Pembiayaan Semula Pinjaman Hartanah di Malaysia: [Panduan Lengkap]

Dengan pelbagai berita kebelakangan ini mengenai penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) bank, ramai antara anda mungkin tertanya-tanya sama ada perlu mempertimbangkan Pembiayaan Semula Pinjaman Hartanah.

Adakah Pembiayaan Semula Pinjaman Hartanah idea yang baik?

Apakah sebenarnya pembiayaan semula pinjaman hartanah?

Bolehkah saya mendapat pengeluaran tunai daripada pembiayaan semula pinjaman hartanah?

Bagaimana saya boleh memulakan proses pembiayaan semula pinjaman hartanah?

Walaupun terdapat beberapa panduan lain di luar sana, saya akan membincangkan semua isu ini secara mendalam, untuk memastikan setiap aspek pembiayaan semula dijelaskan dengan terperinci.

Dan… saya juga akan berkongsi beberapa tip berguna!

Menjelang akhir artikel ini, anda sepatutnya mengetahui segala-galanya tentang pembiayaan semula pinjaman rumah di Malaysia dan bersedia sepenuhnya untuk membuat keputusan serta meneruskan permohonan anda.

Apakah Pembiayaan Semula Pinjaman Hartanah?

Pembiayaan semula pinjaman hartanah ialah penyesuaian pinjaman hartanah semasa yang telah diambil untuk membeli sesebuah hartanah. Satu pinjaman baharu akan diberikan dan ia akan menggantikan pinjaman lama.

Hampir semua orang mengambil pinjaman untuk membeli hartanah dan bergantung pada hartanah serta profil individu berkenaan, pembiayaan boleh berkisar antara 50% hingga 90%. (Kecuali mereka yang sangat kaya dan mampu membeli hartanah secara tunai!)

Jadi, apabila seseorang membiayai semula pinjaman, mereka sebenarnya hanya menukar pinjaman semasa mereka dengan pinjaman baharu.

Mengapa Perlu Membiayai Semula?

Terdapat pelbagai sebab untuk membiayai semula pinjaman hartanah anda. Adalah penting untuk mengetahui mengapa anda ingin membiayai semula pinjaman hartanah anda dan memahami apa yang akan anda perolehi daripadanya, kerana terdapat kos yang signifikan dalam proses pembiayaan semula.

Sebab-sebab utama untuk membiayai semula pinjaman hartanah anda ialah:
1. Untuk mengeluarkan tunai daripada apresiasi modal hartanah anda
2. Penyatuan hutang
3. Untuk menyesuaikan kadar faedah pinjaman anda
4. Untuk menyesuaikan tempoh pinjaman anda
5. Membuang nama peminjam lain daripada pinjaman

[Ketahui Keadaan Sebenar Lebihan Hartanah Malaysia Sekarang]

Bolehkah Saya Mendapat Pengeluaran Tunai daripada Pembiayaan Semula?

Di Malaysia, Pembiayaan Semula dengan Pengeluaran Tunai adalah sebab yang paling menarik dan menggiurkan untuk membiayai semula pinjaman hartanah anda. Walau bagaimanapun, ia perlu dilakukan dengan betul dan tidak semudah yang disangkakan oleh ramai orang.

Salah faham yang paling biasa ialah jika anda membeli hartanah pada harga RM300,000 dan kini ia bernilai RM500,000 (seperti yang disenaraikan di Propertyguru), ini bermakna anda boleh membiayai semula hartanah anda dan mendapat RM200,000 tunai secara percuma!

Ini kemudiannya membolehkan anda menggunakannya untuk pelaburan seterusnya atau mengurangkan sebarang hutang berbunga tinggi, selepas anda melunaskan baki pinjaman lama anda.

Konsepnya sendiri tidak salah, tetapi terdapat beberapa perkara yang perlu diambil kira.

Seperti yang kita semua tahu, sangat sedikit perkara yang benar-benar percuma di dunia ini dan itu termasuk pengeluaran tunai daripada pembiayaan semula anda.

Anda perlu mengambil kira beberapa perkara berikut:

a. Anda Hanya Boleh Meminjam Sehingga 90% daripada Nilai Hartanah

Sama seperti ketika anda membeli hartanah buat pertama kalinya, bank hanya akan meminjamkan anda 90% daripada nilai hartanah.

Banyak bank juga tidak membenarkan anda membiayai semula pada margin pinjaman 90%.

Kebanyakannya hanya memberikan sehingga 80%.

Dengan andaian pembiayaan 90%, anda hanya akan mendapat RM180,000 dan bukan RM200,000 tunai seperti yang mungkin anda jangkakan pada mulanya.

b. Bayaran Balik Pinjaman Anda Akan Meningkat

Perkara utama yang ramai orang tidak sedar ialah apabila anda membiayai semula, anda pada dasarnya mengambil pinjaman baharu berdasarkan jumlah baharu yang diberikan kepada anda.

Jadi, bayaran balik untuk pinjaman baharu ini akan berdasarkan jumlah baharu yang telah anda biayai semula.

Ini bermakna jika anda kini mengambil jumlah pinjaman baharu sebanyak 90% daripada hartanah RM500,000 anda (RM450,000), manakala jumlah pinjaman lama anda adalah berdasarkan 90% daripada hartanah RM300,000 anda (RM270,000).

Bayaran balik pinjaman anda untuk RM270,000 pada 4.25% dengan tempoh 35 tahun ialah RM1,236.31.

Bayaran balik pinjaman baharu anda untuk RM450,000 pada 4.25% dengan tempoh 35 tahun ialah RM2,060.52.

Itu perbezaan sebanyak RM824.21.

Hartanah yang sebelum ini mempunyai aliran tunai positif mungkin tidak lagi menguntungkan anda selepas pembiayaan semula.

c. Sesetengah Bank Mengehadkan Tempoh Pinjaman

Pada tahun 2013, Bank Negara Malaysia mengeluarkan garis panduan yang menyatakan pengeluaran tunai daripada pembiayaan semula akan dihadkan kepada tempoh 10 tahun.

Ini bermakna bayaran balik baharu anda bukannya RM2,060.52, sebaliknya RM4,609.69!

Nasib baik bagi kita semua, apa yang kebanyakan bank lakukan untuk memenuhi garis panduan ini ialah menggunakan had tempoh 10 tahun ini hanya untuk menyemak Nisbah Perkhidmatan Hutang (DSR) anda sahaja, dan bukan mengehadkan keseluruhan jumlah kepada 10 tahun.

Untuk membuat penilaian, mereka membahagikan bahagian pengeluaran tunai dan bahagian baki pembayaran anda secara berasingan bagi menyemak kelayakan pinjaman anda.

Mereka kemudiannya akan mengira DSR anda dengan mengambil bahagian pengeluaran tunai pada tempoh 10 tahun dan bahagian baki pembayaran pada tempoh 35 tahun.

Dalam contoh ini, anda perlu mampu membayar balik:

RM1,236.31 sebulan untuk bahagian baki RM270,000 [tempoh 35 tahun]
+
RM1,843.88 sebulan untuk bahagian pengeluaran tunai RM180,000 [tempoh 10 tahun]

Atau jumlah keseluruhan RM3,080.19 sebulan.

Angka ini hanya akan digunakan untuk menyemak kelayakan anda bagi kelulusan pinjaman, namun bayaran balik sebenar anda jika pinjaman diluluskan masih hanya RM2,060.52.

Jadi, jika DSR anda tidak melebihi RM3,080.19 sebulan, pinjaman anda sepatutnya diluluskan.

d. Nilai Hartanah Anda Akan Ditentukan oleh Penilai

Jumlah yang boleh anda biayai semula akan ditentukan oleh penilai hartanah dan bukan berdasarkan harga yang anda lihat di Propertyguru atau laman web penyenaraian hartanah lain.

Untuk mendapatkan anggaran harga hartanah yang baik, anda perlu menyemak sejarah jualan unit yang serupa di laman web seperti Brickz.my.

Di sini anda akan mendapat gambaran yang lebih tepat tentang nilai hartanah anda dan seterusnya jumlah yang boleh anda perolehi daripada pembiayaan semulanya.

Walau bagaimanapun, anda masih tidak akan mengetahui dengan pasti sehingga penilai memberikan penilaian mereka.

e. Baki Pinjaman Anda Mungkin Lebih Besar daripada yang Anda Sangkakan

Adalah penting untuk menyemak berapa banyak baki pinjaman yang masih ada, kerana apabila anda membayar balik pinjaman perumahan, anda biasanya bermula dengan membayar sebahagian besar faedah pada beberapa tahun pertama dan baru kemudian lebih banyak jumlah prinsipal.

Jadi walaupun anda telah membayar sekitar RM50,000 sepanjang beberapa tahun lalu, anda akan mendapati baki pinjaman anda sebenarnya tidak mencerminkan jumlah ini.

Oleh itu, ingat untuk semak dengan bank anda baki pinjaman yang tepat supaya anda mempunyai gambaran yang lebih jelas tentang berapa banyak ekuiti yang anda miliki dalam hartanah anda.

Ini akan membolehkan anda menganggarkan jumlah pengeluaran tunai yang boleh anda jangkakan.

f. Terdapat Banyak Yuran Pembiayaan Semula

Selain semua perkara lain yang mungkin mengejutkan anda, anda perlu tahu bahawa pembiayaan semula sama sekali tidak percuma.

Terdapat pelbagai caj yang perlu anda bayar untuk mendapatkan sebarang jumlah pengeluaran tunai tersebut.

Yuran Pembiayaan Semula termasuk:
1. Yuran Duti Setem Perjanjian Pinjaman
2. Yuran Penilaian
3. Yuran Guaman
4. Yuran Pengeluaran
5. Yuran Penalti Keluar (jika ada)

[Baca Tentang Cukai Hartanah di Malaysia dalam Panduan Lengkap Kami Di Sini]

Anda perlu membayar 0.5% daripada jumlah pinjaman (RM450,000) untuk Yuran Duti Setem Perjanjian Pinjaman = RM2,250.

Terdapat yuran berperingkat untuk Penilaian Hartanah, dan untuk contoh kita, ia akan berjumlah 0.25% bagi RM100,000 pertama dan 0.2% untuk baki RM350,000, menjadikan jumlah yuran = RM950.

Yuran guaman akan dikenakan sebanyak 1% untuk RM500,000 pertama = RM4,500.

Yuran pengeluaran berbeza mengikut bank dan juga jenis pinjaman, tetapi kita boleh menggunakan RM1,000 sebagai anggaran kasar.

Bergantung pada pinjaman asal anda, ia mungkin mempunyai yuran penyelesaian awal yang biasanya merupakan yuran tetap atau peratusan daripada jumlah pinjaman yang diselesaikan. Yuran tetap ini mungkin beberapa ribu ringgit atau kadangkala sehingga 3% daripada jumlah tertunggak yang diselesaikan.

Kadangkala pinjaman juga mempunyai yuran terkunci yang bermakna anda tidak boleh membiayai semula semasa tempoh ini melainkan anda membayar yuran yang boleh mencapai 5% daripada jumlah pinjaman asal.

Oleh itu, adalah lebih baik untuk hanya membiayai semula setelah tempoh ini tamat.

Untuk contoh kita, kita akan anggap tiada yuran sedemikian, tetapi adalah penting untuk menyemak perkara ini.

Ini akan menjadikan jumlah yuran RM8,700!

g. Anda Perlu Menyerahkan MRTA Anda

Melainkan anda membiayai semula dengan bank yang sama, anda perlu menyerahkan polisi MRTA anda kerana ia tidak boleh dipindah milik. Jangan lupa untuk menuntut nilai serahan dalam bentuk tunai daripada bank untuk membantu anda menampung sebahagian daripada yuran.

h. Tempoh Masa untuk Memproses Permohonan Anda

Tempoh pemprosesan untuk pembiayaan semula adalah lama.

Selepas menghantar permohonan anda, ia akan mengambil masa sehingga seminggu sebelum permohonan anda diluluskan dan antara 3 hingga 6 bulan untuk peguam bank mengendalikan keseluruhan proses sebelum anda melihat sebarang tunai masuk ke dalam akaun bank anda.

[Pernahkah Anda Mendengar Tentang Pemilikan Hartanah Pecahan yang Dilakukan di Malaysia?]

Sebab-Sebab Lain untuk Membiayai Semula Pinjaman Hartanah Anda

Selain Pembiayaan Semula dengan Pengeluaran Tunai, sebab-sebab lain untuk pembiayaan semula adalah agak mudah dan kebanyakan perkara yang perlu diambil kira di atas adalah sama.

Pembiayaan semula pinjaman hartanah anda pada dasarnya membolehkan anda membuat perubahan kepada pinjaman hartanah semasa anda sekiranya terdapat sebarang sebab untuk membuat pindaan kepada pinjaman sedia ada anda, dari segi tempoh, kadar faedah atau entiti peminjaman.

Yang paling biasa adalah untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih baik supaya anda boleh mengurangkan bayaran balik pinjaman hartanah anda setiap bulan.

Ia juga boleh digunakan untuk menyatukan hutang yang mungkin anda ada pada pinjaman lain yang berkadar faedah lebih tinggi, tetapi ini juga akan dilakukan sebagai pembiayaan semula dengan pengeluaran tunai, hanya dengan bahagian tunai tersebut digunakan untuk melunaskan hutang anda.

Bagaimana Saya Boleh Memulakan Proses Pembiayaan Semula Gadai Janji?

Langkah pertama untuk memulakan permohonan anda adalah dengan menghubungi bank pilihan anda berdasarkan pelan pembiayaan semula yang mereka tawarkan.

Setelah anda melihat pilihan yang tersedia, anda perlu meminta bank pilihan anda menyemak kelayakan anda dengan mengemukakan semua dokumen yang diperlukan kepada mereka.

Dokumen-dokumen ini akan sangat mirip dengan semua dokumen yang anda sediakan ketika anda mula-mula memohon pinjaman untuk membeli hartanah.

Kakitangan bank yang membantu akan membimbing anda sepanjang proses selebihnya mengenai apa yang perlu dilakukan dan seperti apakah jadual masanya. (Ingat keseluruhan proses akan mengambil masa antara 3 hingga 6 bulan, jadi anda perlu bersabar)

Tip-Tip Pembiayaan Semula

1. Pertimbangkan pembiayaan semula hanya selepas sekurang-kurangnya 10 tahun pemilikan jika anda ingin melakukan pembiayaan semula dengan pengeluaran tunai. Dengan cara ini anda akan telah memperoleh ekuiti yang signifikan dalam hartanah anda dan telah mengurangkan baki pinjaman anda secukupnya untuk menjadikannya berbaloi.

2. Biasanya adalah lebih baik untuk memilih Pinjaman Flexi Penuh sebagai pinjaman pembiayaan semula anda. Ini akan membolehkan anda mempunyai pilihan untuk mengurangkan bayaran pinjaman bulanan anda dengan meninggalkan bahagian pengeluaran tunai anda di dalam akaun. Anda kemudiannya boleh mengeluarkan hanya seberapa banyak yang anda perlukan, hanya apabila anda memerlukannya.

3. Jika anda memerlukan keseluruhan bahagian pengeluaran tunai pinjaman anda dan ingin menjimatkan wang pada yuran pembiayaan semula pinjaman anda, anda patut memilih Pinjaman Islam. Ini kerana apabila menukar daripada pinjaman konvensional kepada Pinjaman Islam, anda akan menikmati pengecualian Duti Setem Perjanjian Pinjaman.

4. Gunakan Kalkulator Pembiayaan Semula Propertyguru yang hebat supaya anda boleh dengan mudah mengetahui semua butiran angka pembiayaan semula anda seperti bayaran balik pinjaman bulanan baharu berbanding pinjaman lama anda, dan juga berapa banyak pengeluaran tunai yang boleh anda jangkakan!

5. Semak semua tawaran pembiayaan semula hartanah terkini di imoney atau Loanstreet untuk mendapatkan tawaran terbaik yang ada dan ketahui mana yang paling sesuai untuk anda.

Saya harap anda kini jauh lebih yakin dalam memahami cara pembiayaan semula pinjaman hartanah berfungsi dan sama ada ia sesuatu yang perlu anda pertimbangkan untuk hartanah anda sendiri.

Sila beritahu saya jika anda rasa saya telah meninggalkan sesuatu atau jika ada perkara lain yang patut saya tambahkan dalam panduan ini!