Setiap orang ingin tahu cara menentukan lokasi terbaik untuk pelaburan hartanah di Malaysia, sama seperti di mana-mana negara lain. Ia adalah salah satu daripada 3 perkara terpenting yang perlu dipertimbangkan ketika membeli hartanah pelaburan, dan pada pandangan kami, ia adalah yang paling utama di antara ketiga-tiganya. Kebanyakan orang yang mempertimbangkan untuk membeli hartanah sudah pasti pernah mendengar pepatah lama ini: lokasi, lokasi, lokasi.
Trend yang jelas ialah semakin jauh sesebuah kawasan dari pusat bandar KL dan kawasan matang di Lembah Klang, semakin murah kos per kaki persegi. Sukar untuk menemui pembangunan baru yang berdekatan dengan bandar pada harga kurang dari RM700 psf. Anda mungkin boleh menemui tawaran menarik di pembangunan baru di Cheras atau Puchong pada harga RM500 psf, malah lebih murah lagi jika anda melihat kawasan seperti Kepong atau Kajang. Tetapi adakah kawasan-kawasan ini merupakan pelaburan yang baik? Pertama, kita perlu memahami apa yang menjadikan sesebuah hartanah pelaburan itu bernilai. Ini ditentukan oleh dua kriteria, iaitu keuntungan modal dan pendapatan bulanan.
Mereka yang baru dalam pelaburan hartanah cenderung untuk mengutamakan keuntungan modal semata-mata, tanpa mengambil kira beban aliran tunai negatif setiap bulan. Adalah lebih bijak untuk memastikan pelaburan hartanah anda menghasilkan wang ke dalam akaun bank anda setiap bulan. Robert Kiyosaki dengan tegas menekankan bahawa inilah yang menjadikan sesebuah hartanah itu sebagai aset, manakala rumah yang anda duduki bukanlah aset. Mengikut definisinya, aset adalah sesuatu yang memasukkan wang ke dalam akaun bank anda setiap bulan, iaitu sesuatu yang memberikan anda pendapatan bulanan. Untuk ini menjadi kenyataan, anda perlu menyewakan hartanah anda pada kadar yang lebih tinggi daripada jumlah komitmen bulanan yang perlu anda bayar.
Oleh itu, jumlah komitmen bulanan anda perlu mampu ditampung oleh penyewa yang membayar lebih daripada apa yang anda keluarkan setiap bulan untuk hartanah pelaburan tersebut. Lokasi adalah faktor penentu di sini. Anda perlu membuat kajian mendalam tentang lokasi yang anda pertimbangkan bagi menentukan sama ada hartanah pelaburan anda berada di lokasi yang sesuai atau tidak. Pilih kawasan yang mempunyai permintaan rendah dan kadar sewa rendah, maka anda perlu mencari hartanah pelaburan yang setara dari segi kos. Cara terbaik untuk melakukan ini adalah dengan melihat trend harga hartanah di sesebuah kawasan dan kemudian membandingkannya dengan kadar sewaan hartanah di lokasi tersebut. Anda boleh melakukannya dengan mudah di propertyguru.com dan Airbnb. Ketika melihat kadar sewaan jangka pendek di Airbnb, pastikan anda turut memeriksa kadar penghunian bagi penyenaraian yang sedia ada. Ini akan memberi anda gambaran tentang berapa hari unit tersebut disewa setiap bulan.
Setelah anda melihat kadar sewaan jangka panjang dan kadar sewaan jangka pendek dengan sedikit pengiraan matematik, anda akan dapat menilai sama ada lokasi yang anda pertimbangkan memberikan peluang yang baik untuk memperoleh pendapatan yang mencukupi bagi menampung komitmen bulanan anda. Ini akan membantu anda menentukan sama ada hartanah pelaburan anda berada di lokasi yang tepat.
Tetapi bagaimana pula dengan keuntungan modal? Membeli pelaburan demi keuntungan modal mungkin merupakan idea yang baik, tetapi dengan adanya RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah Sebenar), anda berkemungkinan hanya akan menjual selepas sekurang-kurangnya 5 tahun, atau terpaksa membiarkan kerajaan mengambil potongan besar daripada keuntungan anda. 5 tahun bermaksud 5 tahun hartanah tersebut menggerogoti wang tunai anda yang susah payah dikumpul setiap bulan. 5 tahun bersamaan 60 bulan, dan jika hartanah anda menghasilkan aliran tunai negatif bersih sebanyak RM1,500 sebulan, bermakna dalam tempoh 5 tahun itu, komitmen hartanah anda akan membebankan anda sebanyak RM90,000. Di situlah sebahagian besar keuntungan modal anda akan hilang. Saya tidak mengatakan ini mustahil sepenuhnya, dan terdapat juga hakikat bahawa semua rakyat Malaysia diberi peluang untuk menjual satu hartanah dalam seumur hidup mereka tanpa perlu membayar RPGT. Namun begitu, ia tetap merupakan risiko yang besar untuk menanggung liabiliti dengan harapan ia akan mendatangkan keuntungan pada suatu hari nanti.
Walau apa pun yang diperkatakan, saya lebih bersetuju dengan Kiyosaki bahawa apabila menentukan lokasi terbaik untuk pelaburan hartanah, keputusan seharusnya sentiasa berasaskan pendapatan bulanan. Keuntungan modal adalah bonus tambahan yang anda perolehi apabila anda memilih hartanah pelaburan di lokasi yang strategik dengan potensi pertumbuhan yang baik. Alat-alat yang diperlukan untuk menentukan lokasi pelaburan yang baik sudah tersedia untuk semua orang. Ia hanya memerlukan sedikit masa dan pengiraan matematik.
