Cukai Hartanah di Malaysia: [Panduan Lengkap]

Terdapat banyak laman web yang membincangkan cukai hartanah di Malaysia, tetapi kebanyakannya tidak cukup menyeluruh untuk memberikan semua maklumat yang anda perlukan tanpa perlu melayari beberapa laman sekaligus.

Justeru, saya telah memutuskan untuk mengumpulkan segala-galanya dalam satu lokasi, memberikan anda akses kepada semua yang perlu diketahui tentang cukai hartanah di Malaysia, hanya dengan satu klik.

Terdapat 5 jenis cukai hartanah di Malaysia; Duti Setem SPA (Memorandum Pindahmilik atau MOT), Duti Setem Perjanjian Pinjaman, Cukai Taksiran, Cukai Tanah dan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT).

Duti Setem Hartanah (Memorandum Pindahmilik)

Cukai paling menyakitkan ialah cukai yang dikenakan sebelum anda pun memiliki hartanah tersebut. Jauh sebelum kunci diserahkan ke tangan anda.

Pengecopekan juga bukan perkara kecil. Bersiaplah untuk mengeluarkan wang tambahan yang agak besar.

Duti Setem pertama yang anda bayar semasa membeli hartanah ialah Duti Setem Hartanah. Ia juga dikenali sebagai Duti Setem Memorandum Pindahmilik (MOT) dan sering kali tersilap disebut sebagai Duti Setem SPA.

Duti Setem SPA sebenarnya adalah fi nominal yang berharga RM10.00 bagi setiap salinan SPA yang disetemkan. Ia bukan Duti Setem MOT (yang kita tidak suka), tetapi ia sering dirujuk sebagai Duti Setem SPA kerana nilainya yang agak tidak ketara.

Duti Setem Hartanah atau MOT dikira berdasarkan harga belian hartanah mengikut SPA dan bukan berdasarkan sebarang diskaun atau rebat yang diberikan oleh pemaju. Ia pada asasnya adalah cukai yang dikenakan bagi pemindahan hak milik daripada pemilik atau pemaju kepada anda.

Mengapa kita tidak suka cukai hartanah Malaysia yang terkenal ini?

Jawapannya mudah sahaja. Kerana ia mahal!

Cukai ini bersifat berperingkat, jadi anda membayar peratusan tetap yang semakin meningkat bagi RM100,000 pertama, RM400,000 berikutnya, dan selebihnya selepas itu. Jadual di bawah menerangkannya dengan lebih jelas.

*Peringkat terbaru ditambah pada 2019

Keliru?

Saya juga berasa begitu pada mulanya.

Jadi, mari kita lihat satu contoh untuk memperjelas keadaan. Andaikan harga hartanah anda dalam SPA ialah RM700,000, mari kita kira berapa yang perlu dibayar untuk Duti Setem Hartanah.

1% bagi RM100,000 pertama – RM1,000
2% bagi RM500,000 seterusnya – RM10,000
3% bagi RM100,000 seterusnya – RM3,000

Jumlah keseluruhannya ialah RM14,000. (Perit!)

Inilah jumlah yang perlu dibayar untuk Duti Setem Hartanah (atau Duti Setem MOT) bagi hartanah bernilai RM700,000.

Duti Setem Hartanah biasanya dibayar pendahuluan semasa pembelian hartanah, tetapi ia boleh mengambil masa sehingga setahun atau lebih sebelum anda perlu membayarnya, sekiranya ia melibatkan pemindahan hak milik strata (berbanding hak milik lot) daripada pembangunan baharu.

Mulai 1 Januari 2017, kerajaan Malaysia telah menawarkan pengecualian duti setem ini kepada pembeli rumah pertama warganegara Malaysia. Pengecualian cukai adalah 100% bagi hartanah di bawah RM300,000 dan pengecualian bagi lebihan melebihi RM300,000 untuk hartanah yang dibeli antara RM300,001 hingga RM500,000. [1]

Pengecualian ini hanya terpakai untuk pembelian hartanah sehingga 31 Disember 2018, jadi jika anda belum membeli hartanah, masih ada masa untuk memanfaatkan tawaran luar biasa ini dan mendapatkan hartanah pertama anda dengan diskaun yang menarik.

Edit: Kerajaan turut menambah beberapa pengecualian baharu ekoran situasi ekonomi semasa yang disebabkan oleh Kemelesetan Coronavirus. Anda boleh melihat beberapa pengecualian terkini yang tersedia – di sini.

Duti Setem Perjanjian Pinjaman (LA)

Menggunakan contoh yang sama, mari kita lihat pula Duti Setem Perjanjian Pinjaman.

Ketika saya mula-mula menceburi bidang pelaburan hartanah, saya sering keliru antara kedua-dua ini. Saya mengambil masa yang agak lama untuk sedar bahawa terdapat dua Duti Setem berbeza yang perlu dibayar pendahuluan!

Walau bagaimanapun, Duti Setem Perjanjian Pinjaman adalah lebih mudah, baik dari segi pengiraan mahupun bebanan kewangan.

Duti Setem Perjanjian Pinjaman dikira dengan mudah iaitu dengan mendarabkan jumlah pinjaman dengan 0.5%.

Jadi, bagi hartanah RM700,000, jumlah pinjaman selepas bayaran pendahuluan 10% ialah RM630,000. Ini menjadikan Duti Setem Perjanjian Pinjaman RM630,000 x 0.5% – RM3,150.

Duti Setem LA juga dibayar pendahuluan semasa pembelian hartanah anda.

Kedua-dua duti setem ini dibayar semasa pembelian hartanah, jadi anda tidak perlu risau tentang cara menyelesaikan pembayaran ini. Anda hampir sentiasa perlu membayar cukai-cukai ini kerana jarang sekali pemaju mempunyai skim di mana mereka menanggung kos tersebut.

Syukurlah anda tidak perlu membuat pengiraan ini sendiri setiap kali mengira Duti Setem ini. Loanstreet.com mempunyai kalkulator yang berguna di laman mereka yang sering saya gunakan. Anda boleh menyemaknya di sini – https://loanstreet.com.my/calculator/calculate%5Fhome%5Floan%5Flegal%5Ffees%5Fstamp%5Fduty

Cukai Taksiran

Cukai Taksiran atau dikenali dalam bahasa Inggeris sebagai Property Assessment Tax adalah sesuatu yang mungkin tidak begitu diketahui oleh pelabur hartanah baharu yang membeli hartanah di Malaysia.

Jadi, apakah Cukai Taksiran?

Cukai Taksiran adalah cukai yang dikenakan kepada semua pemilik hartanah atau tanah oleh pihak berkuasa tempatan (dewan bandar raya/perbandaran setempat). Cukai ini dikatakan digunakan oleh pihak berkuasa tempatan untuk membiayai pembinaan dan penyelenggaraan infrastruktur sekitar termasuk kerja-kerja pembersihan dan naik taraf kawasan.

Cukai ini dikira berdasarkan nilai sewa tahunan hartanah, yang kemudiannya didarabkan dengan kadar tetap. Kadar ini boleh berkisar antara 2% hingga 9% bergantung kepada sama ada hartanah itu dikategorikan sebagai kediaman, kos rendah, pangsapuri servis, rumah berkembar, komersial atau perindustrian. Terdapat beberapa klasifikasi jenis hartanah yang berbeza dengan kadar cukai yang berbeza, di mana flat kos rendah dikenakan kadar terendah sebanyak 2% manakala kediaman servis mewah dikenakan 9%.

Cukai Taksiran perlu dibayar dua kali setahun dalam dua ansuran dalam dua tempoh berasingan iaitu:
1 Januari – 28 Februari dan;
1 Julai – 31 Ogos.

Di pelbagai daerah pihak berkuasa tempatan, kadarnya tidak berbeza banyak. Kadar yang anda bayar kepada satu pihak berkuasa tempatan akan sangat serupa dengan yang anda bayar di pihak berkuasa tempatan yang lain. Yang berbeza dari daerah ke daerah ialah nilai sewa tahunan hartanah.

Nilai sewa tahunan boleh sangat berbeza kerana kawasan tertentu dijangka mendapat sewa yang lebih tinggi berbanding kawasan lain. Nilai ini ditentukan oleh pihak berkuasa tempatan daerah masing-masing.

Seberapa besar kesannya?

Sebenarnya, tidak terlalu besar. Mari kita lihat contoh sebenar:

Hartanah: Kondominium Mewah di Gohtong Jaya
Nilai Sewa Tahunan: RM9,300
Kadar Cukai: 8.5%
Cukai Taksiran: RM790.50

[Ketahui mengapa saya rasa Genting Highlands boleh menjadi kawasan terbaik seterusnya untuk pelaburan hartanah pada 2018]

Seperti yang anda lihat, tidak banyak yang perlu dibimbangkan. Cukai Taksiran adalah beban yang agak boleh diuruskan dari segi cukai.

Anda sepatutnya akan menerima surat yang dihantar ke alamat yang berkaitan dengan hartanah anda. Surat itu akan memaklumkan jumlah cukai dan tarikh akhir pembayaran seperti yang ditunjukkan di atas. Anda hanya perlu pergi ke pihak berkuasa tempatan anda untuk membuat pembayaran.
Sila ambil perhatian bahawa pihak berkuasa tempatan anda akan berbeza bergantung kepada lokasi hartanah anda.

Sebagai contoh, di Kuala Lumpur hanya terdapat satu pihak berkuasa tempatan iaitu DBKL, tetapi di Selangor terdapat 12 pihak berkuasa tempatan daerah iaitu Klang, Hulu Selangor, Shah Alam, Petaling Jaya, Kuala Langat, Kuala Selangor, Sabak Bernam, Ampang Jaya, Kajang, Selayang, Sepang dan Subang Jaya.

Cukai Tanah

Cukai Tanah (juga dikenali sebagai quit rent) atau cukai tanah adalah cukai yang anda bayar atas pemilikan apa sahaja yang anda miliki di atas sebidang tanah, walaupun ia hanya tanah kosong semata-mata. Cukai Tanah dikira pada kadar yang berbeza-beza bergantung kepada jenis dan saiz hartanah yang dibina di atas tanah tersebut. Angka ini juga berbeza dari negeri ke negeri dan boleh juga berbeza dalam setiap negeri bergantung kepada lokasi tepat hartanah tersebut.

Cukai Tanah dikenakan pada jumlah tetap bagi setiap meter persegi hartanah. Adalah sukar untuk mengetahui kadar bagi setiap negeri kerana jumlahnya sangat berbeza bergantung kepada jenis hartanah dan tidak disenaraikan sebagai rujukan mudah di mana-mana laman web pejabat tanah.

Sama seperti Cukai Taksiran, ia sebenarnya bukan sesuatu yang perlu anda bimbangkan secara berlebihan. Sebenarnya, anda mungkin tidak perlu risau langsung.

Kedah misalnya, mengenakan RM0.35 setiap meter persegi bagi kediaman bertanah dan RM0.50 – RM1.50 setiap meter persegi bagi kediaman strata. Cukai Tanah kediaman strata meningkat dari RM0.50 ke atas berdasarkan nilai hartanah.

Jadi, andaikan anda memiliki kondominium baharu seluas 1200 kaki persegi (112 meter persegi), anda hanya akan membayar lebih kurang RM167 setahun.

Walau bagaimanapun, pembayaran adalah mudah. Hampir semua pejabat tanah membenarkan pembayaran dalam talian melalui laman web mereka dan anda boleh mendapatkan senarai laman web tersebut di sini – https://www.jkptg.gov.my/ms/content/pembayaran-cukai-tanah-atas-talian

Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)

Cukai Keuntungan Harta Tanah atau CKHT adalah satu cukai yang boleh membuat atau memecahkan hasil pelaburan anda. CKHT adalah cukai yang dikenakan hanya apabila anda menjual sesebuah hartanah.

Jadi, pada asasnya ia adalah cukai keuntungan modal dengan nama yang berbeza?

Lebih kurang, tetapi tidak tepat seratus peratus.

CKHT dikenakan ke atas keuntungan bersih daripada jualan hartanah anda. Keuntungan bersih adalah keuntungan modal kasar setelah ditolak semua fi yang berkaitan dengan jualan hartanah anda seperti fi guaman, duti setem dan fi pentadbiran pelbagai yang lain.

Jadi, andaikan jumlah keuntungan anda daripada jualan hartanah, setelah menolak semua fi berkaitan jualan, ialah RM100,000. Anda hanya akan dikenakan cukai ke atas RM100,000 ini.

Apakah kadar cukai CKHT?

Di sinilah CKHT berbeza daripada Cukai Keuntungan Modal (yang tidak dikenakan di Malaysia ke atas sebarang peningkatan modal). CKHT mempunyai mekanisme skala untuk menentukan berapa banyak yang perlu anda bayar.

Ia bergantung kepada tempoh pemilikan hartanah. Menjual hartanah dalam tempoh kurang daripada atau sama dengan 3 tahun pemilikan mengakibatkan cukai 30% ke atas keuntungan bersih anda, dan berkurangan kepada 20% selepas tahun ketiga, 15% pada tahun keempat, dan akhirnya 0% selepas 5 tahun pemilikan.

Walau bagaimanapun, ini hanya terpakai kepada warganegara dan pemastautin tetap. Bukan warganegara dan syarikat mempunyai skala yang sedikit berbeza dan akan membayar minimum 5% tanpa mengira tempoh pemilikan hartanah.

* – Berkuat kuasa 1 Januari 2019

Jadi, berdasarkan perkara di atas, katakan anda akan dikenakan cukai ke atas keuntungan RM100,000 ini.

Itu bermakna menjual sebelum 3 tahun, anda akan membayar sebanyak RM30,000, atau RM20,000 sebelum 4 tahun dan RM15,000 sebelum 5 tahun.

Menunggu nampaknya pilihan terbaik dan mungkin sebab itulah kerajaan menetapkan peraturan ini dari awal. Walaupun sejak 1 Januari 2019, penambahan 5% adalah kekal, ia hanya berdasarkan keuntungan anda, jadi ia tidak seburuk yang kelihatan. (Buat masa ini, sehingga kerajaan memutuskan sebaliknya.) CKHT cukup berat untuk menghalang spekulator daripada membalik-balik hartanah. Saya tentunya tidak selesa memberikan kerajaan RM30,000 secara percuma dan saya rasa anda juga tidak akan berbuat demikian.

CKHT dibayar melalui peguam yang mengendalikan jualan hartanah. Peguam pembeli dikehendaki menahan 3% daripada harga belian daripada deposit dan menyerahkan jumlah yang sama kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri dalam tempoh enam puluh (60) hari dari tarikh Perjanjian Jual Beli (SPA) bagi memenuhi CKHT yang perlu dibayar sekiranya penjual adalah rakyat Malaysia. Bagi warga asing, ini telah dinaikkan kepada 7% mulai Januari 2018. [2]

Walau bagaimanapun, terdapat satu geran istimewa yang diberikan kerajaan kepada semua warganegaranya.

Setiap warganegara berhak mendapat pengecualian cukai sekali seumur hidup daripada CKHT ini, tetapi ia hanya terpakai untuk pelupusan ‘kediaman persendirian’. Akta CKHT mendefinisikan kediaman persendirian sebagai sebuah bangunan atau sebahagian daripada bangunan di Malaysia yang dimiliki oleh individu dan diduduki atau diperakui layak untuk diduduki sebagai tempat kediaman.

Untuk mendapatkan pengecualian ini, anda perlu menunjukkan dua perkara:

Pertama, kediaman persendirian tersebut dimiliki dan diduduki oleh individu (bukan syarikat) dan;

Sijil Kelayakan Menduduki atau Sijil Siap dan Pematuhan telah dikeluarkan bagi kediaman persendirian tersebut. [3]

Satu-satunya masa lain di mana CKHT dikecualikan adalah apabila hartanah dipindahmilik antara ahli keluarga ‘atas dasar kasih sayang’. Ini hanya terpakai apabila memindahmilik hartanah antara suami isteri, ibu bapa dan anak, serta datuk nenek dan cucu.

Kesimpulan

Cukai hartanah di Malaysia sebenarnya tidak seburuk yang disangka. Selain Duti Setem Hartanah dan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), semua kos lain adalah sangat mudah diuruskan, dan CKHT pun boleh diminimumkan sekiranya anda menunggu selama 5 tahun.

Ingatlah untuk mengambil kira semua kos ini jika anda mempertimbangkan sama ada anda mampu membeli hartanah pelaburan.

Menangani kesusahan di awal perjalanan mungkin tidak begitu buruk pada akhirnya. Setelah tugasan awal itu selesai, pastikan anda menyimpan hartanah anda sekurang-kurangnya 5 tahun dan anda akan berada di landasan yang mudah. Sekurang-kurangnya dari segi cukai hartanah di Malaysia.

Kongsikan pendapat anda tentang cukai-cukai ini atau jika ada pengalaman unik yang ingin dikongsi apabila berlaku sesuatu yang tidak dijangka di ruangan komen di bawah. Mungkin kita semua boleh belajar daripada apa yang anda alami.