Tahukah anda bahawa terdapat konsep pemilikan hartanah pecahan di Malaysia? Fraksionalisasi hartanah atau pemilikan hartanah secara pecahan sebenarnya bukan idea yang baharu, namun disebabkan halangan regulatori, ia masih belum berkembang pesat di Malaysia. Dalam bentuk terawalnya, konsep ini mula diperkenalkan di United Kingdom sebagai apa yang dikenali sebagai ‘timeshare’.
Timeshare merupakan konsep di mana beberapa pemilik berkongsi hak ke atas satu hartanah yang sama, dengan setiap pemilik hanya boleh menggunakannya pada tempoh tertentu sepanjang tahun. Konsep ini kemudiannya diperluaskan untuk membahagikan satu bilik resort kepada pemilikan 1/50 bahagian. Mengambil hampir sedekad, timeshare di Eropah akhirnya berkembang menjadi model perniagaan yang berjalan lancar dan menguntungkan.
Sejak itu, konsep ini telah berevolusi menjadi apa yang kini lebih dikenali sebagai pemilikan hartanah pecahan.
Maka itulah yang membawa kita ke sini, di Malaysia, pada tahun 2019.
BMVProp adalah sebuah syarikat revolusioner yang membawa pemilikan hartanah pecahan ke Malaysia pada tahun 2019. Mereka mungkin antara platform terawal di rantau Asia Pasifik yang menawarkan pemilikan pecahan kepada pelabur hartanah.
Mengapa BMVProp, dan mengapa sekarang?
Hal yang perlu difahami tentang pemilikan pecahan hartanah di Malaysia ialah ia sentiasa berhadapan dengan halangan regulatori. Suruhanjaya Sekuriti (SC) Malaysia sangat ketat dalam membangunkan peraturan baharu bagi teknologi terkini, sama seperti banyak badan regulatori sekuriti lain di seluruh rantau Asia Pasifik.
Yang menjadikan inisiatif BMVProp menarik ialah hakikat bahawa syarikat ini sebenarnya merupakan sejenis Usaha Sama antara Speedprop, sebuah syarikat teknologi hartanah Malaysia, dan Lantern RE, sebuah syarikat pengurusan aset Australia yang telah mendapat lesen untuk mencipta produk pelaburan yang terfraksionalisasi daripada Suruhanjaya Sekuriti dan Pelaburan Australia (ASIC).
Lesen inilah yang menjadikan BMVProp begitu menarik.
Australia termasuk dalam kalangan negara pertama di rantau Asia Pasifik yang telah membangunkan undang-undang matang berkaitan fraksionalisasi hartanah. Pengiktirafan daripada rangka kerja regulatori yang matang memberikan kredibiliti yang tinggi kepada syarikat ini, memandangkan kebanyakan negara di rantau ini masih baru mula membangunkan perundangan yang serupa.
Australia juga mempunyai laman web hartanah pecahan yang lain, namun pada masa ini perkhidmatan mereka hanya ditawarkan kepada warganegara Australia untuk membeli pecahan hartanah di Australia sahaja.
BMVProp merancang untuk menonjol dengan membangunkan platform mereka bagi memberi akses kepada pelabur antarabangsa terhadap hartanah di seluruh Asia Pasifik, bermula dengan Malaysia.
Malaysia amat menarik pada masa ini berikutan situasi lebihan stok hartanah yang semakin serius setiap hari, dipicu oleh apa yang disebut sebagai ‘kelulusan pinjaman yang ketat’ dan ‘harga hartanah yang tidak sepadan’.
Kerajaan Malaysia sedang mencari penyelesaian bagi masalah ini, dan mungkin inilah salah satu cara untuk membolehkan lebih banyak unit yang tidak terjual itu bertukar tangan.
Kami telah dijemput untuk menghadiri sesi pembentangan yang dikendalikan oleh salah seorang Pengarah BMVProp, iaitu Alex Knight. Alex juga merupakan Pengarah Urusan Lantern RE dan memiliki pengalaman lebih daripada 8 tahun dalam bidang perakaunan, perundingan korporat dan pengurusan dana, terutamanya dalam hartanah, kredit dan modal teroka. Alex turut terlibat dalam pengumpulan modal antarabangsa, penggabungan dan pengambilalihan, serta menjadi penasihat strategik kepada syarikat peringkat awal dan syarikat yang sedang berkembang.
Alex menjelaskan kepada kami secara terperinci bagaimana keseluruhan proses ini berfungsi, dan kami telah meringkaskan pembentangan serta jawapan beliau di bawah:
Bagaimana BMVProp berfungsi? Pada dasarnya, BMVProp mengenal pasti hartanah ‘di bawah nilai pasaran’ yang memenuhi kriteria tertentu untuk layak sebagai pelaburan hartanah ‘pulangan tinggi’ dan membelinya. Hartanah-hartanah ini kemudiannya dibahagikan kepada pecahan teoritikal yang dimuat naik ke platform BMVProp, di mana pengguna boleh melihat harga pecahan dan membuat keputusan sama ada ingin membelinya.
Nilai pecahan akan turun naik berdasarkan penilaian bebas yang dijalankan secara berkala ke atas hartanah berkenaan, bermakna harga pecahan akan berubah naik turun seperti saham di Bursa, bergantung kepada permintaan dan nilai pasaran yang saksama bagi hartanah tersebut.
Pemilik pecahan hartanah akan dapat menjana pendapatan melalui pengagihan pendapatan sewa (serupa dengan dividen yang diperoleh daripada saham) serta kenaikan nilai pecahan. Pecahan-pecahan ini juga boleh diperdagangkan di platform tersebut sesama pengguna, menjadikan pelaburan hartanah anda sangat mudah ditunaikan.
Bagaimana BMVProp memilih hartanah untuk difraksionalisasikan? BMVProp memiliki pasukan pelaburan yang berpengalaman bertahun-tahun dalam pelaburan hartanah. BMVProp memanfaatkan analitik kualitatif dan kuantitatif bagi menghasilkan keputusan yang optimum. Platform kecerdasan buatan (AI) kami mempercepat dan memudahkan proses yang memakan masa dalam mengenal pasti serta memilih hartanah bermutu pelaburan.
Algoritma AI proprietari BMVProp menganalisis ratusan set data seperti harga perumahan, sewa jangka pendek, transaksi terdahulu dan ciri-ciri kejiranan bagi mencari hartanah dengan hasil tertinggi di bandar-bandar utama Asia. Algoritma ini merupakan Harta Intelek teras Speedprop, yang dibangunkan oleh pasukan penyelidik dalaman yang diketuai oleh seorang Saintis Data yang terlatih di Oxford.
Adakah BMVProp membeli hartanah tersebut terlebih dahulu sebelum difraksionalisasikan? BMVProp sebenarnya akan menggunakan pelbagai jenis instrumen kewangan untuk pemilikan dan tidak semestinya membeli hartanah terlebih dahulu sebelum aset itu difraksionalisasikan. Hartanah yang berkenaan akan dinilai secara kes demi kes untuk menentukan kaedah pemerolehan yang paling sesuai.
Siapa yang boleh melabur dalam pecahan hartanah ini? Kedua-dua Pelabur Bertauliah (individu yang sangat kaya) dan pelabur runcit (orang biasa seperti kita) layak untuk melabur.
Bagaimana pemilikan pecahan ditawarkan kepada pelabur? Pemilikan Pecahan boleh ditawarkan dalam dua model. Pertama, nama pelabur didaftarkan dalam geran hak milik, atau kedua, pelabur dijanjikan pulangan tertentu melalui perjanjian kontrak. Model yang kedua ini dikawal selia oleh Akta Skim Kepentingan 2016.
Bagaimana pulangan pelabur dan bilakah mereka dibayar? Pulangan daripada pecahan dibayar sekurang-kurangnya setiap suku tahun dan pada mulanya akan dibayar dalam AUD, namun terdapat rancangan untuk beralih kepada pembayaran berbilang mata wang pada masa hadapan. Pulangan ini akan berubah bergantung kepada prestasi setiap hartanah berdasarkan status sewaan, yang akan berbeza dari tahun ke tahun bagi sewaan jangka panjang, dan dari bulan ke bulan bagi sewaan jangka pendek.
[Dapatkan data terkini mengenai pulangan sewa jangka pendek di KL di sini]
Apakah jenis yuran yang akan dikenakan oleh BMVProp kepada pelabur? Yuran dikenakan pada kadar 6% yuran pengurusan sewa atas pulangan, ditambah dengan yuran pengurusan aset yang berubah-ubah. Terdapat juga yuran transaksi kecil ke atas perdagangan pecahan, sama seperti yang dikenakan oleh mana-mana platform atau broker dagangan ekuiti.
Apakah jenis hartanah yang disasarkan untuk fraksionalisasi? Pada peringkat awal, ini hanya melibatkan pembangunan kediaman yang telah siap. Walau bagaimanapun, terdapat rancangan untuk memasukkan hartanah luar pelan dan hartanah komersial pada masa akan datang. BMVProp pada masa ini sedang menilai kesesuaian pembangunan kediaman bernilai RM600 juta untuk fasa permulaan mereka.
Di manakah hartanah-hartanah ini terletak? Fasa pertama hartanah yang akan difraksionalisasikan terletak di beberapa kawasan di Malaysia, iaitu Kuala Lumpur, Johor Bahru, Pulau Pinang dan Langkawi.
