Apa itu GRR? GRR merujuk kepada ‘Guaranteed Rental Returns’ atau Pulangan Sewa Dijamin. Ini adalah skim yang banyak ditawarkan oleh pemaju hartanah di Malaysia untuk menarik pelabur membeli unit dalam pelancaran projek terbaru mereka.
Pemaju menjual unit di bawah skim ini dengan janji ‘menjamin’ pulangan sewa berdasarkan peratusan tertentu daripada harga pembelian. (Ini boleh mencecah antara 2% hingga 7% setahun di Kuala Lumpur.) Pada dasarnya, mereka memberitahu anda bahawa mereka akan mengurus hartanah anda dan menyediakan penyewa yang akan membayar peratusan tetap tersebut untuk tempoh beberapa tahun.
Bagaimana sebenarnya mereka melakukan ini?
Lebih kerap daripada tidak, pemaju sudah memasukkan kos GRR ini ke dalam harga asal unit semasa dijual. Sama seperti tawaran bayaran pendahuluan rendah, SPA percuma, dan cashback yang biasa menarik perhatian anda, semua tawaran istimewa ini sudah pun diambil kira dalam harga hartanah tersebut.
Saya berpendapat kita mungkin akan melihat peningkatan tawaran GRR pada 2020 dan seterusnya, memandangkan lebihan hartanah yang sedang dihadapi negara pada masa ini.
Namun begitu, cara mereka melakukannya sebenarnya tidak terlalu penting. Yang lebih penting ialah sama ada ia benar-benar menjadikan hartanah pelaburan itu bernilai untuk anda atau tidak. Anda hanya perlu berhati-hati agar tidak terperangkap dalam tawaran yang sebenarnya tidak menguntungkan langsung.
Kuncinya di sini ialah melihat kepada angka-angka.
Angka tidak berbohong.
Tidak pernah.
Bandingkan pulangan dengan bayaran balik pinjaman bank anda. Lihat bagaimana kedua-duanya sepadan.
Pastikan anda mengambil kira semua kos berkaitan, termasuk yuran penyelenggaraan, kumpulan wang perlindungan, MLTA, dan apa-apa sahaja yang anda bayar setiap bulan sebagai sebahagian daripada pelaburan hartanah anda.
Meletakkan jumlah GRR bersebelahan dengan komitmen bulanan anda sepatutnya menunjukkan bahawa anda sekurang-kurangnya akan memperoleh keuntungan, atau hampir mencapainya, untuk tawaran itu dianggap berbaloi.
Sebagai contoh, katakan anda merancang untuk membeli hartanah bernilai RM 600,000. Pemaju menawarkan GRR 6% untuk tempoh 3 tahun. Ini bermakna setiap tahun, pemaju akan menjamin RM 36,000 setahun atau RM 3,000 sebulan kepada anda.
Anda perlu membandingkan ini dengan perbelanjaan anda. Unit yang anda minati berkeluasan 1,100 kaki persegi dengan yuran penyelenggaraan 0.20 sen dan kumpulan wang perlindungan 0.10 sen setiap kaki persegi sebulan. Ini menjumlahkan RM 330.
Tambahkan MLTA anda sebanyak RM 300 sebulan dan bayaran balik pinjaman RM 2,500 sebulan, maka jumlah komitmen bulanan anda ialah RM 3,130.
Membandingkan kedua-dua angka ini menunjukkan bahawa anda hanya perlu menanggung lebihan RM 130 sebulan. Ini nampaknya bukan tawaran yang buruk sama sekali, terutama jika anda berharap untuk menuai hasil keuntungan modal yang lumayan dalam tempoh 10 tahun.
Dalam contoh ini, GRR 6% itu kelihatan sangat menarik! Angka-angkanya bagus dan tawaran GRR ini bukan sekadar umpan untuk memikat pelabur yang tidak berwaspada. Ambil duit saya, kata anda?
Hmm… mungkin belum lagi. Selain angka, ada satu perkara lain yang perlu diberi perhatian, iaitu tempoh GRR. GRR tidak ditawarkan selama-lamanya, dan dalam contoh di atas, ia hanya ditawarkan selama 3 tahun. Ini adalah satu lagi perkara yang perlu anda perhatikan.
Pastikan anda membuat kajian menyeluruh tentang kawasan di mana hartanah yang anda beli terletak. Kadangkala GRR merupakan harga yang terlalu tinggi dan mungkin tidak dapat dicapai semula setelah tempoh tersebut tamat.
RM 3,000 sebulan mungkin terlalu tinggi untuk unit 1,100 kaki persegi di Lembah Klang, jadi anda perlu mempertimbangkan sama ada anda boleh mencari penyewa yang sanggup membayar sebanyak itu apabila tempoh GRR tamat, melainkan anda mempunyai idea tentang cara membangunkan strategi sewaan kreatif yang lain.
Anda juga perlu bersaing dengan semua pemilik lain di bawah skim GRR yang turut akan berlumba-lumba mencari penyewa apabila tempoh tamat. Jika terdapat 500 unit lain di sana yang berada dalam skim yang sama, anda perlukan satu rancangan untuk mendapatkan penyewa dengan cepat, atau anda akan terjebak dalam perang harga sewa dengan semua pemilik lain seperti anda.
Satu lagi perkara yang perlu anda pertimbangkan ialah kemungkinan tidak menerima GRR anda.
Walaupun diberitahu bahawa Pulangan Sewa Dijamin anda adalah terjamin, apa yang boleh anda lakukan jika pemaju tidak membayar hak anda?
Anda sebenarnya terpaksa membawa pemaju anda ke mahkamah, yang boleh menjadi sangat mahal.
Oleh kerana GRR tidak dilindungi di bawah Akta Pembangunan Perumahan (HDA), tiada peruntukan langsung di bawah HDA yang meliputi situasi di mana pemaju melanggar kontrak akibat tidak membayar.
Namun ia dilindungi di bawah Tribunal Tuntutan Pengguna sebagai sebahagian daripada Akta Perlindungan Pengguna 1999. Akta ini akan melindungi anda sehingga tuntutan bernilai RM25,000, yang seharusnya lebih daripada cukup untuk anda menuntut semula sewaan yang hilang sejak pemaju berhenti membayar.
Anda perlu memikirkannya dengan teliti kerana walaupun anda berjaya mendapatkan semula bayaran GRR yang tertunggak, anda masih terpaksa berhadapan dengan unit yang mungkin menghadapi kesukaran besar untuk mendapatkan penyewa.
Jika pemaju sendiri tidak berjaya mendapatkan penyewa, bayangkan betapa sukarnya untuk anda melakukannya secara bersendirian sambil pada masa yang sama bersaing dengan semua pemilik lain yang berada dalam situasi yang sama!
Ia sudah menjadi kebenaran yang diketahui umum bahawa jika sesuatu kelihatan terlalu baik untuk menjadi kenyataan, ia memang selalunya begitu. Namun ada juga permata tersembunyi di luar sana, cuma jumlahnya sangat sedikit.
Secara peribadi, saya sendiri telah melabur dalam projek GRR di Ion D’elemen di Genting Highlands.
[Ketahui Mengapa Genting Highlands Adalah Kawasan Pelaburan Utama Saya Pada 2018]
Saya masih lagi berada dalam tempoh GRR dan apabila Pandemik Coronavirus melanda, saya sangat takut setelah menerima surat yang menyatakan bahawa mereka akan menangguhkan GRR di bawah klausa ‘Force Majeure’ dalam kontrak.
Force Majeure pada dasarnya bermaksud ‘keadaan yang tidak dapat diramalkan yang menghalang seseorang daripada memenuhi kontrak’.
Anda akan menyedari bahawa klausa ini terdapat dalam hampir setiap kontrak yang pernah anda tandatangani.
Para pemilik lain dengan pantas bersatu untuk mencari jalan bagi mendapatkan semula pembayaran tersebut, dan saya sangat gembira untuk menyatakan bahawa pemaju sebenarnya mengemukakan kompromi yang sangat munasabah.
Pemaju menyatakan bahawa mereka akan menyambung semula GRR pada tahun berikutnya dan melanjutkan tempoh untuk keseluruhan masa ia digantung, di mana mereka tidak dapat menyewakan bilik, dengan penalti kecil untuk bulan pertama pembayaran disambung semula, di mana pemilik hanya akan menerima separuh daripada GRR asal pada kadar 3.5% berbanding 7%.
Saya rasa dari segi kontrak, mereka tidak diwajibkan untuk berbuat demikian, tetapi pemaju menghormati para pemilik dengan menunjukkan bahawa mereka bersedia menjaga kepentingan kami dan melindungi kami walaupun secara kontraknya mereka tidak terikat untuk berbuat apa-apa.
Saya pasti ia mungkin juga didorong oleh faktor lain seperti melindungi reputasi mereka, tetapi ia tidak mengubah hakikat bahawa mereka melakukan perkara yang betul terhadap para pelabur dan melindungi kepentingan kami.
Pemaju juga sedang dalam proses mengerjakan projek lain bersebelahan Ion D’elemen di mana mereka turut menawarkan GRR. Anda boleh mengetahui lebih lanjut dalam tulisan saya tentang projek Ion Majestic mereka.
Namun begitu, keadaan tidak semestinya berpihak kepada anda kerana terdapat banyak kes di mana pemaju tidak melakukan apa yang berlaku dalam situasi saya di atas.
Ingatlah untuk sentiasa melakukan penyelidikan anda dan mempertimbangkan setiap aspek pembelian anda sebelum membuat keputusan muktamad. GRR hanyalah salah satu daripada banyak aspek penting yang perlu anda pertimbangkan semasa membeli hartanah pelaburan baharu.
