Pasaran hartanah Malaysia sedang mengalami kelembapan dan kadar sewa jangka panjang amat mengecewakan. Sebagai pelabur hartanah, kita perlu memaksimumkan pendapatan sewa melalui strategi penyewaan yang kreatif dan inovatif.
Cabaran utama yang dihadapi pelabur hartanah masa kini ialah betapa sukarnya untuk menampung bayaran balik pinjaman hartanah dengan cara lama, iaitu sekadar mencari penyewa jangka panjang yang baik.
Kadar sewa jauh lebih rendah berbanding ansuran pinjaman hartanah, dan penyewa pula mempunyai banyak pilihan. Dinamik penawaran dan permintaan yang mudah memberikan kuasa rundingan kepada penyewa kerana terlalu banyak unit kosong dengan pemilik yang terpaksa menurunkan harga dalam keadaan terdesak demi mendapatkan penyewa.
Setelah membeli hartanah dengan harapan mendapat pendapatan pasif, adakah kita sebaliknya akan menjadi hamba kepada pilihan kita sendiri?
Bekerja semata-mata untuk membayar tuan baru kita di bank yang menuntut wang setiap bulan jika kita ingin mengekalkan apa yang disebut ‘hartanah pelaburan’ kita?
Sebagai pelabur, kita perlu bersikap lincah, mudah menyesuaikan diri dan kreatif dalam cara kita menyewakan hartanah.
Kita perlu memikirkan cara untuk Memaksimumkan Pendapatan Sewa melalui Strategi Penyewaan Kreatif.
Apakah sebenarnya strategi penyewaan kreatif itu?
Apa-apa sahaja selain daripada sewa jangka panjang boleh dianggap sebagai strategi penyewaan kreatif.
Berikut adalah beberapa idea luar biasa tentang cara anda mendapat lebih banyak manfaat daripada hartanah pelaburan anda.
Airbnb atau Sewaan Jangka Pendek
Airbnb atau sewaan jangka pendek semakin mendapat sambutan dalam kalangan pelabur hartanah di Malaysia sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Kebenarannya terserlah melalui angka, dengan Airbnb mengiktiraf Malaysia sebagai pasaran yang paling pesat berkembang di Asia!
Sebabnya cukup mudah, iaitu pulangan sewaan jangka pendek hampir sentiasa mengatasi kadar sewa jangka panjang dalam kebanyakan kes.
Namun terdapat pengecualian, di mana sesetengah unit mungkin tidak sesuai disebabkan lokasi atau usia bangunan (atau tentangan daripada JMB yang tidak mesra). Dalam sesetengah kes, lokasi tersebut tidak cukup dekat dengan kemudahan atau tidak menarik untuk penginapan jangka pendek, dan Airbnb tidak mampu memberikan pulangan yang bermakna kepada pemilik. Namun begitu, apabila situasi ini berlaku, kadar sewa jangka panjang di lokasi tersebut biasanya juga tidak memuaskan.
Mari kita lihat Airbnb sebagai strategi penyewaan kreatif untuk memaksimumkan pendapatan sewa.
Kita akan mengambil contoh sebenar sebuah unit di Putrajaya, khususnya di Conezion di mana kami mengendalikan kira-kira 20 unit. (Kerana semua orang hanya bercakap tentang Pusat Bandar KL apabila menyebut Airbnb dan terlupa bahawa kawasan pinggiran juga mempunyai potensi yang baik)
Kadar bilik purata adalah sekitar RM160 untuk unit dua bilik tidur dan kadar penghunian purata adalah sekitar 60% sebulan. Ini bermakna pulangan adalah sekitar RM2,880 sebulan (pendapatan kasar) sebelum perbelanjaan. Tolak utiliti (RM200) dan internet (RM120), anda akan mendapat RM2,560, jika anda mengurus unit sendiri.
Bandingkan dengan kadar sewa jangka panjang purata bagi unit tersebut pada RM1,600 untuk unit lengkap perabot, anda hampir mencapai lebihan RM1,000.
Ini agak ketara (lebih RM12,000) apabila dikira sepanjang setahun, dan perlu diingatkan bahawa anda juga mendapat keistimewaan untuk menggunakan unit tersebut sendiri, sama ada untuk keluarga atau rakan-rakan apabila unit tidak diduduki tetamu.
Yang paling penting, anda tahu bahawa unit anda tidak dirosak secara perlahan oleh penyewa jangka panjang, yang merupakan perkara biasa dalam sewaan jangka panjang. Anda tidak perlu menyimpan RM20,000 lagi untuk mengubah suai tempat anda setelah mereka keluar hanya untuk mendapatkan penyewa baharu.
[Ketahui Berapa Kos Perabot Dan Renovasi Di Malaysia]
Hostel
Ini juga merupakan konsep yang agak dikenali ramai pada masa kini, yang melibatkan pengubahan sesebuah hartanah menjadi sejenis ‘hostel’.
Bukan seperti dalam filem, atau apa yang terbayang di fikiran kebanyakan orang apabila mendengar kata hostel. Ideanya pada asasnya ialah menggunakan partisi untuk memaksimumkan penggunaan ruang hartanah bagi menambah bilangan bilik yang kemudiannya boleh disewakan secara berasingan.
Dengan itu, pendapatan sewa dapat dimaksimumkan.
Dengan mengambil pelan lantai 2D hartanah tersebut dan menambah beberapa garisan kreatif, anda boleh membahagikan bilik sedia ada dan menambah bilik baharu di ruang yang sebelumnya merupakan kawasan awam bagi memaksimumkan penggunaan ruang.
Bilik-bilik tersebut kemudiannya disewakan kepada pelajar atau pekerja yang mencari bilik untuk disewa. Di mana dahulunya ada 3 bilik, kini boleh menjadi 5, atau di mana dahulunya ada 4 bilik, kini boleh menjadi 7!
Semuanya bergantung kepada pelan lantai dan saiz hartanah berkenaan. Semakin segi empat unit tersebut, semakin mudah untuk membahagikan ruang. Semuanya bergantung kepada kreativiti anda.
Kami pernah melihat beberapa hartanah yang berjaya menggandakan tiga kali ganda hasil sewa mereka menggunakan strategi penyewaan kreatif ini. Satu kes di mana kami berjaya membantu pemilik mencapai ini adalah di Cheras, di mana kami mengubah rumah teres dua tingkat 4 bilik tidur berusia 30 tahun miliknya yang tidak berpenghuni menjadi unit 11 bilik tidur.
Daripada sekadar RM1,700 sewa untuk unit tanpa perabot, kami berjaya meningkatkan pendapatan sewanya kepada RM5,000 sebulan pada penghunian penuh!
Saya pernah berbual dengan seorang pelabur hartanah yang sangat bijak yang membawa konsep ini ke peringkat seterusnya dengan mengubah keseluruhan blok kedai yang terbiar menjadi tempat tinggal pekerja asing serta menyewakan ruang kantin dan kedai runcit bersebelahan, dengan hasil bersih hampir 20% pulangan daripada jumlah pelaburannya!
Ruang Co-working
Sama seperti konsep hostel yang disebutkan di atas, ini adalah alternatif untuk hartanah komersial. Memandangkan ruang pejabat komersial mengalami kemerosotan yang ketara di Malaysia dalam beberapa tahun kebelakangan ini, ramai yang telah mencipta strategi penyewaan yang sangat kreatif ini untuk memanfaatkan lot-lot kosong dengan menyewakan ruang meja secara individual.
Terdapat beberapa syarikat yang sangat berjaya membangunkan ruang ini di Malaysia seperti WORQ, Common Ground dan Co-Labs.
Syarikat-syarikat ini menawarkan ruang pejabat yang luar biasa untuk pekerja bebas dan usahawan yang tidak memerlukan ruang pejabat penuh tetapi turut mahukan akses kepada kemudahan pejabat sepenuhnya seperti Wifi yang laju dan stabil, kemudahan percetakan, bilik mesyuarat dan ruang penyimpanan.
Masalah yang saya temui dengan persediaan seperti ini ialah kos permulaan yang tinggi, yang boleh melebihi RM250,000 untuk disiapkan (sekurang-kurangnya).
Namun pulangan boleh menjadi sangat baik, kerana syarikat-syarikat ini mengenakan bayaran yang tinggi kepada penyewa untuk bekerja di ruang-ruang yang indah ini.
Harga berbeza mengikut lokasi tetapi secara purata mereka mengenakan:
Suite Pejabat: RM600 - RM800 seseorang (Minimum 3 - 4)
Meja Tetap: RM400 - RM600
Meja Fleksi: RM300 - RM400
Selain itu, mereka juga menawarkan pas harian dan mingguan serta mengenakan kadar tetap untuk penggunaan bilik mesyuarat dan dewan acara.
Secara peribadi, saya rasa terdapat segmen pasaran yang besar yang diabaikan, iaitu ruang co-working yang minimalis tanpa persediaan pejabat mewah. Orang biasa yang mencari ruang pejabat sendiri mungkin mendapati RM600 agak mahal untuk ruang pejabat biasa, terutamanya jika baru bermula.
Sebaliknya, saya juga merasakan bahawa pemilik hartanah komersial mungkin tidak mahu melabur RM250,000 ke dalam unitnya atau bahkan tidak mempunyai wang tunai berlebih sebanyak itu.
Saya percaya terdapat kesepadanan produk-pasaran untuk kemudahan yang jauh lebih mudah yang akan menguntungkan kedua-dua pihak yang mencari sesuatu yang beroperasi seperti ini dengan harga yang jauh lebih rendah.
Kurangkan kos renovasi dan tambah nilai seperti perkhidmatan percetakan hitam putih percuma dan penggunaan bilik mesyuarat berdasarkan tempahan tanpa bayaran tambahan, dan apa-apa lagi yang lebih sesuai untuk perniagaan yang baru bermula dan tidak mampu membayar lebih RM1,800 sebulan untuk menempatkan pasukan 3 orang mereka di salah satu ruang tersebut.
[Ketahui Cara Mengelak Pembayaran Berlebihan untuk Kos Perabot dan Renovasi]
Ruang Acara
Ruang acara kebanyakannya dikhususkan untuk hartanah komersial dan merupakan kes penggunaan alternatif untuk ruang di mana co-working tidak sesuai. Ruang tersebut juga perlu mampu menampung sejumlah besar orang atau terletak di kawasan yang sangat terbuka.
Terdapat beberapa laman web yang mengendalikan penyenaraian jenis ini, sama seperti yang dilakukan oleh Airbnb tetapi untuk ruang acara. Dua yang paling popular ialah https://www.venuescape.my/ dan https://www.venuerific.com/my.
Sesetengah tempat yang disenaraikan di sini boleh disewa dari RM700 hingga RM7,000 semalam, malah terdapat sebuah hangar di Subang yang boleh ditempah pada harga RM18,000!
Seperti yang mungkin anda jangkakan, dengan kadar tempahan seharian seperti itu, merancang dan membina ruang seperti ini akan memerlukan kos yang sangat tinggi.
Bergantung kepada ruang tersebut, kos mungkin agak setanding dengan merancang salah satu ruang co-working mewah ini, jadi ia boleh menjadi pilihan yang sangat baik bagi mereka yang mempunyai jumlah wang tunai yang besar.
Kesimpulan
Dalam masa yang mencabar ini, kita perlu bersikap fleksibel dalam idea dan kaedah kita untuk memastikan kita dapat meraih manfaat daripada pelaburan hartanah.
Cara lama sudah tidak mencukupi untuk kita mendapat aliran tunai positif daripada hartanah pelaburan, dan kegagalan untuk mereka cipta strategi kreatif bagi memaksimumkan hasil sewa hanya akan membawa kepada kerugian kita sendiri sebagai pelabur hartanah.
Sewaan Jangka Pendek, Hostel, Ruang Co-working dan Ruang Acara merupakan strategi penyewaan yang unik untuk anda kekal selangkah di hadapan pasaran dan wajar diberikan perhatian yang lebih serius.
