat besar dan mempunyai kuasa rundingan yang cukup kuat.
Saya pernah mendengar kumpulan yang berjaya mendapat diskaun sehingga 40% daripada nilai pasaran semasa pembelian pukal mereka!
Kelemahan mendapatkan hartanah di bawah nilai pasaran melalui cara ini ialah anda membeli projek baru yang sering kali sudah pun ditetapkan harga melebihi nilai pasaran.
Ini adalah perkara biasa bagi pemaju untuk pembangunan baru kerana mereka telah menetapkan harga unit berdasarkan harga masa hadapan, memberikan mereka ruang untuk menawarkan baucar balik tunai dan diskaun kepada pembeli.
Jadi, diskaun yang anda terima mungkin tidak sebesar yang anda sangkakan.
Selain itu, diskaun ini dalam banyak kes tidak diberikan sebagai diskaun langsung (seperti kebanyakan pembangunan baru) tetapi dalam bentuk baucar balik tunai. Ini bermakna jumlah pinjaman anda masih berdasarkan harga penuh, jadi bayaran balik pinjaman anda akan sama seperti pembeli lain, melainkan anda menggunakan wang balik tunai itu untuk membayar sebahagian pinjaman.
Namun begitu, apa yang kaedah ini berikan kepada anda ialah wang tunai di tangan yang boleh anda pilih untuk dilaburkan semula ke dalam pelaburan lain, sama ada membeli hartanah lain, membayar sebahagian kos pengubahsuaian, atau menggunakannya mengikut budi bicara anda.
[Ketahui Cara Mengelak Terlebih Bayar untuk Perabot & Pengubahsuaian]
Secara peribadi, saya akan memilih untuk mengetepikan sebahagian wang untuk kos pengubahsuaian saya, mengekalkannya pada tahap minimum, kemudian memasukkan baki ke dalam pinjaman rumah fleksi saya supaya bayaran balik pinjaman bulanan saya berkurangan.
Ini akan mengurangkan kos pendahuluan saya dan memberi saya kelebihan berbanding pembeli unit tunggal kerana saya akan dapat menanggung lebih banyak, jika tidak semua, bayaran balik pinjaman bulanan saya dengan lebih mudah daripada pendapatan sewa.
Satu perkara yang perlu diambil kira ialah jangan terlalu terbawa-bawa dengan keseronokan selepas kursus pelaburan hartanah anda atau keghairahan ahli-ahli lain dalam kumpulan pelabur.
Pastikan anda membuat semua pengiraan sendiri sebelum membuat keputusan akhir. Kaji hartanah dan kadar sewa yang mungkin, dan lakukan semua usaha wajar anda sendiri sebelum berkomitmen kepada apa-apa, dan jangan bergantung semata-mata pada kata-kata orang lain.
Membeli Hartanah daripada Penjual yang Terdesak
Cara terakhir untuk mendapatkan hartanah di bawah nilai pasaran ialah membelinya daripada penjual yang terdesak.
Sentiasa ada orang di pasaran yang memerlukan wang tunai dengan cepat, dan daripada penjual-penjual inilah anda akan dapat membeli hartanah pada harga yang lebih murah.
Tetapi di manakah penjual-penjual yang terdesak ini boleh ditemui?
Mereka selalunya tidak mudah ditemui, jadi cara terbaik anda adalah dengan meluaskan rangkaian anda sebanyak mungkin dan memberitahu orang ramai bahawa anda berminat dengan kawasan tertentu atau sentiasa mencari hartanah untuk dibeli.
Hubungi ejen-ejen dan sertai kumpulan pelabur hartanah, hadiri kursus hartanah, dan beritahu semua orang bahawa anda sedang mencari tawaran yang baik.
Ini akan menyebabkan orang ramai sentiasa menghubungi anda mengenai pelbagai jenis tawaran, kebanyakannya tidak akan menjadi tawaran yang baik.
Tetapi ia adalah sebahagian daripada proses meletakkan nama anda di hadapan khalayak supaya apabila orang tahu seseorang yang perlu menjual hartanah dengan cepat dan pada harga diskaun, anda akan menjadi orang pertama dalam fikiran mereka.
Melakukan ini mungkin kelihatan mudah tetapi ia boleh memakan masa yang sangat banyak kerana anda perlu meneliti banyak peluang setiap hari apabila rangkaian anda berkembang. Ia juga boleh menjadi agak tidak produktif untuk jangka masa yang panjang, walaupun terdapat ramai penjual yang terdesak di pasaran, mereka sering tidak mahu orang mengetahui identiti mereka.
Ini boleh menyebabkan anda menolak tawaran demi tawaran untuk tempoh yang tidak menentu.
Anda juga boleh melakukan ini dengan hanya melayari Propertyguru dan iproperty serta menyemak penyenaraian baru setiap hari.
Hanya hantar mesej kepada ejen-ejen dan bertanya. Anda bahkan boleh terus memberitahu mereka harga yang anda cari.
Ejen yang baik akan kemudiannya membantu anda mencari hartanah yang sesuai dengan kriteria anda, dan menjadi sumber lain yang akan membawa tawaran kepada anda apabila ada.
[Ingat untuk Tanya Soalan-Soalan Ini kepada Ejen Anda Semasa Membeli Hartanah Baru]
Ia mungkin memakan banyak masa anda apabila orang ramai sentiasa menghantar tawaran, tetapi anda perlu memutuskan sama ada ia benar-benar berbaloi dengan masa yang dilaburkan.
Pertimbangkan bahawa jika anda dapat membeli sesuatu 20% di bawah nilai pasaran untuk hartanah bernilai RM500,000, itu bermakna RM100,000 sudah berada di tangan anda.
Adakah masa yang dihabiskan meneliti tawaran demi tawaran berbaloi untuk mendapat RM100,000?
Anda yang perlu menilai, tetapi bagi kebanyakan kita, saya rasa ia pasti merupakan masa yang digunakan dengan baik.
Kesimpulan
Jika anda ingin mengetahui cara mencari hartanah di bawah nilai pasaran di Malaysia, inilah 3 cara yang boleh anda gunakan.
Hartanah di bawah nilai pasaran tidak mudah ditemui dan memerlukan usaha yang sewajarnya.
Mendapat keuntungan RM50,000 – RM100,000 semasa pembelian bukanlah sesuatu yang mudah, dan memang sepatutnya begitu. Ramai orang bekerja 40 jam seminggu, sepanjang setahun untuk mendapatkan jumlah wang sebegitu.
Jika anda ingin mengunci sebahagian keuntungan sebelum benar-benar menjual hartanah anda, anda sentiasa boleh mempertimbangkan untuk membiayai semula pembelian di bawah nilai pasaran anda. Anda boleh mengetahui lebih lanjut tentang pembiayaan semula dalam panduan ini – https://blog.rentandreturns.com/property-loan-refinancing/
Yang penting, perlu diingat bahawa kadangkala selepas mendapatkan hartanah-hartanah ini, anda mungkin perlu menahannya untuk seketika, jadi anda memerlukan pelan yang jelas tentang bagaimana anda akan membayar bayaran balik pinjaman bulanan anda.
Memandangkan pelanjutan RMCO koronavirus semasa, mungkin ada baiknya mempertimbangkan untuk mengambil kesempatan daripada trend percutian dalaman yang semakin meningkat memandangkan orang ramai hanya dibenarkan untuk mengembara dalam negara sahaja dalam tempoh percutian akan datang.
Apa jua kaedah yang anda pilih, jika anda mempunyai pendapatan boleh guna untuk hartanah pelaburan, anda sentiasa perlu melihat ke arah mendapatkan hartanah yang berada di bawah nilai pasaran kerana ia akan menjadikan pegangan hartanah itu lebih bermakna dan anda sudah pun berada dalam keadaan untung di atas kertas, tepat selepas anda menandatangani kontrak.
